本报记者 杨丽萍
一二手房价“倒挂”或是楼市加速下滑的重要信号。
记者从北京中原地产、北京链家地产等中介机构了解到，个别区域的一手楼盘价格下浮后甚至低于其周边的二手房价格，京城楼市惊现价格一二手倒挂的现象。此前上海、广州、杭州等城市都已不同程度地出现了类似现象。
业内人士指出，受一手房影响，二手房的价格防线一旦打破，房价下降通道的启动或将更为迅速。
12月9日，国家统计局刚刚发布数据，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，同比涨幅比10月低1.4个百分点，环比下降0.5%。
一手房“绑架”二手房
远洋·沁山水、海棠公社和金都心语成了一二手房价“倒挂”的排头兵。
11月底，北京的初冬，也是房地产的寒冬，远洋·沁山水开盘现场却聚集了超过4000人前来“抢房”，当天即售罄，回收8亿。记者了解到，火爆的背后正是价格诱惑，开盘价11000元/平方米，同一地段的新房最高价格却卖到了16000元/平方米，二手房价格也要12000元/平方米左右。
同样的现象也出现在位于北京东部的海棠公社和金都心语。
记者从北京中原地产提供的资料中了解到，朝阳区百子湾区域的一手商品房金都心语开盘价8000元/平方米，比同一区域苹果社区目前的二手房均价低了整整7500元/平方米，海棠公社的开盘特价房只有7800元/平方米，同一区域万科青青家园的二手房价格是10500元/平方米。
“我爱我家”副总经理胡景辉认为，北京楼市目前出现的一、二手房价倒挂原因，主要是由于目前新盘的定价机制造成的，开发商目前的资金压力非常大，在自有资金不足、开发贷款比较紧张、封顶以后才能办理按揭等政策的调控下，开发商不得不降价。
据了解，去年年报显示，开发商的毛利率都普遍在40%以上，有价格调整的余地，而小业主则没有这样的利润空间。
北京中原地产三级市场研究部副总经理宫萍指出，大多一手楼盘是期房，不能立即入住，这对于购买人群来说，就面临很多不确定因素和未知风险。而对于购买二手房的消费者而言，可以预防未知风险，又可以即买即住。同时，二手房周边的配套设施情况相对完善，这样也容易导致一二手房价“倒挂”。
宫萍预测，随着“楼市寒冬”的来临，开发商的降价销售行为将逐渐扩散，而一手房价格的下浮也势必影响其周边二手房价格的回落，这将意味着新一轮价格战的开始。
据“链家地产”统计数据分析，在远洋·沁山水刚开盘的一周内，二手房客户登记量普遍下降了三成左右，二手房业主的价格的心理预期也略有松动，议价空间有所加大，该区域二手房的成交价格微幅下降在3%—5%左右。
一手房价大有对二手房价形成“绑架”之势。
加剧深度调整
这种现象已开始由项目个案向区域板块延伸。
据了解，在北京五方桥、百子湾以及石景山区域，这种态势已日渐突出。宫萍认为，政府近期又加大了保障房投入力度，这将进一步拉低多个板块乃至整个京城楼市的价格，京城楼市调整或将加剧。“这种市场现象在2009年春节前将得以延续。”
记者也了解到，上海、广州、杭州、福州等热点城市早在北京之前就已出现了一二手房价“倒挂”现象，全国形势也不容乐观。
全国房价正在加速下滑。对于未来房价，业界也是一片唱衰。
万科（000002.SZ）董事会主席王石近日在一次论坛上表示，楼市“调整还没有到位”。
华远集团董事长任志强也表示，楼市剧痛可能还在后面，现有政策下，当前市场囤积的房子两年内消化不了。“如果后期再不出台相应政策来消化存量房，估计今年四季度还会出现房价波动下降的可能，下降幅度将会比第三季度更大。”
一位不愿透露姓名的开发商也坦言，明年会更糟糕。“价格战将进一步升级，降价城市增加，降价幅度也将加大。”
中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”也发布报告称，中国房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。看来，一二手房价“倒挂”或只是房价调整的必经过程，2009年，房地产真正将面临是房价的深度调整和“硬着陆”风险加大的问题。
