11月5日，自贸区浦东新区外高桥保税区GG13-03地块正式开始接受竞买，这幅地块是上海自贸区挂牌后，外高桥最大地主—上海外高桥集团将要卖出的第一幅土地。而10月23日，上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区地块，成为在自贸区内成交的第一个土地项目。经过81轮次紧张报价，这块挂牌金额为1.2亿元地块以91.67%的溢价率成交。
尽管自贸区地块开始进行流转，但据《上海证券报》消息，由于自贸区内土地供不应求，尤其是商办用地不足，将考虑打破功能区块概念，将占自贸区总体面积80%的工业用地“盘活”，部分转为商业用地。该报道还称，此想法已经获得上海市国土局的支持，作为全市性课题的土地二次开发将在区内先行先试。
新区地荒
自贸区原有土地规划是按功能区块划分，分为行政办公用地、商业金融业用地、研发生产用地等11个功能区块。但自贸区挂牌后，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来，未来像产权交易所、贸易仲裁中心、税务管理机构，以至各方关注的离岸交易中心、跨境金融资产交易平台、知识产权及技术交易所等名目繁多的机构、公司，都将涌入这一区域。土地供求矛盾将凸显。
以外高桥为例，占地10平方公里(其中封关运作面积8.9平方公里)，占上海自贸区总面积28.78平方公里超过1/3。由于保税区性质，土地多以仓储、物流等工业用地为主，区内办公项目不足，目前主要有汤臣国际贸易大厦、东方国际文化贸易中心、外高桥大厦、东华金融大厦，以及一些中低端物业。而这些大厦建设年代久远，与自贸区管委会一墙之隔的汤臣大厦，建于1995年，迄今已有18年之久。
尽管如此，今年10月上旬，自贸区办公租金已经达到均价4.9元/平方米/天，较年初上涨207%。
提供这一数据的同策咨询总监张宏伟告诉时代周报，从市场表现来看，自贸区内还有土地储备，但基本由上市公司和国企持有，除了“大地主”外高桥集团之外，“如海博股份区内拥有11万平方米土地，锦江投资拥有6000平方米土地，浦东金桥拥有1.78万平方米仓储土地。另一方面，虽有存量，但由于后市看涨，不会一次性放出，必然是有一定步骤和门槛，或是定向投放。因此，目前民营企业机会不多，上个月地块溢价比较高在意料之中。”
但由于区内新增土地有限，现存土地又以工业用地为主，通过改变土地性质“盘活”既有土地解决“地荒”问题似乎显得迫在眉睫。
上海国土资源调查研究院陈基伟博士针对此前媒体的“放权说”，对时代周报记者表示，“没有听到这样的说法。自贸区三个部分诉求不一样，可能会有不同的细则。”陈基伟解释，洋山港远离浦东区，主要是大型的物流和仓储，目前对商办用地、企业入驻还没有到这一步，需求并不大。而浦东机场保税区由于紧靠大型空港，每年物流资金流大量进出，现阶段的发展主要考虑如何做到产业链延伸，如加速展览、培训这些外延产业链的需求。而外高桥为自贸区管委会所在地，商办用地和企业入驻的需求也主要集中在这一区域，“今后可能会放活一些”。
管委会“扩权”，在上海工业园区已经成为趋势。根据今年中旬上海市政府发布《关于开展向上海张江高新技术产业开发区各分园下放行政审批权限试点的实施意见》，上海市向“大张江”下放包括土地出让、外商投资企业审批、环境影响评价等在内的13 类20 项权限。
“转性”之难
将工业用地转换为商业用地，是此次国土局自贸区之行后外界的最大猜想。上海在土地管理制度方面一向执行严格，按照现行规定，土地如果要“转性”，必须先收储，然后再通过统一平台以招拍挂的方式公开出售，以保证公平。但由于后市看好，企业不会轻易放出土地。
“上海老工业多，随着产业结构的升级、调整，越来越多的工业用地有转性的需求。此前不同的工业园区也有类似案例，但是在这方面一直没有顶层设计，通常需要靠政府花精力去谈，或者由代表政府的工业园区管委会去做。”陈基伟介绍。
