继本月中旬国务院出台“国四条”后,各地政府陆续展开政策“落地”工作。昨天,由上海市住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》出台,从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施,以求遏制地价、房价过快上涨。
在业内看来,“沪四条”一方面显示政府依然鼓励、扶持自住的刚性需求者购房;另一方面,对于投资投机性的购房行为,则采用从紧的调控政策。
税费全面收紧抑制投资投机
此次上海决心调控楼市,税费政策的调整首当其冲:按照国务院常务会议规定,将营业税的征免时限由2年恢复到5年;契税调整为必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人,并须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,方能享受1%的税率;个人所得税的征免时限由此前的自用2年以上恢复到5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得;另外,“救市”时取消的个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费也恢复收取。
“抑制投资投机需求的措施主要就体现在差别化的税收、信贷等政策上。去年中央文件中虽然没有详细规定,但上海因地制宜出台了优惠政策,从昨天的新政内容看,也就意味着上海原先的'救市’措施基本上全部被取消掉了。” 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
市场人士告诉记者,由于本月楼市调控信号接连释放,已经对上海楼市的投资客造成一定影响。上海中原地产副总经理陈宇珏表示,12月投资客活跃度明显降低,比例从最高峰的占总成交量4成缩减至1.5成左右;此外,投资客的观望也逐渐影响到自住买家,12月以来市中心区域成交量较11月有所下滑,降幅在2成左右。“相信随着细则的正式出台,二手房市场将进入淡季。从目前的政策组合拳来看,效应将在未来2个月内逐步释放,明年上半年整体或将呈现价稳量跌、买卖双方僵持的态势。”
差别化信贷控制二套房
针对投资投机性购房,“沪四条”还明确将严格执行差别化信贷政策,在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时,更加严格二套房的信贷管理和认定标准。对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,政策调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策,而调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。同时,上海还提出将从紧掌握住房公积金贷款政策。
“这一条挺关键的。”杨红旭指出,“沪四条”提出了“购房前人均住房面积低于本市平均水平”的条件,这可能使得能够享受信贷优惠的二套房数量大幅减少,以此发挥抑制投资投机需求的作用将更显著。另外,经过今年房价大涨后,上海楼市内普通住宅比重大降,从对住房面积的衡量考虑,接下来上海市政府或将重新调整普通住宅的标准。
不过,也有市场人士指出,地方这种指导银行房贷的意见,还要看会否得到商业银行的认真落实。中原地产华北区经理李文杰认为,在明年全国信贷总量基本预期在6万亿至7万亿的情况下,房地产市场回调到去年的水平恐怕不可能。再加上银行对二套房标准的审核具有很大弹性,如果在放贷压力下银行依然“我行我素”,无论是成交量还是房价,依然会被拉动。
其余政策稍显“常规”
与税费、信贷政策的变化相比,“沪四条”的其余政策在业内看来则属于虽然“面面俱到”,但却比较笼统、并无新意。
具体包括:将通过控制商品住房项目单宗土地出让面积,加强土地出让收支管理,加大闲置土地清理,提高土地利用效率,优先满足保障性住房土地供应,并增加普通商品住房土地供应,同时强调严格土地出让批后管理,加强施工许可管理,督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下,加快施工进度,加快供应节奏等。
全面推进包括廉租房、经济适用房、动迁安置配套商品房和公共租赁房等保障性住房建设,计划至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用房。
此外,上海还将加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度;加强商品房预销售管理,严厉查处在商品房预售预订阶段,以各种形式炒作、哄抬房价的行为等。
“这些政策的调控力度相比人们对后市的预期要温和。不过,在政策调控下的观望氛围中,整体楼市可能出现降温态势。”中原研究咨询部高级经理马冀同时指出,政府虽然在加大保障性住房的市场供应,但由于上市周期、“门槛”较高等原因,上海楼市短期仍难以缓解供求压力。
每经记者 杨羚强 发自上海
昨日，上海房地产宏观调控政策终于亮相。上海市政府新闻办公室昨日发布新闻，上海市政府办公厅12月29日转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(以下简称实施意见)，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。
实施意见成楼市“防火墙”？
此前，就有业内人士在接受每经记者的采访时强调上海版的调控政策不会取消去年上海颁布的购房优惠政策，但一定会严格界定标准，以区别自住、改善性需求和投资、投机需求。实施意见显然与上述业内人士的猜测不谋而合。
实施意见内容包括：
凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率；调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率。
调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；调整后将转让年限由2年恢复到5年。恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。
对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。
严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应；强调全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。
与2008年上海购房优惠政策以及国务院遏止房价上涨的四项措施相对照，可以发现上海在界定自住、改善需求和投资、投机需求时，设定的标准更加具体、明确，不仅有利于操作，而且可以将大量的投资、投机需求隔离在优惠政策之外，起到楼市“防火墙”的作用。
上海楼市或“降火”？
搜房网昨日对上海房地产宏观调控的调查显示，上述实施意见对楼市“降火”效果明显。52.12%的购房者说出手要再缓缓，有31.78%的购房者相信，在政策组合拳之下，上海房价下跌不无可能。44.34%的购房者说，贷款利率和首付的提高，会对市场产生较大的作用。
不过，易居中国分析师薛建雄说，此次出台的政策在保障性住房和制度管理方面会有所进步，但对投资过热的行为难于起到有效抑制作用。但是之前中央出台的二手房交易营业税2升5年、开发商土地首付款5万等，会对市场造成一定影响。加上季节性因素的影响，明年一季度的楼市将进入低迷盘整期，不过二季度后会重新出现量价齐升的行情。CRIC的联席董事长，克而瑞的总裁丁祖昱则更明确地认为，宏观调控政策影响的是人们的心态，而不是购房者的购买能力，明年上海楼市虽然会有波动，但总体趋势依然良好。
一些购房者说，事实上高端购房人群买房，大多并不使用贷款。而贷款利率和首付成数对他们的影响也非常小。事实上，上海一些房贷中介都曾向每经记者透露，很多二套房贷申请者由于首付较多，还款能力也较强。因此，虽然不能享受七成贷款利率，但银行仍然会提供九成内的优惠利率贷款，真正严格执行央行规定，以标准利率上浮10%提供房贷的银行几乎没有。
另一方面，虽然实施意见规定改善型购房者申请二套房贷所买房后不得高于上海市家庭人均居住面积，但如何界定是否符合人均居住面积，仍需要出台更细的执行细则，否则依然可能给投资者钻了空子。
新闻链接
广州治理囤地：一次性征闲置费20%
每经记者朱玲发自广州
针对过热的楼市，广州市政府于12月30日出台《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》(以下简称草案)，重拳出击土地闲置行为。
草案规定，土地闲置费不再按月计算，而将按土地出让地价款20%或划拨土地价款的20%一次性征收，并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。
此外，根据国务院“对闲置用地特别是房地产用地要征缴增值地价”的要求，新办法规定闲置土地增值的，由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时依规定调整土地价款。
广州市政府针对原办法规定的处置程序较复杂的问题，改变了原来先认定闲置土地再予以处置的做法，合并闲置土地认定和处置环节；对于用地单位已书面承认土地闲置事实的，可直接进入处置环节，加快了闲置土地处置。
各地政府近日纷纷使出解数，出台地方措施承接中央近一个月来出台的房地产政策。知名证券分析师秦洪指出，处理好住房基本需求和投机需求才是稳定楼市的关键。目前出台的房地产政策对上市公司影响不大。
南京采取了直接补贴自住型购房者的办法，对2010年购房的自住和改善性消费的购房者给予房款0.5％的购房补贴；而北京则表示明年将推出不少于2500公顷的住宅供地，可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上，保障性住房面积占到了50％以上，商品房供应中将提高保障性住房配建比例；中西部一些省份的出售廉租房的事情也再次被提及。
对各地政府出台的这些措施，业内人士看法不一。中信建投宏观经济分析师胡艳妮在接受《证券日报》记者采访时表示，尽管出台补贴措施但是大部分人还是买不不起房子，真正能考虑买房子的还是收入比较高的人群，而那些人可能并不在意这0.5％的补贴。
业内人士于先生告诉记者，尽管出售廉租房能够在短期内回收一部分成本，为进一步开发提供资金，并在短期内有利于“夹心层”购买自己的住房，但是这种做法无异于“饮鸩止渴”，会排挤掉政府真正希望保障的低收入家庭。
当前，城市房价上涨已成为社会矛盾的一个焦点。不断增长的基本需求和投资投机性需求一直在争夺住房市场份额，处理好这两类需求，直接关系到楼市的稳定。
秦洪认为，保持好基本需求首先要增加供给,避免市场供求失衡的状态继续加剧。其次,政策要关注保障边缘人群和城镇新移民。但是对于那些专为卖而买的投机者,在政策上应该严格限制和遏制,通过信贷和税收手段提高投机成本。
在提高投资投机成本上，一些专家学者具体提出了征收物业税、不动产税。对此，胡艳妮表示，房地产行业的利益链比较大，真正实行这样的税收措施比较难。尽管如此，房地产的稳定发展还是需要政府制定相应措施的。
信息时报讯 日前,中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示,最近五部门出台开发商拿地首付50%的政策只是一个开始,后续还有许多调控政策出台。地产人士表示,就目前出台的政策来看,还不足让楼价下降,因此预测接下来还有可能出台包括物业税以及二套房贷等政策出台。
50%土地首付金是措施,而非信号
对于12月17日发布的规定“开发商买地土地出让金缴纳首付比例最少50%”,王珏林说,实际上这不是楼市调控的信号,而是一个实实在在的措施,是国务院为了遏制房价过快上涨、增加市场土地供应的措施。
对于“明年房价会不会继续涨”,王珏林说,房价明年应当是向平稳发展。如果不平稳,说明我们的政策还缺乏力度,说明管理措施还需要加强。王珏林表示,其实现在才刚刚开始,金融、税收等措施还没出来,土地管理措施只是第一步,还有市场管理、经营管理,都还没出来呢。多个政策配套,才能解决市场的问题。
专家预测宏调“组合拳”还将出台
最近中国楼市政策出台频繁,基本上达到历史最巅峰,创下中国房地产60周年最新纪录。著名地产营销策划专家谢逸枫表示,2010年中央在房地产宏观政策上,还可能出台宏观调控组合拳。
自今年下半年以来,多个部门都已明确表示二套房贷将收紧,但细则却迟迟未出台。目前广州各大银行对于二套房贷都有不同程度的收紧,只有建行对二套房贷首付四成才能有7折利率。因此业内人士认为,收紧二套房贷已成为定局,只是年底公布还是明年再公布的问题。
分析
物业税试点有风险
目前,房地产税收都集中在交易环节。购房者买一套房子的钱中,包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。中央财经大学税务专家刘桓认为,一方面,物业税计算复杂,非常分散,征收起来难度也较大。一旦物业税试点不成功,将造成非常大的市场波动。
27日，国务院总理温家宝在接受新华社采访时表示，“房价在一些地区和城市上涨过快，引起了中央高度重视。”这是继14日国务院常务会议之后，高层近期第二次对房价问题进行明确表态。温家宝还表示，要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但与此同时，要采取措施抑制投机。这是继11月底温家宝考察上海保障房建设并发表讲话后，高层第三次提到“抑制投机性需求”。
一位不愿透露姓名的分析人士认为，在今年经济回暖的过程中，房地产业起到了重要作用，但同时，高房价势必对其他消费起到抑制作用，并阻碍经济继续回暖，因此调控房价的时机已到。
上述分析人士认为，虽然中央经济工作会议并未提及，但上述两个热点问题显然已引起高层重视，未来的调控政策也将围绕这两点进行。
针对目前的房地产市场形势，温家宝表示，要加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。
他还指出，中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。
来自国土资源部的数据显示，今年前三季度，全国中低价位、中小套型普通商品房用地供应6002.94公顷，同比减少45.0%。报告还认为，“70/90”政策并没有得到真正落实，造成中低价位、中小套型普通商品房用地减少。
据记者了解，对于“70/90”政策的存废，业界仍存争议，但多数业内人士认为，该政策不符合市场规律，不宜继续推行。
温家宝还表示，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。同时，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，由于包含了大量的投资投机性需求，二套房贷极有可能收紧。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，央行、银监会等部门将对自住型、改善型和投资性需求进行界定，并执行差别化信贷标准。
杨红旭表示，部委层面也有可能出台政策，但空间已经不大，未来地方政府将可能出台新政，或对原有政策进行调整。
事实上，不少地方已经开始酝酿新政。上海已经制定出《促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》，除了严格执行国务院的贷款和税收政策外，还将进一步加大闲置土地的清理力度，完善住房保障体系，严格查处囤地、捂盘惜售等违法行为。同时，广州市政府也于近日颁布了 《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，修改了闲置土地的认定标准、处理程序等，并通过改进土地闲置费征收方式等，提高开发商的“囤地”成本。
上周政府调控楼市的政策及表态再度密集出现，加重了购房者的观望气氛,京沪穗等主要城市的一二手房成交量全面走低。上海上周成交量、成交面积均大幅回落。昨天来自美联物业的监测数据显示，上周上海共成交4773套商品住宅，环比回落16%；佑威楼市通提供的统计也显示，上周上海商品住宅成交面积约30万平方米，环比减少24%。同样，二手房成交量也从高点回落，21世纪不动产上海区域数据监测中心的数据显示，12月以来上海各区二手房成交套数比11月普遍有2至3成的降幅。
无独有偶，北京市住房和城乡建设委员会的监测数据显示，上周北京期房住宅成交2854套，成交面积约30万平方米，较前一周的3741套和约37万平方米分别下滑24%和18%。而二手房方面，自上周营业税细则出台后，日成交量急剧萎缩。
广州楼市成量也显低迷。广州市国土资源和房屋管理局旗下的阳光家缘网的统计数据显示，上周广州商品住宅网签总套数为1878套，比前一周的2092套下滑10%。当地的分析师称，眼下广州楼市已出现开发商加紧推盘以防楼市变数、销售率却不如前期的现象。
许多业内人士称，由于政策风向变化及年尾淡季影响，12月乃至明年年初的成交下滑基本定局。
美联物业全国研究中心分析师谢志军认为，在“末班车”效应下，市场提前透支了购买力，明年一季度楼市或将逐渐出现疲软态势，而这个周期的长短取决于房价的调整力度。
“楼市明年进入调控年的信号已经非常明确，届时部分区域的二手房价格很可能出现调整。”汉宇地产上海北区副总经理李展庆说。（记者 李和裕）
时值年末，楼市调控政策密集出台。记者昨天从沪上一些中介公司了解到，争赶楼市税费“末班车”的热潮已经基本消退，近一周来，中介门店带看量与成交量普遍较上月同期缩水2至3成，二手房市场心态出现分化。本月9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；14日召开的国务院常务会议对房地产市场明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨”；随后，财政部、国土资源部等五部委出台政策，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；12月23日，财政部和国家税务总局出台关于调整个人住房转让营业税政策的细则……近期，有关调控楼市的声音及政策密集出台，强烈地传递出了决策层进一步抑制投资投机性购房，稳定房地产市场的政策信号。
营业税优惠政策即将到期，对此，市场早有预期。今年10月下旬以来，上海二手房市场交易已出现明显增加。“房地产交易周期较长，如果二手房上家没有贷款，那么仍有可能在2天左右完成交易；如果上家有贷款，那么因为需要办理提前还贷、撤销抵押等手续，至少需要18个工作日，才能完成交易。因此，从明年起调整营业税政策宣布以后，再要买卖，已经几乎不可能，近期集中办理二手房过户的，主要是前期已经达成交易意向的客户。”上海中原地产研究咨询部高级经理马冀说。
既然赶不上楼市税费优惠“末班车”，一些购房者就索性不急着买房了。打算“以小换大”的市民陆小姐上月将其位于莘庄的住房卖掉后，一度频繁看房，希望能在楼市优惠政策到期前，淘到理想的新房源，怎奈大凡看得上的房源不是被人捷足先登，就是房东频频跳价，至今也未能出手。“国家已经明确将遏制部分城市房价过快上涨，如果已经出台的政策未能见效，料想还会有进一步的调控措施，我索性等楼市盘整，市场更为理性时再买房吧。”陆小姐的想法颇具代表性。
卖房者的想法也各有不同。古美西路上一套二手房，最初挂牌92万元，房东见市场大好，两次跳价至95万元后，三周无人问津。调控政策宣布后，房东见势主动降价1万元，以求“落袋为安”。据购得此房的刘小姐反映，在她半年来的看房经历中，都是卖家不断跳价，像这次卖家主动降价的，还是头一回见，这令她看到了房价调整的希望；市民徐先生年初首付三成、每月还贷1.8万元购买了龙华地区一套三房房源，调控政策宣布后，徐先生觉得下一步楼市可能出现调整，旋即将持有的另一套已满5年并没有贷款的房屋挂牌出售，以减轻还贷压力。不过，也有很多卖家依然看好后市。据中介人员反映，眼下二手房卖主要求“到手价”的现象十分普遍，这也意味着，营业税调整后增加的税费，将被转嫁到买房者身上，而房东跳价现象仍然很常见。
王石、潘石屹、任志强,中国房地产商的三个代表性人物,在遏制房价过快增长政策不断出台、全国上下一片围剿高房价之声时,这三个人近期的言论备受网民关注。王石:泡沫终将破裂 万科已提前准备
近日,万科董事长王石在接受媒体采访时表示,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂,而万科为此已经提前准备。
对于王石这一言论,有网民表示,这次相信王石说的是真的,房价该跌一下了,当然没有他说的泡沫破灭这么严重。
署名王微的博客文章认为,作为浸淫房地产市场多年、深谙不为消费者所知的所有房产内幕的房地产市场风云人物,他的这个言论是值得人们去慢慢体味的,也有很大的指导意义。在房地产已经形成实际泡沫的现今,消费者应该建立长远意识,保护自己。
但是,也有网民认为,王石最近不遗余力地唱衰楼市,是因为万科今年的业绩增幅远不如同行。万科踏空了今年的地产大行情,王石现在只好一路唱空,以证明自己的眼光是看长远的。
潘石屹:中国房地产“市盈率”高达100倍
看空房地产市场的开发商不只王石一个,SO H O中国董事长潘石屹也有着同样的看法。
署名马光远的博客文章介绍,潘石屹在参加中央电视台一期节目录制时表示,房价疯涨绝非什么刚性需求、城镇化推动的结果,而完全是货币失控,炒作使然。他将房价租售比形象地比作房地产的“市盈率”。如果说,目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话,则中国很多城市房地产的市盈率,起码在100倍以上。
文章还介绍,在老潘看来,政府要真正调控房价:第一,必须坚决回收流动性,不能让过多的钱流向房地产;第二,要增加土地供应;第三,要打击囤地。老潘重申,房地产的泡沫必破,作为开发商,他已经在未雨绸缪思考应对之策。
文章评价道,作为一个开发商,在一个集体狂热的环境下能够有如此清醒的认识,比起那些想方设法为高房价辩护的专家学者来,老潘的确有其可爱之处。
也有博客文章指出,潘石屹是房地产界典型的保守主义者。潘石屹的谨慎、保守本没有错,错的是这个市场,有时候它基本就是疯狂。
任志强:今后房价还要涨
当然,并非所有房地产商都看空楼市,华远集团总裁任志强就是其中一位。任志强近日在接受媒体采访时表示,明年上半年楼市供不应求的局面会继续恶化,供不应求带来的就是房价的上涨。
而在一篇博客文章中,任志强更是直接指责某媒体,“从头到尾都是不要让民众购房”,结果“在持币待购中,让本来还能购买一套住房的银子到年底就只能买一间厕所了”。文章还认为,正是媒体对特殊高价房的宣传让社会和民众产生了误解,以为市场中的所有房价都会涨到汤臣一品的水平,反而让更多的民众产生了投资和抢房子的动机,让市场中的价格波动加大。
对此,有网友表示,任志强要说房价要降,那才是稀奇事。因为将对他没好处。只有忽悠房价会涨,才会有更多的人买房,房价才涨。
署名岁寒的博客文章指出,媒体并没有错,错的是不可理喻的高房价,错的是10年房地产政策,错的是招拍挂制度。
但也有网民认为,任志强说得对。网民表示,以前上某些专家的当,没买房,财富一直在缩水。4年前听了任总的,现在已经有N套房产。
