（4）管理。随着我国房地产行业发展日趋成熟，房地产已经告别了依靠土地转让获取巨大差价的暴利年代，通过规模化集约化开发获取行业正常利润已经成为很多房地产企业的必然选择，管理作为一项经营要素在房地产行业里也越来越受到重视。成功的房地产企业实际上可以归结为其利用科学的管理手段整合各种资源（资本、土地、品牌、技术）的结果。
实践：用要素贡献法来度量人力资本的价值
要素贡献法是要对以上地产业的四个价值因素的相关利益者的贡献进行评价，得出各自的剩余价值分配系数。一般来说包括确定这些要素的价值贡献权重、确定利益相关者各要素的价值贡献率、计算利益相关者各要素的剩余价值分配系数、归集各要素剩余价值分配系数得到其剩余价值分配系数等步骤，下面以实际的案例来进行阐述。
A企业是我国一家大型房地产集团企业，经过多年快速发展，近年来房产销售面积一直居全国前列，并跻身 “中国企业500强”。公司立志成为我国房地产行业领先者，最近几年集团利用其资本优势和品牌优势，积极进入全国各大城市开展业务，已经在东北、华北、华南和华东区域建立了近十家区域公司。
A企业在快速扩张的过程中，已经明显感觉到集团业务扩张的制约因素不是资金，也不是品牌，而是人才短缺。用集团老总的话来说，能够到异地带兵作战的区域公司经营者队伍的成长速度明显滞后于集团业务扩张的速度。为此，一方面集团内部采取“火线提拔”的方式来对一些骨干人员委以重任，另一方面也重金委托猎头引进了一些高管人员来担任各区域公司的经营者。
于是代理问题就浮现了，有的项目进度严重滞后，有的项目工程事故频频，有的项目严重滞销……集团老总像是一个救火队员一样不断奔波于各个城市，但是还是无法扑灭各地频频燃起的火苗，于是委托对公司管理现状进行诊断，以寻找有效的解决方案。
经过系统全面的诊断，我们找到了问题的症结之一在于各区域公司的经营者的积极性严重不足。企业在高速扩张过程中还是沿用原有的薪酬激励机制，各区域公司的经营者由总部发放工资，工资中的大部分为固定工资，不管业绩好坏，其收入都差不多。而项目部负责人除了工资之外，可以根据项目的收益提成。在这样的机制下，很多区域公司经营者的收入低于项目部的管理人员，所以区域公司经营者没有积极性就不难理解了。
我们按照要素贡献法设计了一套区域公司经营者的激励机制。根据地产企业的特征，区域公司的经营者根据其管辖的项目经营效益来提取相应的奖金。奖金以每个项目的超额利润（超额利润＝实际利润－目标利润）作为分配基数，根据区域公司经营者的剩余价值分配系数来核算其奖金总额，然后根据个人岗位薪点分配到区域公司经营者个人（包括总经理、副总经理、设计总监、工程总监、财务总监等）。
与前文所述一样，本方案的难点在于如何界定区域公司经营者的剩余价值分配系数。根据A企业的实际状况，我们按照以下确定区域公司经营者的剩余价值分配系数。
1．剩余价值分配主体
（1）总部。总部是公司资本配置中心、投资决策中心、管理调控中心、信息中心、产业推广、品牌与文化输出中心，是整个公司的决策中心，是公司剩余价值的重要的分配主体。
（2）区域公司。各区域公司将是公司经营中心和利润创造中心、区域发展中心，在主要担负区域项目开发和管理的职责之外，还承担一部分部分融资和投资功能，此外，在区域品牌建设方面也负有相当的责任。
（3）项目部。项目部是项目的直接管理者，承担者项目开发和日常管理的主要责任，确保项目的进度和质量，也应当参与项目剩余价值的分配。
总部、区域公司和项目部对于某一特定要素的贡献率是不一样的，在确定分配系数时，要予以客观评价，以获得合理的平衡。
2．剩余价值分配系数决策者
根据A企业的现状，我们建议由薪酬考核委员会来评价因素权重和各分配主体的价值贡献度，以保证分配系数的合理性和公正性。
3．确定剩余价值分配系数的具体步骤
（1）第一步：确定要素分配权重
薪酬考核委员会根据每个项目中的资本、品牌、技术、管理四个要素的重要程度进行权重分配。如表1所示。
根据上表，我们就可以得出区域公司经营者参与剩余价值的分配系数。当然，我们还可以得出总部和项目部的价值分配系数，这两个系数同时可以作为改进集团总部经营者和项目部责任者激励机制的依据。和地区公司经营者一样，集团总部经营者和项目部责任者都是企业人力资本的重要组成部分，都应该参与企业剩余价值的分配。
结语：地产企业日益凸现的人力资本价值
随着我国土地政策和法律环境的日趋完善，地产企业与土地倒爷的界线已经越来越清晰。记得前些年与一位房地产老总吃饭时聊天，问他地产企业的关键成功因素时，他非常自负的说：第一是土地，第二是土地，第三很是土地，我记得他那阵子唯一关心的是哪里有什么内部的土地出让消息……时过境迁，他肯定也知道万科凭借的“城郊接合部土地策略”而称雄中国地产业界，不知道下次见面时他会给我一个什么样的答案。
进入二十一世纪以来，人力资本不再只是很多企业老总的政治口号，已经在我国很多成功企业生根发芽，人力资本的价值已经日益凸现。我想房地产企业应该也不例外，在告别依靠土地增值的灰色岁月之后，必将迎来依靠人力资本增值的明媚春天。
