回想起今年2月底，温家宝总理在网友访谈节目上还称，有决心在任期内把（房价）这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位，但现在看来，房地产调控的复杂程度已经远远超过了大家的想象。
从四月份的“国十条”延续到9月底的“新国五条”，调控政策一波紧过一波，但房价似乎从没有“买过账”。4月之后，统计局发布的70个大中城市房价数据月度环比鲜见下跌，实际房价从年初至今几乎没有存在过任何“有意义”的下降，这个结局显然要令所有对政策抱有期待的购房者感到沮丧。
大半年来的房地产调控从某种程度上证明了，不能将房价下降的“鸡蛋”全部放在调控政策的“篮子”之上。就目前已经出台的一系列调控政策而言，不仅其合理性受到众多的非议，就政策的具体执行上，也都已经备受业内质疑。
因此，在政策本身看起来都并不完善的时候，不能寄希望于政策会对开发商产生多少实质性的威慑。政策既无法让开发商感受到降价的压力，也无法让其从中寻找到降价的动力。
能引起开发商真正担心的也许不在于政策这样的外部因素，而在于对自身资金链条的考量，这是开发商对于销售价格定位的唯一参考标准。
上周末，一则“四大国有商业银行年度开发贷款告罄、年内停止新增开发贷款审批”的消息引起了业界的高度关注。该消息援引多家银行内部未具名人士的消息称，多家银行都已经完成了年内的信贷任务，停止了新增开发贷的发放。
该消息一经传出即引起了房地产行业的波动，就连一向以激进著称的大连万达，上周五也对媒体表示:这一次调控和2008年那次完全不同，万达已经决定要收缩投资，减少买地速度，减少开工面积。
虽然停贷一事遭到了多家银行的否认，但这并不能改变目前房地产信贷已处于紧缩的客观现实。一名银行业人士昨日对媒体称，一般而言，11-12月份各银行全年的放贷额度已经基本用完，各个领域的放贷额都会收缩，即便不叫停，年底这两个月的新增贷款额也不会很大。
央行数据显示，截至今年10月末，国内银行业金融机构新增人民币贷款已达6.91万亿，据全年7.5万亿的目标只差6000亿元。按照10月人民币贷款新增5877亿元的数据，6000亿元的信贷额度只够未来一个月左右使用。
开发贷的缩紧对于房企开发资金的限制显而易见，虽然目前看来房企前三季度的销售仍然抢眼，但已经没有充足的理由可以证明房地产企业的销售具有更强的增长后劲。
即便目前开发商手中现金并不紧缺，但展望未来，增长完全依靠房地产销售回款支撑项目开发投资显然并不现实。只有在资金链条开始绷紧的前提下，开发商才有下调销售价格的可能。
难题在于，上一轮刺激政策释放的大量流动性并不能在短期内就可以回收得了，而信贷的增速放缓也是将一个漫长的过程，更不用谈及国外热钱流入房地产的威胁。
因此，温总理的无奈可以理解，房地产的调控并非“左一个（国）十条，右一个（国）五条”就可以解决的问题，核心在于金融货币政策。
17日，新华社转载了新闻晨报的一篇报道：14日在澳门参加某论坛的温家宝总理，在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来。”
这是温总理第一次公开承认抑制房价很艰难。显而易见，当时是一个非常轻松的谈话氛围，温总理甚至首次提到2年后的退休生活。也正是受此宽松谈话环境的影响，领导人说了一句关于房价的内心话。实际上，也不必大惊小怪，房价难抑是客观事实，只是从总理嘴里，以家常话的形式说出来，比较罕见而已。
从市场数据分析，近几年调控房价的行为确实收效不大。2003年开始房地产调控，但只有2008年主要受国际金融危机影响，全国房价基本持平，而2004、2007和2009年却是房价高涨的三个年头。其中，尤以2009年疯狂，全国新建商品住宅成交均价上涨约25%，而京、沪、深等部分大城市的同质商品房的价格暴涨50%以上。
众所周知，去年12月以来国家启动新一轮调控，“国四条”、“国十一条”、“国十条”、“国五条”等分三波出台，而且一次比一次严厉，仍未取得明显成效。今年以来，只有6月份全国70个大中城市房价环比下跌，跌幅仅有0.1%，9月重新上涨，10月仍涨。接下来预计房价将止涨，其后出现小幅下跌。但房价能调整多久，明年二季度会否重新强劲反弹，现在不得而知！
面对房价持续上涨，政府只能束手待毙吗。并非如此，如果紧缩信贷、提高税负这种经济手段不凑效，还可动用行政干预大棒。比如9月底以来的这波调控中，就动用了限贷、限购措施，运用行政手段管制投资投机需求。既然还有此类撒手锏，那么总理为何还说难呢？
关键是行政手段不能常用，这些措施在有效管制需求的同时，也会损害市场机制，稳定房价短期可能会见效，但恢复市场机制可就得长期而为了。比如，没有任何弹性的限贷限购，在抑制不合理需求的同时，也会误伤自住需求，这就是“一刀切”式措施的弊端。
另外还有“备用武器”，如果在限贷限购措施之下，房价依然上冲，完全可以尽快向商品住宅恢复开征房产税，也完全可以在多个城市同时试点，不愁房价不降。然而，关于开征房产税的问题，不仅民间存在较大的争议，而且决策层内部也并非意见完全一致。这事急不得，只能是个别城市先试点，积累经验后逐渐扩大到全国。而现在第一个试点城市都还没有露脸，急也没用。
从外部环境分析，存在一些不利于调控房价的因素，不妨例举两点。其一，流动性泛滥，通货膨胀，银行存款负利率，投资股市动辄被套，正如上周新增A股开户数创近15个月新高，上周五至今股市就出现连续大跌。民间资金总归要找出路，很多人投资房产的观念并没改变。其二，今年6月以来人民币快速升值，即便我国央行不愿主动升值，可美联储的二次量化宽松货币政策，将逼迫人民币对美元被动升值。在这种情况下，海外热钱必将涌入国内，其中部分流入房地产市场。这些因素，我国难以靠一已之力有效管控。
综上所述，压制房价的手段并非没有，只是需要权衡利弊，谨慎实用行政手段和房产税。笔者认为，在当前政策力度下，未来半年左右，房价将出现盘整和下跌态势。对于调控效果，不必太悲观。
从11月14日《中国新闻网》获悉：美国推出第二期量化宽松（QE2）政策，影响全球经济。香港特区行政长官曾荫权表示，特区政府非常关注美国第二期量化宽松政策对亚洲金融体系的影响，他提出警告，指特区政府在有需要时，会不作任何预先通知再次“出招”压抑香港楼价。
在世界经济一体化、地球人进化为“连体人”的时代背景下，对“山姆大叔”单边推出的“牵一发动全身”影响全球经济的第二期量化宽松（QE2）政策，各国各地要不要应对不是问题。问题是，如何应对却有高下优劣分野。好一个“出招不预告”！其背后让我看到是曾特首的施政智慧和因应理性。
“出招不预告”无疑可谓狠招。曾荫权表示，目前的宏观环境“极不正常”：量化宽松政策似乎没有在先进经济体系达到预期效果，但在亚洲地区及新兴市场经济体系的副作用已显而易见，“由于亚洲经济体系比美国和欧洲市场有更大的增长潜力，吸引大量游资在区内投资以获得较佳回报。资金的流向对于区内的汇率、消费物价通胀和资产价格均构成上升压力”。所谓“防病胜于治病”、“不战而屈人之兵”、“攻心为上”。在我眼中，曾荫权选择在亚太经合组织工商领袖峰会上公开宣示“出招不预告”，就是要藉以心理战术对大量游资筑起屏障堤防，以期达到“防病胜于治病”、“不战而屈人之兵”、“攻心为上”的目的；抑或客观上已然达到了这一效用。
“出招不预告”当然也堪称实招。不妨以香港楼市说事，特区政府在过去数月虽已采取不少措施，包括增加房屋供应、限制物业投机活动、避免按揭比率过高及增加市场透明度等等。然而，在11月1日香港立法会上，香港金融管理局总裁陈德霖表示，香港上月楼市成交量及总额都有所回升，在低息环境及全球资金过分充裕情况下，香港楼市泡沫风险正在增加，政府及金管局较早前分别推出的措施，成效仍有待观察。数据显示，自8月中旬金管局公布一系列收紧银行按揭业务的措施后，香港本地按揭市场有轻微回落迹象，但10月香港地产交投及楼价表现有再度活跃迹象。也就是说，香港的低息环境加上大量资金流入有可能引发资产泡沫，换言之，香港楼市动向走势尚难言高枕无忧。缘此，曾荫权重申特区政府采取措施稳定楼市不会就此却步，有需要时会毫不犹豫地采取进一步打击投机活动的措施：“由于市场敏感度高及迫切性质，我们不会预先通知。”这不能不说是面对现实的靠实之招。
“出招不预告”更当谓之猛招。“顽症须用猛药治”，“出招不预告”之狠在于出其不意攻其不备，让投机者措手不及猝不及防，或来不及“上有政策，下有对策”掣肘抵消政策效用，或从容收手金蝉脱壳成为幸免于难的漏网之鱼，让他们得不偿失甚至“赔了夫人又折兵”。香港大学中国金融研究中心主任宋敏日前认为，“现在的香港与1997年的香港十分相似，”两个时期香港所处宏观环境极为相似，资金成本低利率低，由此吸引了大量的外来资本。市场人士统计，最近两月已有大约6500亿港元热钱涌入港股市场。陈德霖坦言，热钱的持续流入将会导致资产泡沫。他呼吁市民置业时仍要量力而为，小心利率回升对供款能力的影响，强调环球经济正处于不正常状况，此情况不会维持长时间，调整一定会来临，届时将会对市场造成震荡，投资者需要做好准备。金管局会密切留意，在适当时会推出措施维持市场稳定。作如是观，“出招不预告”肯定是促成“调整”的狠招。
事实上，“同享一片蓝天”的内地与香港，也同临“黑云压城城欲摧”“山雨欲来风满楼”的经济险象。至少有两点相似：就内部窥，楼市调控堪称“难兄难弟”，几近陷入“屡涨屡调屡调屡涨”恶性循环的怪圈迷局。国内持续月余的“二次调控”并未遏制置业热情，更难撼动房价；放眼外部，美国推出第二期量化宽松（QE2）政策后，共同面临风声鹤唳“狼来了”的险峻形势。有识之土不禁担忧：在美国要求人民币升值压力不断的背景下，下一个美元资本的“吸金地”就是中国楼市？迅速上升中的中国房地产市场，是否有充当新一轮货币战争“炮灰”的危险？
要命的是，尽管中国楼市调控陷入“屡涨屡调屡调屡涨”怪圈成因复杂一言难尽，但我一向认为，就调控谋略而言，缺少“出招不预告”之类狠招实招猛招不能不说是一大“致命伤”。纵观历次调控政策出台，人们见到的大抵是“先闻楼梯响，后见人下来”，抑或“只闻楼梯响，不见人下来”。由于为调控剑指对象预留了充裕的对策空间和因应时间，几乎每次调控“组合拳”皆难逃事倍功半甚至徒劳无功“拳头打在棉花上”的宿命。因此，当下非常时期，曾荫权“出招不预告”的施政智慧值得内地拿来为我所用。
为了房地产业的健康发展，也为了抑制房价的无理性过快增长，国务院及各地方政府纷纷出台各项政策。然而，有一种现象却令人不解甚至担忧，那就是不少人，甚至包括许多有重大社会影响的部门，例如在社会建设方面有着举足轻重作用的政法部门和思想文化界却对此反应平平。他们对中国房地产业畸型发展的关注只停留在一般公众的水平。
之所以会这样，是因为在这些部门的当家人的头脑里，房地产、高房价、住房置换、用地批地、购房贷款等等，都只是土地管理城乡建设和金融税收方面的事情，最后再加上几个经济学家的掺乎，与意识形态、社会建设（特别是精神文明建设和维护社会秩序稳定）关联不多或无关大局。他们以为抑制房价仅仅是一种计量经济学现象，似乎只要在模拟空间采取某些技术手段，包括那些把政策当成技术使用的诸多办法，就能使这一社会难题冰释。于是，便忽视、无视甚至挂起了免战牌。
事实果真如此吗？笔者认为，大谬不然！
就在我们对这一现实掉以轻心的时候，畸型的房地产业和高得离谱的房价却对全社会和全体公众形成越来越严重的“轰击”态势，也摇撼甚至“轰倒”了中国人最基本最传统的人生观和价值观。笔者在这里用了“轰击”、“轰倒”两个词，是危言，但不耸听。因为“轰击”的破坏力具有巨大的兼容性。畸型的中国房地业，其危害程度早已超出自身范围，甚至已超出了经济范畴，它的负面影响正对全社会造成严重的心理扭曲和道德摧残，它促成的某种心理暗示不仅波及社会上每一种职业和每一个职业人，而且还会潜移默化地腐蚀着我们的下一代——从这个角度说，用“轰倒”来形容不是恰如其分吗？
请想一想，如果一个月薪在3000至5000元之间的劳动者（以京沪两地为例），忽然“发现”自己全年的劳动所得（42000~60000元），在扣除一家老小最基本的生活费用后，甚至不能买到1平方米的房子，他会怎么想呢？！他也许会想：劳动贬值了！劳动者贬值了！他又想：我辛辛苦苦、老老实实地工作，到头来，上对不起高龄父母、下对不住弱冠儿女。这究竟是为什么？他进而又想，像我们这样的老百姓还是这个社会的主人吗？也许有人会打着官腔说，这些想法统统不对。但是，一年工资买不起1平方米房子总是严酷现实吧？如果我们把公众的这种怨怒与忿懑喻为干柴烈火，那么，要预防火灾消除隐患，是应该先找火源呢？还是先责怪“干柴”呢？
房地产业的混乱，其危害还在于，这种不合常理不近人情的社会现象，正在用冷冰冰的事实教唆和裹挟着人们去寻找一条发财致富的左道旁门。直白一点说就是，中国的房地产业正在向人们展示一条不靠诚实劳动，就能发横财的邪门歪道。君子爱财，取之有道，这本来是老祖宗的教导。但是，开发商依靠空手套白狼、依靠与行政权力与银行的“关系”（实际上是一种貌似合法的非法勾结、不公开的行贿受贿与半公开的利益均沾），就可无本万利的行径，实实在在地告诉人们：财富可以取之“无道”，只要你不要那“君子”的虚名，只要你敢于抛开良心道德，只要你懂得把骗来的资金中的15%~30%喂肥那些寻租的贪官和金融家以及为你的骗术摇旗呐喊的经济学家，真金白银就会滚滚而来。
资本家是资本的人格化，追求利润的最大化是资本的本质特征和属性。房地产开发商的无本万利，正在诱使其他产业行业的老板们纷纷抛开实业而跻身于大规模的房地产投机生意之中。眼下，无论是民营企业还是国有企业纷纷开办注册房地产公司的事实，恰恰说明中国房地产业正在扮演着一个极坏的领头羊角色。它不但从根本上使亟待转型的中国经济从一开始就变得扭曲和“跑偏”，而且极有可能从金融角度绑架整个中国经济，使之泡沫化，并埋下最终崩盘的种子。在国际金融海啸冲击下，一些民营企业陷入窘境与困境，有房地产业这个顽劣的领头羊在前引路，不行此道岂有他哉？
据监察部最近公布的统计数字，土地审批已经成为中国经济犯罪数量最多数额最大的高发领域。这就又一次提醒人们，畸型无序的房地产开发已经或正在成为导致行政权力不断患上贪腐癌症的主要诱因。不仅如此，各地原有的改变“土地财政”的强烈呼声的日渐势微，也使实行新的区域经济格局的战略构想失去了应有的利益冲动。藏匿于房地产业的“潜规则”在把行政权力拖入腐败泥淖的同时，必然会加深和激化社会公众与社会管理部门之间的矛盾，使有助于社会经济健康发展的稳定局面由此丧失殆尽。当暴力强拆屡屡发生，当建筑钢筋被一次次拉长拉细，当“楼脆脆”一次次断裂坍塌，当建筑工程被一次次转接承包以致不偷工减料就无利可图时，地方政府的公信力又能维持多久呢？
“求木之长，必固其根”。坚决遏制中国房地产业的畸型发展，使它从野蛮无序的利润躁动，回归到经济与社会双效益的轨道上来，是整合公众信心、促进公共权力清廉高效、维护社会稳定的一个大局。大局者，多数人利益之所在，国家根基之所在。这是任何一个党政领导部门的责任、义务，也是摆在任何一位“父母官”和“当家人”面前的考卷与试金石。谁，都不能置身其外。
