德银2014年5月7日——房地产企业销售目标难以完成，全面降价潮临近
【核心观点】
1. 周销量陡降
5月4日结束的这一周，中国40个主要城市房地产总销量环比下降了12.6%，销售面积455万平方米。销量下滑可能有五一假期的原因。从同比来看，本周比2013年五月第1周销量增长1%，但低于500万平方米的周销量确实是一个很低的数字。四月和五月首周销量基本持平，房市没有改善迹象。预计未来2-3个月将出现实质性地降价以增加销量。
2. 一二三线城市均下降，一线销量下降幅度大
从单个城市看，深圳成交量环比下跌38%，上海29%，北京26%，广州7%。一线城市过去四周的平均销量环比下降了2.7%，占40城销量的11.5%，比4月下降了1个百分点。二三线城市销量环比下降10.9%，南京、武汉等地降幅超过30%。
3. 对财务状况不好的开发商来说，融资环境越来越差
在进入3年周期的下行阶段后，地产商中财务状况好与坏的企业表现将显著分化。在2008年和2011年的下行周期中，在政策放松前，负的现金流和高杠杆成为一些开发商的主要难题，这次也会一样。另外，财务状况好的企业一样会受到价格全面调整的影响，但由于拿地成本低而轻松一些。
4. 过去下行周期中，价低总是伴随量升
地产行业的股票目前的交易价格处于PE/PB的历史低点，从估值上看极具吸引力。更大幅度降价才能导致销量实质性地上涨，但这会影响对中国地产股的市场信心。看好那些主要服务刚性需求的地产商。
【图1】下滑的销量
【图2】难以完成的销售任务
（第一财经研究院·壹财研究 邢荷生 独家整理）
