“房价到底降不降?看不准，还是再看看吧，说不准会有变化。但今年买房恐怕是没戏了。”张婷婷沮丧地说。在北京工作的姜晓明也放弃了购房的念头。
2006年，建设部等多部门出台了调控措施，其中影响最大的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2007年9月27日，央行重拳出击，规定购买二套房必须首付五成以上，利率上浮1.1倍。
楼市风向逆转。当年12月， 万科(000002.SZ)董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。2008年3月，潘石屹抛出“百日剧变论”，预计楼市将降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴，二手房价也开始“跳水”，主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机，甚至携款潜逃。连涨几年的楼市终于出现价格松动。
2008年9月国际金融危机爆发，为扩内需保增长，我国的楼市调控风向发生了变化。2009年，许多楼市调控政策出现了松绑，比如房贷首付下调，房贷利率下调。房地产市场就此开始反转，2009年、2010年、2011年这几年出现了房价快速上涨。
针对这种情况，中央再次开始从紧调控。2009年起，国内保障性住房体系建设开始启动。已有数据显示，2009年至2011年年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。但目前保障房仅部分解决了居民的安居梦想，短期仍难平衡市场需求。
2010年4月国务院下发“国十条”，这被业内戏称为“史上最严楼市调控政策出台”。其中规定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷;调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
2011年调控再次升级，北京等地出现了针对外地人纳税满5年才能买房的最严限购政策。而在上海、重庆，房产税试点拉开帷幕，重庆针对高价盘和别墅，开始征收房产税。
2013年3月1日，国务院再次公布楼市调控细则，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率;个人售房严格按转让所得的20%征税。不过，这一次调控中的亮点政策“二手房”出售征20%所得税的政策只在北京等地落实，全国大部分城市并没有严格落实。
市场一怔之后，从2013年5月，房价再次走势坚挺，楼市依旧没有走出一边调控、一边上涨的怪圈。
地产商的“转型”
在政府调控的巨大压力之下，房地产开发商也在经历转型阵痛。
2006年底，一时间在地产市场上叱咤风云的顺驰集团倒掉了。断裂的资金链让顺驰创始人孙宏斌的地产霸业梦碎。从2003年到2004年上半年，顺驰可谓全国到处“开花”，在超常规扩张的过程中，引来业界对顺驰的关注和议论，其中对顺驰资金链的质疑最为突出。
2004年，《中国经济周刊》记者打通顺驰北京地区新闻中心的电话，几经周折，电话转给了北京地区一位杨副总，他表示，顺驰的资金来源是多渠道的，资金链绝对没有问题，主要是靠快速销售、快速回笼资金实现资金链的正常运转。另外，合作伙伴的钱和金融机构的融资也是顺驰资金的一大来源，所以外界对顺驰资金链的担忧是多余的。但他表示不方便回答更多的问题。
但一位业内人士却质疑说：“那就是挪东墙补西墙，利用不同项目进程之间的时间差，通过资金在多个项目之间的调配，来保证资金链不至于断裂。用一个形象的比喻，这是在玩现金杂技。”
最终，在政府持续紧逼的调控下，顺驰的资金链持续紧张，2006年，顺驰(中国)55%的控股权以12.8亿元的超低价转手香港路劲基建。
令人吊诡的是，随着金融危机的爆发，2008年底国家出台一系列经济刺激计划后，2009年房价再次走高，让许多开发商的资金流变得充裕，许多本来已经资金链紧张的开发商重获生机。
顺驰创始人孙宏斌事后就说，其实在当年，顺驰绝对是贱卖了，“从市场后来的发展来看，假如我再挺过一两年，那顺驰的情况将大为好转。”
2013年孙宏斌卷土重来。如今身为融创中国(1918.HK)董事长的他，在土地市场十分激进。2013年9月4日，融创中国以7.3万元/平方米的价格夺得北京农展馆地块。根据《中国经济周刊》封面报道《2013中国地王图》的统计，农展馆地块的单价不仅是2013年北京乃至全国的最高价，更是2004年土地出让制度改革以来的最高单价地王，也是最近20年来成交单价最高的一宗地。
“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是一个激进的人，我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的。”孙宏斌如是说。
但是，随着房价、地价的上涨，有开发商对目前的经商环境深感不满。如华远地产董事长任志强屡屡抱怨，地价太高，买不起。最终，华远地产只得败走一二线城市，转战二三线城市。
而且，见惯市场跌宕起伏，有着“小超人”之称的李嘉诚，其旗下长和系(长江实业与和记黄埔)则在中国抛售物业。2013年，长和系宣布，成功以超30亿港元的价格出售位于广州的西城都荟广场。
这在地产界引起了较大震动，以至于很多业界人士认为，房地产行业并不会迎来新一轮狂欢，而是在衰落前最后的狂欢。王石就在微博上评论道：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了!”
但也有开发商对未来的地产市场表示乐观。当选2013CCTV中国经济年度人物的绿地集团董事长、总裁张玉良告诉《中国经济周刊》，十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路，这将形成经济的持续利好。对于中国未来，无论是经济结构调整的需要，还是新型城镇化的需要，都需要城镇化。“房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。在城镇化过程中，企业应发挥参与、建议的作用。我认为，未来10年，房地产企业，尤其是龙头企业仍大有作为。”
