近日，央行针对商业银行首套房按揭贷款不愿贷、拖延贷、涨价贷的现状首度发声，要求及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。这是意在给首套房贷“定向引水”，但能否真正让申请者“解渴”，关键取决于商业银行能否积极作为。
联想到上月中旬，李克强总理提出“对符合要求的县域农村商业银行和合作银行适当降低存款准备金率”。从“定向降准”到“定向引水”，这是一种高超的宏观调控手段，有利于我国经济稳健发展。
今年以来，我国房地产市场呈现下行走势。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积同比下降3.8%，商品房销售额同比下降了5.2%。截至3月末，全国商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9%。于是，各地陆续出现救市举动。更有一厢情愿者，把上述差别化政策当作是政府开始“救市”。笔者以为，这是误读。央行只是例行常规窗口指导，并没有下发新的配套性政策。房地产行业信贷，包括个人房贷的基本政策没有变。在经济结构调整的关键时刻，楼市是不能再受行政过度刺激的，短期刺激虽会快速见效，但长期而言不仅会导致房地产市场的调控前功尽弃，还会引发银行系统的新一轮加杠杆，流动性风险将更加积聚，最终祸患及实体经济。
反过来说，房贷毕竟是影响楼市走向的关键。鉴于我国房地产行业政策不会有太大的边际改善空间，如果二季度信贷继续收紧，即使政府用放开限购政策、下调二套房首付比例等手段来“救市”也可能收效甚微，房价拐点有望于今年形成。但如果房地产信贷再次放宽，很有可能楼市再现明显上涨。2012年上半年时，央行也表态要满足首次购房家庭贷款需求，从此开启了我国持续两年的房地产市场上行。但是，此次情况明显不同:一方面，央行的表态只提及首套房贷按揭，未提及房地产开发贷款。因此，房地产开发贷款仍将按现行政策不变，房地产企业的资金现状必日趋紧张；另一方面，如今的市场基础与两年前无法相提并论。当时的市场处于萧条后的低点，需要上行，如今的市场则在调整转型降温期。所以这次央行给首套房贷“定向引水”，既是满足百姓家庭刚性需求，又没有让投资、投机者钻政策空子，这也符合房地产调控的一贯政策。
近年来，银行信贷市场为何会出现房贷难、房贷慢和房贷贵？应该说，尽管监管层面不时进行窗口指导，但如今商业银行都是独立法人，银行信贷投放属于市场化行为，商业银行绝不会因某个领导的讲话而冒着亏损的风险去放贷。当然，根本原因还在于一是互联网金融的崛起，导致银行存款搬家，致使银行流动性紧张；二是利率市场化抬高了银行信贷成本，银行很难有意愿给首套房贷需求者以折扣优惠；三是房地产市场下行的走势致使房贷隐藏的风险加大；四是有些商业银行将信贷重点转移到个人经营贷款和小微企业贷款上，也导致个人房贷业务大幅缩减。
央行给首套房贷“定向引水”，现在不是政策救市，今后也不会搞政策救市，实行差别化政策将成为宏观调控的常态。诸多宏观调控的经验表明，差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，将成为金融调控部门对房地产市场的既定政策，以后也不会轻易改变。
不过，随着商业银行资金成本的上升，今后申贷者再想获得优惠折扣确实很难，银行对首套房贷会越来越谨慎。笔者判断，除非相关部门对首套房贷采取强硬的优惠政策措施，或地方财政给予银行一定的息差贴补，不然，今后各大商业银行首套房贷的优惠最终会取消。以常规趋势看，信贷收紧往往伴随房价走低，而信贷相对宽松房价则一路走高。但在今后，房地产资金总体上趋紧，房价上扬的可能几乎不复存在，房价拐点将日益显现。
