过去5年，聚焦于专业化路线和发展多元化的开发商，持两种不同的思维。前者的主要商业模式是快速复制、规模扩张。天鸿地产属于后者。希望通过新型产品，打造企业特有的能力。
“从行业发展角度来看，相当长的时间内，传统类产品肯定还是行业的主流，但一些新型产品、创新型的产品，这些板块的增长速度会超过行业平均增长水平。”天鸿地产董事长柴志坤说。
在柴志坤看来，传统的房地产开发领域，大家的操作模式、项目的特点和品质相差并不是很多，企业很少有自己特有的产品竞争能力，但在一些创新型的产品中，目前有很多市场空白，还有机会建立企业特有的市场竞争能力。
这既是环境逼迫，也是主动选择的结果。柴志坤认同未来一线城市仍是开发企业需要关注的主要市场，天鸿地产也非常关注北京等大城市的机会，北京曾是天鸿的大本营。但一线城市的土地价格比较高，这意味着运作成本也会相应较高，最近两个月北京上海广州接连出现高溢价率高价格成交的地块。目前，天鸿地产的项目分散在9个城市。
有开发商提出三、四线城市风险更大，准备回归一、二线城市。柴志坤却看到，三、四线城市依然有很好的发展机会，利润率没有想像的那么低。在他看来，对于中小企业而言，不见得一定要把追求规模作为目标，可以转而追求效益。改变目标后，就不用过分担心。企业量力而行，不必去做那么大的杠杆。
谈及产品创新，天鸿涉猎了更广泛的产品类型。其中包括大型居住区、产业园区、土地一级开发项目，亦有旅游地产、文化地产、城市综合体等类型的产品。
目前，传统产品业态依旧是天鸿的主要现金流来源和利润来源。但柴志坤认为，尝试创新型产品能够为公司培养团队。即使开发传统类产品，也要和以往不同。
柴志坤指出，大型居住区的项目需要更加重视项目配套设施建设。在中国单就住宅产品的户型、建筑设计这方面，开发商之间差异不大。但一个项目的核心价值取决于能为客户带来什么样的附加值。
产业地产应该更注重和产业资源的嫁接。天鸿地产在杭州的项目，选择和中国美术学院合作，将文化融入到地产。在西塘古镇的开发项目上，天鸿选择跟北京首旅集团的康辉旅行社合作，通过与旅行社客户资源的嫁接，提升项目整个的经营效率。在长沙开发的国家级广告园项目，天鸿地产与当地政府合作，再嫁接一些广告传媒类的企业资源，能够让项目更大地发挥其产业价值。
另一个重要的趋势是，地产和金融资本结合愈加紧密。天鸿地产是最早探索房地产金融创新的企业。柴志坤观察到，房地产金融创新的第一阶段是从金融机构借钱，然后是与金融机构合作。2004年到2006年间开发企业注重提高自有资金的收益率，开始寻找和金融机构合作的机会。
其间，房地产企业和金融企业的合作，也受到了一些限制。受限制的核心原因是，房地产企业希望管理内部化。“你最好借给我钱，什么也别管，都是我来做，”柴志坤说，“但金融机构对房地产行业不了解，对企业也不了解，它就更希望风险外部化。”金融机构将钱借给开发商，但要求充足的抵押率，利息回报也要求很高。在这种背景之下，实际上影响了房地产企业和金融企业在资金上的合作效率。
但现在，开发企业和金融机构合作的模式正在发生变化。金融企业更懂房地产的规律，更了解开发商。天鸿地产2008年发布的一款类基金产品，平均收益率超过20%。柴志坤认为，下一步金融机构将会为房地产企业，尤其是管理很好、信誉很好的企业带来更多扩大规模、扩大收益的机会。
