在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，今年年底房企将面临巨大资金压力，一些房企将会出局
编者按：今年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。为了防止地产市场的泡沫，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，尤其是“新国十条”公布后各城市将陆续出台实施细则；同时，有关房产税等方面政策出台的预期日益升温。楼市也开始出现了一些积极的变化，部分城市更是出现了“量价齐跌”。
在这种背景下，开发商的资金链到底能扛多久、房地产价格的下跌会否造成中国经济“崩盘”、调控过后房价会否出现报复性反弹。本报从今天起辟专栏“透视新政下的房地产市场”解答这些热点问题。
继恒大之后，万科16日开始执行降价策略。虽然此前恒大地产的降价曾被指作秀，但不可否认，随着政策的持续收紧，房地产商的资金来源再一次萎缩。根据WIND的数据，分析房地产业的开发资金构成，1至4月份有4，552.32亿元资金来源于国内信贷，同比增长39.90%，这一数据明显低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些机构预计，下半年房地产业资金将出现一定程度的紧张局面。
房地产业资金紧张的局面在上市公司的一季报中也反映明显。据WIND的统计显示，一季度末，上市房企整体资产负债率67.13%。而且，虽然房地产行业去年有一波大行情，但在这一年中上市房企的债务水平却在不断提高，2009年底资产负债率65.74%，2009年三季度末资产负债率65.09%，2009年年中资产负债率64.53%，2009年一季度末资产负债率64.10%。而且，一季度，上市房企业经营活动现金净流量为-391.28亿元，经营活动现金净流量/负债为-0.06。
在资金面不断收紧的情况下，个别企业已经开始降价促销。5月6日，恒大地产率先宣布在全国实行8.5折促销，打破了绝大多数开发商集体观望的僵局，似乎也进一步印证了此轮调控之下房企资金链渐趋紧张的传闻。不过，恒大地产最近发布的业绩报告却显示，今年前4月该集团累计实现合约销售额121.3亿元，同比增长120.3%，合约面积189.3万平方米，同比增长60.4%；截至今年4月底，其现金余额达港币209.9亿元。
“虽然恒大地产现金余额数据还行，但据我所知它在国内的资金链已经很紧，前段时间还曾经高息借款，再卖不动房的话，就必须采取降价来快速周转。这也可能和恒大在香港募集的资金短期内难以汇回国内有关，外汇局对外资进入房地产项目的态度很谨慎。”某上市房企的财务经理说，他甚至预测：“如果降价不能达到预期的话，恒大地产的资金链有可能断裂。”
其实，不只是恒大地产，金地、保利等知名房地产企业也不见得“高枕无忧”。一季报显示，金地集团“经营活动产生的现金流量净额”为-34.05亿元，保利地产为“经营活动产生的现金流量净额”为-150.16亿元，万科“经营活动产生的现金流量净额”为-68亿元。业内人士指出，虽然这并不意味着资金链有问题，但要良性发展，就需要销售回款和融资的支撑。
此外，数据还显示，2009年86家上市房企中，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。“负债高就需要高速周转带来毛利。一旦周转率降下来，危险性无疑会大大增加。”上述财务经理说。目前开发商可能还不差钱，但随着时间的推移，尤其是延续目前成交量持续下滑局面的话，开发商的现金流则必然会受到影响。绝大多数上市房企今年年底都将面临巨大的资金压力，而那些实力稍逊一筹的小规模民营企业的处境将更加艰难。
分析人士指出，销售量下跌将是影响房企资金量的主要原因之一。4月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，随后，青岛、北京、深圳等地纷纷公布落实楼市调控新政的细则。统计数据显示，4月北京开盘项目整体销售率为22.8%，环比3月，整体销售率下降了18.6个百分点。其中销售率大于50%的项目仅7个，相比3月份下降了53.3%。
“成交量的大幅下滑必然导致房地产企业销售回款周期拉长，如果这种成交形势一直持续，像我们这样的公司8、9月份就可能挺不住了。”杭州一民营房企财务人员表示。
从整个行业看，信贷收紧更是导致资金链紧张的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款准备金率。此前为遏制房地产价格飙升，部分地方还推出了一些紧缩第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差别化信贷利率等措施。而且，最近又有消息称，监管部门已明确要求商业银行严控房地产开发贷款风险，部分股份制银行已要求开发贷上浮20%，针对优质开发商的贷款利率也要上浮10%左右。
“银行收缩信贷，便会影响到房地产企业，加上销售情况的急转直下，中小型房企下半年会很难受的。”另一位中型房企的财务经理说，现在基本上是拿不到开发贷了，要求土地质押不算，公司必须还要有50%的自有资金，只能靠现在这个项目的资金回笼支撑。
