甚嚣尘上的南方大型房企退市传闻，预示着房地产行业洗牌时代的渐行渐近。
东地产 汪露 报道
《一个地产大佬的非典型“死亡”》将珠江投资和合生创展推到了风口浪尖。
8月23日，针对越演越烈的退出房地产行业传言，珠江投资公司正式发出声明，表示“大规模裁员”等属不实传言。
即便如此，消息并非空穴来风。因高库存量和紧绷的资金链条，合生珠江的日子确实不好过。
在调控的大背景下，日子不好过的并不止一两家。近期各大房企公布的半年报业绩显示，上半年预亏或利润大减的房地产企业屡见不鲜。
据统计，截至发稿前，已有142家A股上市房企公布半年报业绩。房企净利率由去年的16.49%下降到今年的14.83%，下降幅度为1.76个百分点。整个房地产业盈利能力下降的事实已不容置疑。
业内人士预测，如果下半年政策形势与销售形势依旧不能回暖，众多中小型房企将陆续出现变卖项目或股权的情况。而对于更多在房地产市场打拼了多年的未上市小微房企来说，2012，也许真的是他们的“事业末日”。
合生珠江被质疑
房企“自杀”事件一经传播，业界一片哗然。
一时间，疑云令地产界内“中枪”房企者众，绿地、城启，甚至恒大都被卷入。最终，曾是南方“地产一哥”的合生创展旗下另一集团珠江投资被聚焦。
还没有上市的珠江投资，是合生创展旗下最赚钱的一个综合平台。资料显示，珠江投资的经营范围极为广泛，包括煤炭开采、矿产开发、电力行业等投资，同时，旗下还拥有规模庞大的地产业务。
传闻所指是珠江投资，其已经裁撤掉开发部门，计划不再新增项目，拟将房地产业务放到合生创展这个唯一的上市平台上。
不过，珠江投资很快否认了这一说法，在23日公开发布声明称：不可能退出房地产，也未裁员千人。即便如此，依旧不能消除业内的猜疑，因为业绩和资金的压力活生生横亘在两家公司面前。
8月28日，合生创展公布的中期业绩报告显示，上半年实现营业额51.23亿港元，较上年同期增长6%;股东应占利润26.31亿港元，同比大幅增长2倍多;但扣除物业重估以及出售金融资产收益后，核心净利润仅为8.21亿港元，较上年同期下降18%。
数据显示，合生创展净利润在2010年达到59亿港元的峰值后，在2011年开始大幅滑坡，2011年中期录得10亿港元净利润，2011年全年录得14.3亿港元，回到公司2006年的盈利水平。
不过，尽管合生创展近年来销售业绩增长缓慢，遭到业界质疑。但在合生创展看来，放弃在销售额排行榜上的追求，转而追求附加价值和优质资产驱动，这正是其策略，即以依靠核心项目长期开发、获得土地增值的“港式活法”。
外资悄然撤离中国楼市
近日，素有“美国头号房企”之称的铁狮门以48亿元叫卖囤在手中的位于新江湾城板块的地块。
《东地产财经周刊》了解到，此次铁狮门转手两块地，一块为43亩商办用地，总建筑面积11.4万平方米，楼板价14000元/平方米，总价16亿元。另一块地楼板价17000元/平方米，总建筑面积19.47万平方米，土地款约32亿元。业内人士称，铁狮门作为美国最大房地产企业，其退出部分中国市场，一是平衡单个项目收益，二是因为中国经济不景气而有意控制风险。
除了卖项目以外，更多在华投资的外资房企选择顺应市场，降价跑量。
今年以来，注册于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅项目陆续传出降价消息。而更多外资企业选择开盘就降价促销。除了降价促销外，间接投资房地产企业的外资基金公司今年同样谨言慎行。包括荷兰ING、摩根大通、华平投资、淡马锡等传统基金大鳄今年以来都鲜有动作。
据统计，在2010年房地产繁荣时期的终结点前，外资对房地产开发的贡献额同比增幅高达66%，是所有到位资金来源中增速最快的领域。而2007年，中国房地产开发投资中，利用外资同比增长幅度为632%。
初步预测，2012年，中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。
房地产行业性洗牌
如今，房地产行业已经挥别了高利润的时代。在经历了“史上最严厉调控”的洗礼后，房地产行业的洗牌已成为必然。
房地产企业全行业利润缩水始于2011年。根据中国房地产研究会统计数据，包括内地和香港地区在内的176家房地产公司，2011年营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。到今年一季度，146家A股上市公司净利润94.42亿元，同比下降2.54%。
截至8月底，已公布年报的142家上市房企中净利润报亏的企业有27家。其中，嘉凯城预计亏损4901%;沙河股份预亏383%;万方地产预亏205%。
在对业绩预亏的解释中，三家公司几乎众口一词：核心原因是房地产行业整体环境下行对公司项目销售进度和价格产生重大影响。
在此情况下，一些小规模地产公司不得不寻求转型。自调控以来已经有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司涉矿，占到整个房地产板块上市公司总数的近1/6。星河湾等一些房企，还涉足高端白酒等消费品行业，惊动楼市。同时一些非房地产主业企业也加速剥离房地产业务。
“这些企业转寻他行的情况，一方面是因为近几年房地产项目进入门槛越来越高、楼市收益不确定性以及融资难度大，另一方面，也不排除一些企业原本就有多元化发展的战略考虑。”一家参与转型的上市公司高层说。
与此同时，房地产蛋糕也在向大企业集中。“万保招金”四家房企上半年营业收入总额674.6亿元，同比增长39.29%;占142家房企总营收的35.5%;四家企业净利润为79.12亿元，占142家房企的三分之一规模。实现利润79.59亿元，同比增长3.10%。
虽然市场占有率在上升，但龙头房企一样遇到利润率下降的境况。万保招金营业净利率从去年的15.9%下降到今年的11.7%，下降4.2个百分点。其中保利地产(微博)净利润24.6亿元，同比减少12.13%，被业内戏称为“牺牲利润抢市场”的代表。
不过，按照产业发展规律，行业洗牌过后，市场可能呈现“剩者为王”的局面。但洗牌究竟会以怎样的速度推进，又将以怎样的结局呈现，一切仍需时间作答。
