开拓商业地产，在某种程度上是万科的无奈之举。兰德咨询总裁宋延庆告诉《财经国家周刊》，万科原来一直打土地一、二级联动开发的主意，但其在香河的项目被查，“从产业链的二级到一级，就被内部否定了，干脆往下游做三级持有物业”。
2011年与2012年，郁亮在例行的媒体群访会上都曾明确称，万科的商业地产只做社区商业。而从实际动作看，无论是万科2049、万科红还是万科大厦，都在昭示着郁亮的商业地产野心。“从社区商业到大厦到综合体都在做，和郁亮当初所说是相悖的，万科现在的战略是做加法。”宋延庆说。
全忠分析认为，城市住宅用地竞争过于惨烈，正在动摇王石坚定不移住宅产业化的决心。“政府恨不得50%让你做商业，再加上业务多元化的趋势，逼得万科不得不做。但也不能随便一做，而是要做点品牌和产品线出来。”
相对于王石对商业地产的松口，郁亮的看法也在变化。曾在去年底和郁亮一起开会的人士告诉《财经国家周刊》，郁对商业地产的态度已经提高警惕。“郁亮以前说30%做商业，而现在说商业供应量太大，不能盲目，这是万科在对商业地产的不断认知的过程。”
由于起步较晚，万科不得不面对一系列问题。接近郁亮的人士说，万科的文化是住宅文化，不少从外面挖来做商业的人到万科后，人和公司都要磨合。比如，万科一个做商业的老总，从北京被挖到深圳。他说：我来万科有个条件，必须每周末回趟北京。不是为了和老婆孩子团聚，而是要和做商业地产的圈子里的人吃饭聊天，保持自己在这个圈子继续混下去。如果长期脱离，我做商业地产就完了——这在住宅这一块是不可能的事。
已经做到1400亿的万科接下来要做什么?许多行业人士都在期待。而出海与转商，正在成为这家龙头房企的最大两个动作，且分别由王石、郁亮二人主导。“前者是自留地，后者是试验田。”上述万科前所未有的尝试，既可看做主动求变，又是王郁之争的表面默契。
“二人转”由暗转明
2013年，48岁的郁亮的一项重要安排是：登珠峰。
早在2003年，53岁的王石从北坡首登珠峰，7年后，他又从南坡成功登顶。2010年初几乎是地产调控最为严峻的时刻，而王石关心的却是冰川消融和气候变暖。
知天命时攀登珠峰、花甲之年留学海外，乃至最近刚刚解密的新恋情，无一不显露出王石的强悍个性，也让他企业领袖的形象更为立体。相形之下，从2000年起就担任万科总经理的郁亮则低调久矣。
但从王石游学美国开始，作为万科实际决策人的郁亮，出镜率大大提高。先是登上时尚杂志封面，又开始走王石的珠峰之路。在2012年的一次3公里自行车比赛中，郁亮轻松将很多年轻记者抛在身后。
“万科确实在打造郁亮的新形象。”知情人士说。作为王石的接班人，郁亮不仅要保持万科老大的地位，也需要在瘦身之余，塑造出另一个更丰满的自己。
但对王石而言，此时放松对万科的掌控，为时尚早。在他游学的第一年，每天都和万科总部连线开会。“说明他并不像大家所说什么也不管，他抓的很紧。”上述人士说，“可以算是双掌门人，万科30年来从没出现过。”
王石游学的这两年，也是万科高层人事最为震荡的两年，包括徐洪舸、刘爱明在内的四名副总裁挂印而去。不少行业分析人士认为，这与王、郁二人的控制权之争不无关系。“郁亮急于上位，王石又不想退出，这个矛盾是必然的。”长期关注万科的分析人士对《财经国家周刊》说。
争夺的焦点同样是人事权。一个细节是，万科北京区域总经理毛大庆拥有王、郁二人的充分信任，被看做是双方的争取对象。郁亮曾打算让毛出任商业地产公司的总经理，但毛不愿交出北京公司大权，郁未能如愿。
而借公司成立30年之际，曾经的万科老臣姚牧民的回归，被看作是王石在人事上的又一次出手。已离任的万科高层人士认为，姚牧民目前筹备万科历史博物馆，相当于一个空职，但也可随时发挥出作用。
另一较为温和的说法则是，姚是万科老人，以其江湖地位来筹备万科30年最为合适。接近姚牧民的人士分析称，“老姚60多了，重新掌管万科是不可能的事。以他的知识结构肯定是跟不上万科的发展了。这个事情有点过度解读。我觉得即使拿毛大庆替也不可能拿老姚替。”
但姚牧民的回归，或许有着另一信号意义。万科内部人士曾抱怨，30岁的万科已经进入“老人政治”时代。“不少高管都是虚有其名，并没有多少事情，但中层的压力却非常大，也缺乏上升路径。”
宋延庆认为，万科在产品上和经营策略上没什么硬伤，无碍其两年内冲击2000亿。但“二人转”将是万科接下来最大的未知数。
