恒大集团最近热得发烫。在历史性夺得亚俱杯冠军不久后，其再度成为舆论的焦点。从2013年7月开始，在一二线城市的土地市场上恒大地产(简称恒大)快速加码，先花费127.35亿元获取了三块北京地块，转身就攻进天津、上海、南京三座城市的地产市场。让人瞠目的是，仅12月4日当天，恒大便狂揽了位于上海和南京的六块土地。此前的一周其刚刚在北京东坝南区地块上创造了总价地王。
这让其一口气将“三四线之王”的别称甩在了身后。
事实上，从2010年开始，恒大在国内地产商中率先做出下沉三四线城市的决定并身体力行。随之而来的是其获得了丰厚的利润，当年净利润比上一年激增六倍并连续两年赶超万科，一度被称为“内地最赚钱的房企”。不过，恒大很快发现要保持这种战绩并不容易。
需要注意的是，三四线城市地产的市场有限需求制约了未来的发展空间，“鬼城”已大量出现。正缘于此，最终恒大还是决定回归一二线城市的地产市场。
但眼下显然不是最好的时机。从2012年底以来，房企争相回归一二线城市，土地价格因此快速上涨。从2013年年初至11月，北上广深四地的土地成交金额和楼面均价都创出十年以来的新纪录。11月，以上四座城市的楼面均价又比上个月大涨了近30%。这势必不断挤压房企的毛利率，从而使资金更加紧张。一些行业龙头开始变得谨言慎行。可以佐证的是，万科在11月仅花费68.85亿元用于购地，这还达不到其9月份数据的一??半。
政策面同样不容乐观。面对分化的楼市行情，相对三四线城市，一线二线城市面临更多不确定性因素。即便未来这里的限购和限贷的行政手段逐步退出，市场化手段的执行力度也将为房价带来诸多可能性。如果房价上涨再度挑战政策容忍度，调控仍将会出现反复。
毫无疑问，昂贵的地价正让房企的开发成本飙升，房地产企业的利润必然会被吞噬掉太多。加之持续调控，导致风险大增。开发商当下一定要把握好节奏和规模，否则一旦出现高风险，很容易便会让自己陷入困??境。
恒大要小心了。
规模为王
恒大改变战略始于2013年初。当时，其制订的“112战略”中明确提出将向一二线城市适度倾斜，年底的买进行为实属顺势而为。一位接近恒大内部的人士向《环球企业家》透露：“最近恒大爆发式地在一二线城市买进土地，一是因为土地储备经过消耗后需要补充，二是由于2013年旺盛的市场需求带来了丰沛的现金流。”
恒大在行业中拥有最大的土地储备，每年的开发量亦然。其中包括项目总量、在建和竣工面积同处行业首位。在2013年下半年，恒大便有大约40个新项目开工。庞大的开工数量在降低土地储备的同时，也为恒大带来了丰厚的现金流。从2013年初到11月，其销售额比去年同期增长了16.3%，全年实现千亿元的目标已无悬念。这让其在拿地方面显得游刃有余。
但一二线城市高企的地价与盈利水平构成了一对矛盾。一线房企的毛利率水平正在不断探底，恒大面临的最大问题可能是被严重挤压的利润空间。从北京豆各庄项目来看，除去公共租赁房外，剩余部分被严格限价在2.2万元/平方米。即使恒大具备超强的成本控制能力，也至少需要1.8万元/平方米的建造成本。
这样的微利还体现在沙河项目上。虽然折合楼面价约6964元/平方米，但大面积的公租房和安置房的回购价仅在1.1万元/平方米至1.4万元/平方米。在外界看来，相较于恒大常规的利润水平，北京这两个项目形同鸡肋。
上述接近恒大内部人士表示，恒大实际上并不在乎沙河项目的盈利状况。恒大只想把这个项目当作它的一块试金石，凭此锻炼一下队伍。而在豆各庄项目上，该人士透露出售车位、商铺和公寓的收益将会提高收益水平。
星浩资本副总裁邓小星告诉《环球企业家》：“恒大可能觉得风险可控，相较三四线城市，开发一二线城市市场的风险反而降低了。”她认为，保障房实际上也有获利的空间，有时并不见得会比纯市场项目的利润小。
核心问题或许是恒大想用规模优势抵御地产周期性的风险。邓小星表示：“恒大一直看重规模，当它意识到三四线城市受阻之后，在一二线城市投入上自然就会很果断。”恒大掌门人许家印曾经公开表示，恒大地产将首先在规模上成为全世界第一大房地产企业，在规模效应的基础上，再争取成为世界上利润最多的房地产企业。
目前，恒大已进入全国140余座城市，在建260多个项目。这在地产界已不是秘密—规模化的房企能够比较轻松地拿到银行融资和大项目，比一般企业获得更多发挥的空间。在此之上是恒大快速的周转率和训练有素的成本控制能力。这一循环模式让恒大获益匪浅。
2013年上半年，恒大地产实现营业额419.5亿元，同比上升13.3%，实现净利润62.4亿元，远超万科45.56亿元。“恒大如今大手笔买地也是得益于庞大规模所带来的现金流。如果只赚几个项目的钱，最后的结果会越来越局限。”邓小星说。
当然，还有一个原因可能是恒大为了扩大品牌影响力。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强向《环球企业家》表示，房地产企业要扩大自己的知名度，提升品牌，就需要在一线城市有所举动，而北京尤其具有特殊的地位。他说：“恒大拿一个北京的地王项目，就可以节省很多广告费和宣传费，所以不会只简单地去算经济账。”
