恒大暂搁IPO内幕: 许家印最担心楼市的恶性降价

    而资料显示，恒大三个项目支付的保证金不多，其中上海项目3亿元，广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝押在了即将拉开的香港IPO上。

    “2006年6月开始正式谈上市，到12月6日，第一批战略投资者初步确定。”许家印向记者介绍，“实在不巧的是，我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措，包括摩根士丹利。”回忆起那一刻，许家印仍历历在目。

    国际基金背后是大量的中小投资者，他们也十分惧怕因房地产风险引发的次贷危机会令投资血本无归。于是，压低招股价格成为大摩的杀手锏。“我们本来想融资15亿美元，并且当时已经有了7至8亿美元的定单。”许家印透露。然而，在大摩屡次提出压低招股价格后，许家印最终选择了拒绝。“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”这也是许家印首次披露IPO真实叫停的原因，同时澄清了此前关于认购不足的传言。

    “不可否认的是，上市叫停后，100亿到150亿元的资金暂时没有了。”说到毅然放弃上市，许家印显得不动声色。当然，也有市场人士认为，“恒大当时确实没想到会这么严重。”

    私募之战

    正确答案“三选一”

    敢说暂时不上市，许家印是做过谋划的。“我们想到了三个暂停上市之后的解决措施。”许家印说。

    一是抛盘。2007年，恒大在全国共开有36个楼盘，其中2/3以上、建筑面积超过400万平方米进入预售或可预售阶段，在建工程更达到750万平方米。“没有卖不出去的楼盘，只有卖不出去的价格。”许家印这样解释大规模抛盘套现的可能性，而这句话，在此后的对话过程中，被他屡次提及。

    二是合作。“近几年来，中国房地产市场一直是国际资本市场的热门投资项目，我们如果拿出30%至50%的项目寻找合作者，也可以度过资金困境。”许家印说。

    但是，两种方法很快都被许家印否决。“根据恒大2004年以来订立的双品牌战略，我们要在落地每一个城市时实现楼盘品牌与恒大品牌的双双落地。也就是说，在规划、园林、配套、物业等很多细节没有做好时匆忙抛盘，我觉得有损且有悖于恒大的长期发展目标。而找合作方说白了是要卖项目，对于开发商来说，卖项目等于卖儿卖女。”许家印坦言。

    于是，许家印选择了第三条道路，即增资扩股，私募融资。

    6月29日，据香港消息，恒大完成第三轮融资。这也是恒大IPO搁置后的首次私募成功，金额高达6亿美元。“在目前一些开发商成功IPO上市也仅能融资数亿人民币的情况下，恒大此轮私募确实不易。”市场人士评价。

    6亿美元目前顺利到账5.06亿，新世界集团创办人郑裕彤投资1.5亿美元，持股3.9%，科威特投资局以1.46亿美元持股3.8%，德意志银行、美林证券等5家机构投资2.1亿美元。

    “相比抛盘和卖项目，私募有利有弊。利在可以引进多个从业经验丰富的国际机构投资者，提升公司国际化、标准化水平和抗风险能力，弊就在我的股权被进一步稀释了。但是为了公司能够健康良性发展，个人的损失我可以接受。”许家印说。

    而目前国际金融形势，国内房地产市场动荡等一系列不稳定因素，令许家印的游说工作尤其艰难。他向记者直言，“打拼地产界十余年，这忙碌着私募游说的三个月，是我压力最大的一段时间。”

    “在香港的三个月，郑裕彤每个星期要和我吃一两次饭；美林等早在第一轮私募时就推荐了财务副总监，实时了解公司财务运作情况；一些机构投资者甚至随机走访各地的楼盘，参加恒大公司的例会。”许家印笑言，在目前情况下，要获得一份国际投资机构的私募订单实非易事。

    “从我们了解的情况看，国际机构投资者敢投下这些钱和恒大捆绑在一起，是源于三个因素。一是对中国经济宏观面的信心，二是对中国楼市长期发展看好，三是对恒大40余个项目的品质、团队、管理模式、财务状况有充分的信心。”许家印说。

    根据记者统计，三轮私募后，恒大股权融资10亿美金，向瑞信等发行公司债4.3亿美金，向美林借贷1.3亿美金。“虽然有媒体报道恒大银行及其他借款总计111亿元，但随着美林等持有的优先股转为普通股，在香港新会计准则中，这些都将由债权转成股权。分子分母颠倒后的恒大资本金由此大增，负债率已降至65%。”许家印介绍。

    土地？土地！

    寻找战略合作上市紧随大势

    上市目标、三大地产项目的资金压力及楼市大环境带来的销售压力，仍被市场关注。因此，恒大将于今年9月重启IPO的说法在市场上开始流传。而许家印却表示，上市时机需视大势而定，言外之意似乎是：若股市持续低迷，恒大上市的目标，近期不会加速。

    另外，今年8月前后，恒大广州绢麻厂地块、上海源深路1号地块、重庆科技学院项目将陆续进入土地款和项目款最后结算期，高达近80亿的资金如何支付备受市场关注。“这三个地块总建筑面积150万平方米，不及恒大土地总储备的1/35。如果除去这三块，恒大未付土地出让金仅20亿元。”一位恒大内部人士介绍。根据许家印的说法，三个最贵项目目前已经不再以恒大单独开发方式运作，而是改为寻找融资合作方，类似抵押贷款。

    甚至也有未经证实的消息称，如果遇到合作方难求的“最坏情况”，恒大可能弃地而去，当然这可能将令恒大损失6.3亿元保证金，却能保证“无债一身轻”。