中国房地产市场泡沫正在破灭成为最大的担忧，即便房地产销售放缓，一些人还是不相信中国鬼城的故事。
美国某商业网站基于一份称中国在大量建设“现代金字塔”的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”，除了前几年媒体大肆报道的内蒙古鄂尔多斯(行情,问诊)康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔、二连浩特等地，河南郑州、鹤壁、信阳，渤海之滨的营口，江苏常州、镇江丹徒，湖北西北部的十堰市也成为了新晋“鬼城”，其中，河南郑州被美国称作中国最大的“鬼城”。
最近，中国房地产市场泡沫正在破灭成为最大的担忧，截至今年4月的前四个月住房销量下跌了9.9%，而今年第一季度则同比下跌7.7%。房地产估计贡献了大陆GDP的20%。
但即便房地产销售放缓，一些人还是不相信中国鬼城的故事。
经济学人智库中国分析师汤姆 瑞弗提（Tom Rafferty）称，“这些城市并不是巨大的空城。”他说，一些大型楼盘仅仅是未被售出或者没有人搬进去住而已。“中国的城市人口增长有巨大潜力，这些房子肯定会有人入住的。”
瑞弗提说，“我发现郑州这个城市就很有趣，郑州有900万人口，但总被叫做鬼城。”他说，郑州现在的城镇化水平还比较低，未来几年将稳步提高，并创造大量的工业就业机会。“大家应该心态积极点”。
据CNBC报道，里昂证券本月早些时候发布一份报告称，“有些城市存在严重过剩，但说世界末日到来未免过于夸张。”
里昂证券基于对12城81万套房子的实地调查估计，过去5年完工的房子空置率为15%。完工5年以上的房子中，90平米以下和一线城市的住房居住率超过了88%。
报告称，二线城市郑州的空置率超过20%，但报告认为而新城市13%的平均空置率是“时机错配”
里昂证券称，虽然相比国际标准，中国的住房空置率似乎很高（比如美国的住房空置率为10%），但中国的分布不均衡。一线城市的空置率仅为10%，而三线城市的达到了16%甚至更高。
另外，豪华房屋空置率为19%，但里昂证券认为这无关紧要，因为这类房产经常作为一种储存财富的手段。
“很多新城是鬼城”说与实际不符
最近一个时期，关于“很多新城是鬼城”的观点广为流行，引发社会各界的关注。5月8日，在上海举办的“产城融合：城镇化的活力与动力”论坛上，上海交通大学城市科学研究院院长刘士林认为，这一判断并不符合中国新城新区的客观真实情况，在使用时应谨慎。
刘士林认为，这一说法出现原因有三，首先是概念界定问题。不少媒体和学者不做基础理论研究，对新城新区的理解和使用过于随意，以至于随便见到一个冠名“某某新城”的房地产项目，就把它们等同于国家相关文件中的“新城新区”。
其次是数据统计缺乏全面数据统计和深入分析研究，这也是“很多新城是鬼城”言论广泛传播的重要原因。据上海交通大学城市科学研究院的《中国鬼城案例库》，现在我国名副其实的“鬼城”在15个左右。该研究院发布的《全国新城新区数据库》显示，我国广义的新城新区有2957个，去掉各种功能单一的工业园区、大学园区、科技园区、居住小区后，狭义的新城新区有545个。将这些数据对比分析后就会发现，事实上我国“鬼城”的现状并不像人们想象得那么严重。
刘士林解释道，新城居民的入住率一般有一个规律，即“前12—18个月内的平均入住率为48%，之后的一年增加19%，下一年增加15%”。就此来看，判断一个新城新区是否属于“鬼城”，至少要等上3—4年。以2011年被称为中国最大“鬼城”的“郑东新区”为例，现在已是车水马龙、人流如梭，甚至是“到处堵车”。而20年前的浦东新区，一到晚上同样也是一片漆黑的“鬼城”。
刘士林提出，从不存在一开始就完美无缺的新城新区。在遭遇到通勤成本上扬、公共服务短缺、人气不足等现实问题之后，近年来很多新城新区已纷纷启动向“综合性城市中心”的升级和改造。因此，随着城市基础设施和服务功能的完善，现在一些新城新区面临的诸多问题很有可能会迎刃而解。
房地产销量或将反弹
仲量联行中国房地产投资经理柯志谦说，“当开发商打折的时候，买家又会蜂拥而来，首套房买家占市场需求的绝大多数，如果改善贷款的申请难度，房地产市场将反弹。”
今年，住房贷款收紧加速了房地产市场减速。银行对首套房买家提高了贷款利率，或者因为流动性紧张拖延了贷款发放。
上周，中国央行要求各大银行优先向首套房购买者提供贷款，这可能意味着政府长期调控房地产市场的风向发生改变。
“鬼城”成中国经济最大风险点？
据华尔街日报报道，未来几年，中国的鬼城，尤其是更小、更偏远地方的鬼城将变得更恐怖。
里昂证券（CLSA）分析师王艳和一个分析师团队在中国花了一年时间，对十几个城市的600多个房产项目的81万套住宅进行了调查。调查结果显示，房地产市场的真正问题是三线城市住宅严重过剩。
中国过去五年竣工的房地产项目的空置率为15%，相当于有1020万套空房。虽然这一比例并不是特别令人不安（美国为10%），但王艳暗示，令人担忧的是，由于过度投资，这一比例还在不断上升，而且可能会在2016-2017年之间升至20%以上。
她预计，中小城市的开发商将面临艰难时刻，2013年至2020年三线城市的新屋销售额将萎缩60%。
野村证券的分析师张智威说：“我们认为，对房地产市场采取大幅度纠偏的举动可能会导致中国爆发全面的危机，我们认为这是中国经济目前面临的最大风险。”
国务院发展研究中心主任李伟去年曾说，房地产泡沫进一步膨胀，这实际上已经成为中国经济稳定健康发展最不可预测的风险点。
中国知名房地产开发企业万科集团的董事会主席王石去年说，中国房价上涨的态势和日本在20世纪80年代末泡沫经济时期的情况相似。
有消息称，具有传奇色彩的香港商界巨头李嘉诚一直在忙着将中国内地地产从自己的投资组合中剔除出去。王石说，这是一个值得关注的迹象。
荷兰国际集团投资管理公司新兴市场高级策略师Maarten-Jan Bakkum表示，“我不确定是否中国鬼城很多，但很明显在一些小城市存在大量空置房屋。”
这些房子越往后拖，人们入住的几率越小。“如果空太长时间，房子破败得越快，质量就不那么好了。”
经济学人智库中国分析师汤姆 瑞弗提说，中国东北尤其需要注意。他指出这个上世纪五六十年代的重工业基地，现在人口老龄化速度很快，由于工作机会少，很难吸引新移民。
里昂证券和瑞弗提都谈到了东北部城市鄂尔多斯。
里昂证券称，鄂尔多斯这个三线城市“供应过剩并且财富发生不可逆的转变。”鄂尔多斯房屋空置率高达37%，由于关键的煤炭以及天然气行业日渐式微，这个城市的人口和资金均出现外逃。这个城市缺乏经济增长动力，基础设施不到位无法提振需求。
有专家称，中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验，但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实，作为房地产泡沫的产物，“鬼城”正在三、四线城市蔓延。大拆大建、依赖土地财政、圈地造城、唯GDP论、土地滥用，五大关键词是中国式鬼城形成的要素。
