（4）暗含水分的巨额不动产
从2011中报看，雨润240亿港币的总资产中，约有一半是不动产，包括物业和土地，究竟雨润如此大规模的扩张是为什么?可以肯定不是因为产能不足，因为当前的利用率太低。
从业务结构看，雨润的发展重点在扩张上游的屠宰产能，与此对应的是雨润的冷鲜肉占比越来越高，2011年上半年占营业额比重为71%，其次是冷冻肉，占比16%。相比屠宰产能的扩张，下游的深加工产能的扩张要慢得多，从2005年的16.3万吨至2010年的30.4万吨，增长不到1倍。
但即便屠宰产能的扩张速度也远跑不过非流动资产的扩张速度，2005-2010这5年的时间，非流动资产扩张了18.76倍，而名义屠宰的产能只扩张了4.54倍，除了水分外，很难解释得通。
从雨润公布的产能看，截止2010年12月31日，上游屠宰产能已经达到3,560万头，利用率只有42%。根据我们从折旧率的推测，雨润食品的机器设备相比不动产的投入，明显配比不足，我倾向于认为，即便雨润公布的产能也是有水分的。
我们一个杞人忧天的担心是：雨润是否如某些农产品上市公司，如图1所示，打通“经营现金流”、“融资现金流”和“投资现金流”这三者，形成人造利润，其中的人造利润隐匿于不动产中。
从2005年借壳上市至今，雨润食品实现净融资120.6亿，投资124亿，主要投向工业厂房和土地。
2、做大业绩的动机：支撑股价，利用资本市场和银行体系融资，不断地套现
（1）减持套现：
- 2010年11月，按每股作价30港元，该公司主席祝义材及其配偶出售旧股，变相减持7000万股，套现21亿港元。
- 2010年4月，祝义材夫妇拥有的 Willie Holdings Limited，以每股23.88港元减持7600万股，套现18.15亿港元。
- 2009年7月，由公司主席祝义材夫妇持有的Willie Holdings Limited 将会按每股13.23港元配售2亿股旧股，再按相同价格认购1.3亿股新股，套现9.26亿港元。
（2）直接套现：资产或股权收购
- 2008年12月，以159,252,000元人民币现金收购湖南辉鸿49%股权，该公司截止2008年9月30日账面值为23,083,000元人民币。
（3）间接套现：
- 雨润集团除食品外，还有房地产、旅游等项目，上市公司和地方政府的合作是否单纯，还是背后另有交易，我们不得而知，所以对其是否存在间接套现行为，我们不做推测。
3、做大业绩的条件：农产品公司造假容易
农产品公司不仅造假容易，造假成本也极低。
为什么说造假容易?一方面存在大量的现金交易;另一方面，销售发票和农产品的收购发票都自己开，并且不需要通过税务机关认证和比对。
这意味着，农产品经营公司不需要第三方的配合，动动笔头就可以直接制造业务，购销差额就是利润，也是经营现金流的缺口。如果不想挂账，以便让经营现金流看上去正常，控制人转点钱进来弥补缺口就好了。
为什么说造假成本极低?初加工环节基本可以做到免税。一方面，增值税部分，按收购发票金额的13%抵扣进项税，因此只要初加工后的毛利率不到13%，就不用缴纳增值税;另一方面，所得税部分，农产品初加工可以享受免所得税优惠，生猪屠宰归属于这一列。
值得强调的是，有动机造假，也有条件造假，并且显示出造假的迹象，并不意味着就真的造假。打个比方，天气冷的时候，衣服穿得少的人，打了喷嚏，也不能说就感冒了，保不准这人抵抗力强。人品好，身体就好，啥事没有。
此外，雨润食品顶着内需光环，行业仍将受益于中低收入人群消费能力的增长;在资本市场雨润有高盛撑腰，一起共谋;祝义才又善于玩转政府关系，获取政府支持。这些都是吸引投资者的点，就看投资者如何权衡。
成功是一个正反馈的过程，失败也是。对祝而言，雨润食品仍然具有平台价值，雨润的股价未来也会数度历经浮沉。对投资者而言，是与狼共舞，还是另找一片草原，完全由自己决定。（来自新浪）
