二套房贷政策不应"朝三暮四"

据报道,上海市的第二套房贷款政策出现了松动的迹象。根据中国人民银行、银监会在2007年12月发布的<关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知>的规定,只要家庭成员在央行征信中心存在按揭贷款的记录,无论还清与否都将执行第二套房的贷款政策。而近日有媒体称在上海的某些银行里,银行可以将还清之前贷款的客户按照第一套房的贷款标准发放住房抵押贷款。如果消息属实,那为什么这一政策这么快就产生松动呢?

      从报道上看,信贷市场变化是一个关键词。央行对于2008年的新增贷款的规模有一个大致的限制就是与2007年持平,央行的考虑更多的来自于经济过热的压力,通过对信贷规模的控制达到"双防"的目标。但是政策的变化总是滞后于市场的反应,刚刚公布的2008年2月的新增贷款额与1月份的历史高点相比,足足低了近6000亿元。这到底是调控的效果还是市场自身需求的变化呢?

      从媒体的报道中我们可见一斑,上海一位国有银行的信贷人员对媒体表示:在去年年底积压的贷款突击发放完之后,2月份开始放贷业务就"很惨淡",一个月只能完成两、三笔房贷。去年三、四月份就算很冷清的了,但与今年相比还算不错的日子了。从信贷发放人员的口中,我们可以对房贷市场的供需状况有一个判断。刚刚公布的另一个信息可以从更宏观的角度强化我们的认识,就是2月份人民币各项存款增加13351亿元,同比多增8045亿元,较1月份猛增11000多亿。其中新增居民户存款9712亿元,同比多增600亿元,再次创下阶段新高。资金从投资市场转而进入银行储蓄,作为投资市场的住房市场需求下降必然引起房贷需求的同步萎缩。而我国银行的大部分利润来源于存贷利差,放贷特别是坏账率较低的住房抵押贷款一直是银行利润的重要来源。银行内部不仅有来自总额上限的限制同样也有必须要完成的业务量。当市场需求减少的时候,商业银行自然会寻找一些办法完成既定的利润目标,松动二套房政策就是其中一招。

      为什么在二套房的政策上就能有那么多的猫腻呢?二套房政策在推出伊始,就有批评者认为这一政策并不能限制炒房者的行为,限制的只能是人们提高住房条件的合理需求。其实不然,房价上涨之所以具有刚性和破坏力,就是因为它影响到真实的消费。如果没有消费的需求而仅仅是投资的力量的话它一则不会涨得那么的高,二则不会引起人们的强烈反感。所以,在集合了消费与投资需求的市场上,只要消费需求减少影响到价格的上涨,投资需求将以更快的速度减少,但不可能完全消灭掉投资因素的影响。二套房政策肯定对房价下跌有推动作用,另一方面它也的确影响到人们的住房升级。综合看来,这一政策能加速房价的下跌,但不是决定作用;同时因为对合理需求的抑制,所以对消费者来说并不能看作是帕累托改进。

      现在的问题在于既然已经推出了这一政策,就不应该朝三暮四、首鼠两端。因为对于购房者来说首付、利息率的影响是长期的,他会为了长期的利益而付出相应的成本来选择最有利的贷款组合。政策越不明朗,政策灵活掌握的程度越高,所需要付出的成本就会越多。