导读：碧桂园被曝问题之四是被指大盘模式难以为继，省外项目水土不服。针对目前国内楼市现状，有媒体指出，在今天探讨和反思碧桂园模式，有其积极的意义和作用。媒体调查显示，关于碧桂园涉嫌“零地价拿地”的质疑，到目前从未停止过。媒体详细的分析了碧桂园的运作模式，从拿地到开发，再到销售。媒体发现碧桂园省外项目水土不服，认为碧桂园大盘模式难以为继。
任何模式并非无往而不胜。在楼市的冬天里，销售放缓，异地扩张又遭遇水土不服的困境，廉价拿地后遗症缠身等一系列问题出现时，人们在问，碧桂园模式还能走多远?在今天探讨和反思碧桂园模式，有其积极的意义和作用。
4月10日，碧桂园控股有限公司(02007.HK，以下简称为“碧桂园”)宣布，2012年首3个月，共实现合同销售金额约61.2亿元(人民币，下同)，合同销售建筑面积约99万平方米。第二天，碧桂园总裁莫斌便对媒体宣称，“碧桂园不降价，但会提高产品附加值”，同时强调碧桂园的成本优势，“在产品的性价比上，碧桂园位于全国前列”。
虽然碧桂园一再强调其“选址城郊、快速开发、快速销售、物超所值”的竞争优势，碧桂园董事局主席杨国强在2月28日发布碧桂园年报之际所做的仅有3400多字的主席报告中，也四次提到碧桂园模式的可复制性，但事实是碧桂园低价拿地、快速开发、低价销售的“造城模式”，正在面临着复制的难题。
碧桂园2011年年报显示，2007年便开始建设的总建筑面积达159万平方米的内蒙古满洲里碧桂园项目，截至2011年年底已竣工总可销售建筑面积仅为8万多平方米，已售出建筑面积仅6万多平方米，整个项目预计要到2024年完成。同样于2007年开始建设的内蒙古兴安盟、通辽碧桂园项目，也进展缓慢、销售不力，预计要到9年后的2016年才能建成。此外于2009年底开始建设的韶关“碧桂园•太阳城”项目，预计也要在15年后的2024年才能建成。
独特的开发模式
2007年4月20日，碧桂园在香港上市，到2007年12月31日，其市值已达1476亿港元。凭借资本之力，碧桂园开始了疯狂的扩张。
上市前，碧桂园仅有27个发展项目，且有22个位于广东，但是到了2007年年底，碧桂园已扩展到辽宁、内蒙古、湖南、湖北、安徽、江苏及重庆8省份，项目达到45个，其土地储备更是由1870万平方米激增至4500万平方米。碧桂园也因此被视为战无不胜的“地产沃尔玛”。
碧桂园制胜的法宝便是其独特的开发模式，选择那些主流竞争对手尚未进入的二、三、四线城市，低价拿下超大规模城郊地块。“在一块优质土地上，建设一个包括商业、写字楼、购物、居住于一体的综合体，打造成‘人间乐园’”，莫斌对媒体称，这是杨国强的梦想。
碧桂园能够低价拿地的秘诀便在于，以超大规模规划让急于招商引资的二、三线城市的地方政府无法拒绝。以碧桂园内蒙古通辽项目为例，该项目占地面积达9105亩，碧桂园计划投资11亿元，打造总建筑面积为167万多平方米、囊括酒店、医院、学校、公交、超市的大型楼盘。该项目也被质疑是当地政府为碧桂园量身定做。
关于碧桂园涉嫌“零地价拿地”的质疑，更是从未停止过。
“碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由企业自主开发建设，并于3年内基本完成全部开发;产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售;碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度;碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。”碧桂园官网如此描述其竞争优势。
碧桂园“快速销售”的法宝便是价格优势。2011年5月15日，位于“南京新东郊、金陵御花园”的江苏句容“碧桂园•凤凰城”开盘，毛坯均价仅为5000元/平方米，比句容5月份5384元/平方米成交均价低出近400元。碧桂园2011年年报显示，该项目推出的近2500套房，开盘两天便超过70%的房源被认购，认购金额近12亿元。
2011年7月30日，碧桂园位于广东惠州市的第二个项目“碧桂园•十里银滩”开盘，精装山景洋房的销售起价仅为5500元/平方米，比2011年8月惠州6249元/平方米的住宅成交均价低出700多元/平方米。该项目首期推出的5080套房于开盘当天便被认购超过70%，认购金额超过30亿元。
目前，碧桂园已在全国12省份拥有103个地产项目，但是却没有一个项目位于北京、上海一线城市，这些项目均处于二、三、四线城市城郊。截至目前，碧桂园已取得国有土地使用权证(含权益)的可建建筑面积达到5522万平方米，已开业五星级酒店达到27家，在建19家。
