反房价暴利制度很有可能在不久的将来实施。毫无疑问，此举将会重击楼市的暴利现象，加快房价向合理水平回归。但该制度如真正实施，其实也面临着不小的难度。
反房产暴利制度有望接过持续向楼市施压的接力棒。
国家发改委相关人士对房地产实施反暴利制度的表态，在市场中引起巨大反响，有赞成也有反对。赞成者希望这项制度早日得以实施，以便能够促使房价加快回落的步伐，并长期抑制房价;而反对者则认为政府不能过多干预市场。
不管反房产暴利制度何时才能开始实施，不可否认的是，它对楼市的影响将会极其深远。
反房产暴利制度渐行渐近？
近日，国家发改委主任张平表示，今年以来，发改委已在商品房明码标价等方面出台了严格政策，但房地产企业究竟如何制订合理价格以及是否存在暴利仍让公众疑虑，目前发改委有关部门正在研究制订相关规定。
张平的这番表述让市场感到欢欣鼓舞。虽然没有具体标准认定房地产属于暴利行业，但它却跟电信、石油、烟草、医药等一道，被社会公认为暴利行业，此前几年经常出现在国内“十大暴利行业”榜首位置，其暴利程度之高甚至被人戏谑为“超过卖白粉”。
其实，这已不是国家发改委第一次向社会透露这样的信息了。早在2011年4月份，国家发展改革委价格监督检查司司长许昆林表示，发改委正在研究对商品住房领域实施反暴利的规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
有业内人士分析指出，按照以往的经验，当一项制度被反复提及的时候，这意味着离真正实施已经不远，诸如之前的“二套房贷”、房产税试点等，莫不如此。由此看来，张平此次旧话重提便颇有深意，很有可能暗示反房产暴利制度在不久的将来便会开始实施。
根据目前的形势来判断，反房产暴利制度实施的可能性也极大。国家统计局近日发布报告，11月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市数量达到49个，比上月增加了15个。但问题是房价水平仍然过高，超过普通购房者的承受能力，因此促使“房价回归合理水平”是未来主要调控目标。中国指数研究院副院长陈晟表示，在这种情形下，国家发改委将会与住建部、银监会等众多职能部门一起对楼市进行调控。“对于发改委而言，它主要从价格方面对楼市进行管控，反房价暴利制度的实施，很有可能是其中一个重要手段。”陈晟说。
而实际上，政策的准备已经相当充分。根据许昆林的说法推测，可以初步断定这项制度在一年前就已处于研究制订过程中，经过长达一年多时间的准备，反房产暴利制度已经初具雏形。如果一切顺利，现阶段要做的只是根据中央政府的调控要求，对制度进行微调而已。
作用会有多大
有分析指出，调控“组合拳”中，限购、限价、限贷等措施只能算作是权宜之计，不可能长久存在。而加大保障房建设和推行房产税，固然对需求的“分流”以及打击投机有着巨大的作用。但是如果不根除房地产暴利这个“万恶之源”，调控能否收到预期效果，存在疑问。因此反房价暴利制度的实施，恰好就是一记可以砸中命门的重拳，无疑可以起到立竿见影的效果。
实际上，饱受诟病的房地产行业暴利现象主要存在于两个方面。陈晟分析指出，其一是商品房定价环节，售价远高于成本，显然存在暴利;另一方面则是开发商“捂地”产生的超高利润。对于第二种情况，相对而言容易监管，如通过预售监管、禁止向囤地开发商发放贷款等具体手段，使得开发商通过这种方式牟取暴利的可能性大大降低。而对于房价暴利现象，却一直无能为力。
不过，如果反房价暴利制度得以实施，那么存在房价中的暴利泡沫将被无情挤干。陈晟表示，如果这项制度实施之后，对于高出合理价位部分，政府将会对其征收高额的增值税来进行调节。也就是说，开发商会发现提高售价对提高利润的帮助不大。而过高的房价却又会使得商品房的销售速度放缓，与其这样，还不如把价格定在合理水平，加快回款速度，提高资金利用效率。因此反房价暴利制度实施之后，将会引导开发商主动合理定价。
专家同时认为，反房价暴利制度的实施，同时有助于土地价格的回落。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说：“房价回落之后，开发商在拿地过程中会更加谨慎，因此地价炒作的现象就会降低，房价成本的回落也有利于房价回归合理水平。”
但专家同时提醒说，不能过分看重反房价暴利制度的作用。陈晟表示，造成房价高涨的原因是多方面的，如与市场供需关系、政策的引导、经济发展形势等等有着很密切的关系。因此要促使房价回归合理水平，需要很多项功能各异的措施形成合力才能达到目的。
实施难度不小
我们还要看到，反房价暴利制度如果实施，操作起来难度不小。
首先是暴利标准的确定。西方国家的经验也许可以值得我们借鉴，如德国的做法，是政府先对地价、房价、房租、税收等实行“指导价”制度，然后综合计算出一个“合理房价”，再规定一个“暴利房价”，对于超过“合理房价”的20%即为“暴利房价”。但在我国，“合理房价”的确定却具有不小的难度。
两岸知名不动产评论家蔡为民(博客，微博)表示，仅房价成本一项，就很难界定。他举例说，同一地段上的两个项目，一个聘请贝隶铭设计，另一个聘请国内一般的设计公司来设计，其成本显然大不相同。那么，对于这两个项目来说，它们的“合理房价”如何认定呢?在他看来，每个项目的成本无法以具体的标准来进行核算，因此想要确定其“合理房价”显然不太可能。
在现实中，最有可能采用的做法是区域行情法，即对同一地段的楼盘，设定一个大致的价格范围，高出这个范围的可视为“暴利房价”。而这种做法很有可能会起到反作用，让开发商对楼盘品质的重视程度大大降低。“用品质一般的材料可以赚到更多的利润，开发商有什么理由不这么做?”蔡为民如此反问。
德佑地产(上海)市场研究主任陆骑麟还提到，在房地产行业，有相当部分税费流入政府部门，如果要实施反房价暴利制度，那么这部分成本是否应该先降下来?而一旦触及到地方政府的利益，会不会遭到抵触?
