来源：参考消息·北京参考
“纯新盘，怎么谈得上是降价呢?”在一个热衷于谈论房地产市场的手机微信群里，一位业内人士质疑道。
此言可谓一语中的。与“降价”这样的惊爆词汇相比，“平价跑量”可能是更贴切的表述。而之所以会有这种现象，与节后区域内集中推盘有密不可分的关系：本刊数据显示，春节后，包括住总万科橙，大兴天宫院板块已有5个项目扎堆开盘，截至目前天宫院共供应商品住宅2806套，不仅占到当期市场总供应量的53%，推货量也位居北京楼市各大板块之首。
在这种情况下，住总万科橙推出333套房源依然吸引了1140组客户参与摇号，以1:3的供需差开盘售罄，从侧面印证了北京楼市刚需依然旺盛。
从万科橙的营销上来看，前期宣传为每平米售价为26000-27000元，实际则以21000元/平米开盘，原本计划的精装修也改为毛坯，对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，这凸显开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。而此前，天宫院板块开盘的项目中，保利首开熙悦春天、金融街·融汇两个精装项目定价在23000元/平方米，而毛坯项目鑫苑鑫都汇、中国水电·云立方的定价则在21000元/平方米左右，均低于市场预期。
周度销量连涨五周
春节过后，随着房企推盘积极性的大幅恢复，北京楼市逐渐回暖，市场成交量持续处于上升通道，据亚豪机构统计数据显示，上周(3月10日～3月16日)，北京商品住宅成交1737套，环比上涨16%，春节过后，商品住宅成交环比已连续上涨五周。
然而，虽然成交环比出现上扬，但成交基数仍处于相对底位。据亚豪机构统计，截至3月15日，3月上半月，北京商品住宅成交3346套，成交面积33.37万平方米，同比去年3月上半月，成交套数、成交面积分别大幅萎缩了44%、50%。
任启鑫分析，在自住商品房、信贷、预期等多方因素冲击下，市场观望情绪有所增多，注定今年3月小阳春难以维持去年的牛市高位。尤其是今年两会期间， 虽然“双向调控”、“分类调控”等已为今年调控定调，注定今年一线楼市仍将以平稳为主，但是在两会期间，房地产税立法、京津冀一体化、全国住房信息联网等多项工作进程加快的信息频出，表明房地产长效调控机制正在加速形成并积极落地，以市场化为主导思路的长效调控机制也在一定程度上令需求方预期更偏于观望，转而等待更为明确的市场信号。
“平价跑量”有望扩大
天宫院的开盘价格整体低于预期，也是北京刚需盘集中的板块首个“以价换量”的区域。春节后，刚需市场的交易量出现明显下滑，据亚豪机构数据显示，春节后(2月8日-3月16日)的一个多月时间里，北京成交价格低于25000元/平方米的中低价位房源，仅售出3641套，相当于去年同期的41%，此外，与去年同期相比，中低价位房源占市场总交易量的比例也大幅下滑16个百分点，由去年的86%降至70%。显现出刚需市场状况不容乐观，成为天宫院集体降低价格预期的诱因之一。
就在3月12日，北京信贷政策再出新政，持续收紧态势明显。根据北京市住房公积金管理中心通知，北京将从4月1日起按新的最低工资标准审核贷款额度，这意味着，按照公积金贷款额度计算方式，若缴存额不变，贷款额度将减少。市场解读称，此次公积金收紧政策，无疑将加重刚需购房者的购房压力。
此外，任启鑫分析，银行信贷持续收紧，令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。特别是刚需项目，自住型商品房的上市虽然并未形成规模，但却提前锁定了海量购房需求，对刚需盘的目标客户形成分流，令刚需项目不得不重新审视市场，通过降低价格预期来获得预售资格尽快上市，通过降低利润弥补信贷造成的购房成本的上扬，刺激刚需购房者尽快出手。任启鑫认为，从目前来看，资金面、市场面、政策面在短期内不会出现较大转变，受此影响，未来“平价跑量”的刚需盘将会由天宫院逐步扩展至其他区域。
今年供应量剧增的台湖板块，可能将第一个响应天宫院板块。据了解，东亚的印象台湖项目二期即将推向市场，均价在2.2万元/平方米左右，含精装修，相对于前期宣传中出现的“2.6万元”，这个价格实惠了不少;而相对于去年9月份那批房源2万元左右的均价，依然还有小幅上涨。
东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏在电话里很坦率，“我们的确是以价换量”，他说，公司有更多土地储备方面的资金需求，希望能够用高周转的策略来实现更快发展，而不是一味捂盘赚取高额利润。“当然，价格报得太高有关部门也不会批”，贾玉鹏也坦言。
改善盘需求仍在升温
春节后，刚需盘与改善型楼盘的市场表现可谓是冰火两重天，刚需盘“以价换量”，改善盘的购房需求仍在升温。
据亚豪机构统计数据显示，春节后到现在(2月8日～3月16日)，北京成交价格在30000-50000元/平方米之间的改善型房源共成交649套，占商品住宅总销量的比重为12%，与去年同期相比提高了3个百分点。
中高端改善型楼盘销量走高给开发商稳定的市场预期，春节后，一些中高端项目的开盘定价也依然保持上涨势头。亚豪机构统计显示，近期开盘的中高端项目中，龙湖双珑原著与五矿万科如园的上一次推盘均在去年年中，两项目在今年2月的开盘调价幅度也均在10%左右;而3月开盘的2个中端项目百旺·杏林湾和林肯公园之前一期则早在2011年年中推出，相比3年前，两项目的开盘价格均有所上涨。截至目前，2月上半月开盘的龙湖好望山、龙湖双珑原著、五矿万科如园三个中高端项目经过一个月的消化期，实际签约率平均达到47%，也能看出当前改善型楼盘受市场追捧的程度。
近期同样在改善型楼盘销售中表现抢眼的还有亦庄。中原地产市场研究部张大伟认为，依托亦庄大型企业带来的高端置业人群，将会给亦庄带来新的置业需求。
目前亦庄核心区住宅开发基本饱和，亦庄河西区作为规划的低密度高端中央居住区， 优越的居住生活条件和杰出的产品品质，使得亦庄·金茂悦在市场上具有极大的号召力。2月，亦庄·金茂悦以2.45亿元的成绩夺得2月北京住宅普宅成交金额销冠。2014年春节前的传统淡季，亦庄·金茂悦在一期热销后仅35天，便推出二期111套房源，同样是备受热捧。受此影响，亦庄·金茂悦三期新品预计2014年3月开盘，而在3月8日，其188平方米终极改善样板间就已经对外开放。
此外，最近北京颁布了单独二胎的政策，这使得不少家庭开始着手准备迎接新生命降临。对于很多需要购买中端产品的客户来说，亦庄·金茂悦成了一个不错的选择。而亦庄·金茂府的八大健康科技系统，正好贴合了这部分业主的需求，为新生儿和爸爸妈妈提供了安全、舒适的生活环境。
许多业主都表示，选择亦庄·金茂悦，正是由于其极大程度地贴近城市中间人群需求。亦庄·金茂悦不仅在传统采光通风、居家收纳等功能上更上一层楼，更兼顾家庭功能区隔、动静区隔、年龄段空间区隔，营造新一代四世同堂的全改善户型，真正实现了70年不换房的终极居住梦想。
对此，任启鑫认为，随着中国经济的发展，国人购买力突飞猛进，中国高收入人群的数量也在日益增多，同时北京商机众多，资源集中带来的聚合效应，以及不动产的稳健增值表现也成为吸引中国财富人群不断涌入北京的原因，这些都构成了中高端改善客群基数的扩大。而北京核心城区地价的跳涨与不断冲高，促使现有中高端住宅所占据的地段价值更加凸显，成为其价值不断冲高的硬性保障，另一方面，通过国内房企对高端项目操作经验的日臻成熟，北京中高端住宅产品的居住品质、物管服务以及为高端人群所提供的社交平台价值等复合功能也越来越多地受到了客户群的认同。在北京中高端产品软、硬件水平不断提升满足居住升级需求的背景下，再加上高端住宅产品的增值避险功能，促使北京中端产品量、价走高。
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