泛海楼盘
飞雪漫天
国家统计局最新发布的房价变动数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量由5月份的6个大幅增加至6月份的25个城市，二手住宅价格环比上涨的城市数量由5月份的18个蹿升至6月份的31个城市。
当浙江绿城还在为曾经的高负债而艰难挣扎时，当浙江中江集团破产案近日曝光、多家银行巨额贷款深陷泥潭时，房地产市场却在近期骤然升温，部分城市再现楼盘排队抢购潮，北京土地拍卖市场地王频现。当前楼市的升温意味着什么?是曙光再现、还是回光返照?
温总理在今年“两会”期间曾明确表示：“房价还远远没有回到合理价位。”总理讲话言犹在耳，为何房价近期却重回涨势?经济下行压力加大、地方政府频频出台“微调”救市政策是导致当前房地产市场回暖的主要原因。但是，我国房地产市场高房价、高库存、高负债的现状却并没有改变：
2011年11月国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”，该份文件首度披露了未开工用地数据，显示房地产业囤积土地规模远远超出了人们的想象：截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3亿平米，未竣工的房地产用地45.5亿平米，合计66.8亿平米。 以2000-2010年间竣工房屋平均容积率2.33倍计，可建设房屋157.1亿平米，而2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，以此计算，房地产业囤积的土地可供开发销售15.1年。即使未来若干年内房地产商不再购置土地，整个房地产行业囤积土地也足以供其未来开发15年以上，房地产业囤积土地规模之高，由此可见一斑。
泛海建设囤地触目惊心 土地项目可开发近百年
为了分析房地产企业囤积土地情况，和讯网从房地产行业A股上市公司中随机抽取了一家公司：泛海建设(000046,股吧)集团股份有限公司(以下简称“泛海建设”)。泛海建设历年财报未披露其土地储备情况，但相关财务数据分析显示，其囤积土地规模之高、囤积时间之久令人触目惊心!
1. 泛海建设究竟囤了多少地?
2011年末，泛海建设房地产存货204.56亿元、当年房地产销售成本7.35亿元。假设其房地产存货全部为开发产品，以2011年的销售规模计，则其账面存货可供销售27.85年。
表1、泛海建设2011年分行业销售情况
单位：亿元
分行业 营业收入 营业成本
房地产销售 16.83 7.35
商品销售 1.86 1.15
物业管理收入 1.2 1.21
物业出租收入 0.09 0.02
小计 19.98 9.73
实际上，泛海建设房地产存货中，143.69亿元是以土地为主的未开工或在建项目的开发成本，根据其年报披露的相关项目总投资数据，这些项目完成开发后可形成开发产品663.18亿元，加上其账面上已完成开发的房地产存货，其房地产项目完成开发后可形成开发产品724.04亿元，以其2011年开发销售规模计，可开发销售98.57年(详见下表)!
这意味着以当前开发销售规模计，泛海建设囤积的土地项目可供其未来开发销售98.57年。
表2、泛海建设房地产存货情况
单位：亿元
房地产存货 账面余额 总投资
开发成本 143.69 663.18
开发产品 19.11
出租开发产品 0.42
一级开发成本 41.33
小计 204.56 724.04
可开发销售时间 27.85年 98.57年
2. 一块地可以囤多少年?
以泛海建设在上海的开发项目“黄埔区董家渡聚居区项目”为例：泛海建设拥有黄埔区董家渡聚居区项目10号、12号、14号地块。这3个地块位于上海世博园区辐射范围之内，总占地面积12.02万平方米，建筑面积54.41万平方米，由泛海建设母公司泛海控股于02年-03年间取得，08年1月泛海建设通过向母公司泛海控股定向增发获得该开发项目。
08年1月招股说明书披露：董家渡聚居区项目12号、14号地块属于旧城改造项目，无需缴纳土地出让金，但须在动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证，其中，截止08年1月，12号地块动迁率8.7%、14号地块动迁率2.5%。
这个项目是泛海控股在土地实施招、拍、挂前以零成本获得的旧城改造项目，该公司仅需承担动迁费用;然而，在此后长达五年多的时间里，其14号地块的动迁率仅为2.5% !一个旧城区在拆迁过程中有几个钉子户很正常，但不可能97%以上都是钉子户，五年多时间动迁率仅为2.5%，只能表明该公司有意囤积土地项目、无意快速开发。
与泛海建设形成鲜明对比的是，与其同时进入董家渡的华润地产在进行快节奏的动迁、建设后，2005年9月上海滩花园一期房源正式对外销售，均价已达到4.2万元/平方米。
3. 开工日期不断推后，囤地意图明显
08年1月泛海建设披露的招股说明书称：董家渡聚居区项目10号地块于07年底开工、建设期3年，另两块地08年启动动迁，建设期3年。这表明，该项目相关地块将分别于2010年、2011年完工。
然而，09年3月泛海建设披露的08年财报将该项目的开工日期延后至2009年1月、预计完工日期大大延后至2016年1月。11年4月泛海建设披露的10年财报显示，该项目的开工日期进一步延后至2010年12月、预计完工日期延后至2017年12月。
08年以来，该公司董家渡项目开工日期不断延后，建设期则由3年延长至7年。显示该公司囤地意图非常明显。
表3、董家渡项目开工日期、预计完工日期不断延后
信息披露时间 开工时间 预计完工时间 预计总投资
10年报(11年4月) 2010.12 2017.12 123亿元
08年报(09年3月) 2009.1 2016.1 130亿元
招股说明书(08年1月) 2007年底 2010.12-2011.12
董家渡项目是和讯网从泛海建设开发项目中随机抽取的一个项目，实际上该公司的其他开发项目也存在类似问题。而泛海建设则是和讯网从房地产上市公司中随机抽取的一个样本，某种程度上而言，泛海建设只是中国房地产业多年来囤地捂房乱象的一个缩影。
