随着限购、限贷、税收等方面的调控政策对住宅市场持续施压，住宅开发商纷纷转战商业地产开发。不仅标杆企业结队进军商业地产开发领域，家乐福、沃尔玛、国美、宜家等商业经营企业也纷纷参与商业地产开发，从“房客”变成“房东”。
得益于大量资金的进入，商业地产市场处于持续的上升通道，似乎前景一片光明。一些传统住宅开发企业，甚至一些“外行”企业，将商业地产看成调控期的“避风港”。
然而，必须指出的是，商业地产开发需要雄厚的资金实力，需要“养商”的耐心，需要专业人才的储备，需要丰富的运营管理经验。不具备上述条件的房企转战商业地产面临一定的风险。
商业地产要获得成功，必须具备以下条件：
第一，需要好的地段。首先要考虑居民的稠密度，也就是说人口要达到一定的规模；其次要考察区域人口流动量和交通便利度，以及区域有效商业消费能力。举例来说，一个新兴居住区目前有50万人口，将来还会增加，从而带来巨大的商业需求，比如区域商业中心或者社区商业中心，那么这个社区就具备了商业地产开发的条件，而且后期运作成功的可能性很大。
第二，要有准确的市场定位和合理的商业布局。定位决定做什么，卖什么，卖给谁，是商业项目成功的关键，定位错了全盘皆输。定位正确，还要有各种业态的规范布局及合理搭配。
第三，雄厚的资金实力。不同于住宅地产以直接销售套现，商业地产往往需要先统一经营，营造成熟的氛围，这就需要开发商拥有雄厚的经济实力，长期持有，牺牲一些眼前利益去“养铺”。因此最合适开发商业地产项目的是具备雄厚资金实力和强大融资能力，并懂得商业规划设计和经营管理，有投资开发经验的房企。
第四，专业的招商团队以及入驻商家的实力。现代的招商理念应该是事先规划设计好，合理招商，共同养铺，才能促成商业项目的成功。
最后，需要完整的产权和优秀的运营管理团队。完整产权有利于统一规划统一经营，保证商业项目可持续发展；后期经营管理与物业管理是物业增值的重要因素。
商业地产与住宅在开发、融资、运营、盈利模式等方面存在巨大差异。不可否认，当前商业地产确实面临不错的发展机遇，包括地方政策的支持、投资需求以及持续增长的购买力的支撑等因素。但应该注意，传统的住宅开发企业纷纷抢占商业地产市场，使得商业地产市场的竞争更加激烈；同时，商业地产对人才提出了更高的跨界要求，而来自住宅开发领域的房地产人才更多的只懂建设、开发、销售，缺乏对规划、开发、定位、融资、招商、运营、管理等环节都非常了解的复合专业能力，这将在某种程度上抑制商业地产的发展。
作者为仲益控股集团副总裁
