日前，国土部再次重申严禁安排别墅类用地供应，再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。按照这一规定，将来市场上容积率低于1的纯独栋产品将不复存在。而近些年市场上“伪别墅(或叫经济型别墅)”产品供应量很大，据不完全统计，目前北京市场上在售的单一别墅社区为135个左右，而“伪别墅”占到80%以上，这类产品名为别墅实为“高层大户型住宅”，包括联排、叠拼和双拼产品类型。这些产品容积率相对高，面积相对小，总价相对低。虽然这些产品迎合了时下中国特色的购房市场需要，但是多数“伪别墅”不具有纯别墅定义的品质和舒适度要求。而在别墅产品过度开发的背后，更是隐藏着鱼龙混杂的开发环境与“伪”质产品。
6年销售史 亲密别墅 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)改名成瘾
2012年4月，主打现房、水岸园林与低密度的亦庄亲密别墅高调入市。产品包括双拼、联排、叠拼和独栋产品，主力户型面积230-330平米。该项目以全新的案名铺开推广，但简单查阅不难发现，项目虽然努力掩盖历史，但其父姓“天鹅堡”却是不争事实：亲密别墅就是其中产品。和众多老盘新开惯用改名的伎俩一样，为了规避陈旧特别是饱受争议的经历，亲密别墅选择了与天鹅堡彻底断绝关系。
从2006年8月项目开盘至今，在历经2009年天鹅堡归墅、2010年天鹅堡悦湖到现在的亲密别墅，646户足足6年的超长销售周期让中国楼市惊叹!
而在跨越了中国房地产牛市和最严厉的调控期，6年的时间并未让天鹅堡项目实现快速清盘的目标。反而在06-08年中国房地产最火爆的光景，项目一度低调售卖。而随着产品价格的一路飙升和所谓的产品升级，项目在一波一波楼市调控浪潮之下，越发显得陈旧苍老，越来越难卖。一位已经离职的开发商内部高层说，“项目的董事长才是真正的操盘手。之所以在房地产最好的市场没有抓住机会快速销售，原因就是操盘手认为房价还能涨。他一直再用赌的方式进行项目营销。等到调控真的来了，结果发现市场上新品层出不穷，自家产品开发周期太长，现房摆在那，已经没有太多可以宣传的点了。只能通过频繁改名与不断包装产品来给购房人新鲜感。”
亦庄最贵产品与最差质量
2006年以来，项目地处的亦庄隶属大兴区，该区域持续升温，包括合生、珠江、绿地、保利等众家品牌开发商先后进驻。而随着亦庄轻轨线的建设，以及区域地块的持续放量，亦庄楼市可谓前景大好，区域成熟度以及居住品质的提升指日可待。
作为以高端人群消费为主的别墅产品，天鹅堡虽有大面积户型之名，却无高端品质生活之实。由于售价一路飙升，天鹅堡早在2009年就已经变成了亦庄在售楼盘和二手房中最贵的一个。引用一位网友的话来形容天鹅堡所面对的客群，就是"只买最贵的，不买最好的那种人"。
最贵的价格并未带来最好的产品。
当2009年实楼样板间交付的时候，超小的楼间距，落后的室内格局和抠唆的装修风格，与其它别墅产品相比显得非常局促，从而导致居住舒适性大打折扣，无法体现别墅产品的尊贵感和豪宅气质。
而2010年当天鹅堡归墅产品交付的时候，质量问题暴露的更多。墙面空鼓较多，地面尤其是楼梯空裂多，窗户密封不严、多漏风等诸多硬伤层出不穷。“天鹅湖湾，河滨湖景双水岸”。童话般的宣传变成丑陋的传说。
时至2012年，新品亲密别墅仍就遭到业主不断投诉。问题包括社区内存在大范围乱搭乱建行为，已占用多处公共绿地及道路设施，并存在安全隐患。而社区物业对此不闻不问，已严重影响到多家业主的私人生活环境。
据了解，该别墅社区自交房后，个别住户为增加房屋的使用面积，利用公共空间乱搭乱建，在小区内兴起了一股乱搭乱建热潮。部分业主已多次投诉小区物业管理部门，但收效甚微。而社区内的人工湖泊，更被物业包出去做了垂钓园，小区内基础设施极差，遍地的垃圾堆已严重影响了业主的生活环境，但却始终无人过问，物业对此事件一直持推诿和敷衍的态度，已引起社区业主的强烈抗议。
天鹅堡的开发商京奥港集团是一家以商贸物行业为主营业务的公司，天鹅堡是其打造的第一个地产项目。可以说，无论是从开发经验还是管理经验上说，京奥港地产都是京城楼市的"新生"。事实上，天鹅堡开盘至今也是饱受非议，包括公司实力、建筑质量、产品售价以及物业管理都存在质疑。据一位业内人士透露，因受金融危机以及京城楼市蒌缩的冲击，天鹅堡在2008年年底一度传出"烂尾"危机。
2012年大势明朗。在投诉与调控之间，全款97折、特价420万元/套起、买别墅送露台、阁楼、下沉庭院，另赠送30-60平米不等花园。通过打折让利等“割肉”方式，亲密别墅选择了加快销售步伐。六年的时间，如今的阁楼与园林都不再有任何神秘，而促使购房人选择的只有亦庄BDA产业园与环渤海总部商务区的“未来价值”。
亲密别墅打造京城全实景别墅。这是项目宣传的最大卖点。
