“京十五条”出台后，楼市成交量骤然下跌。一些试图以买楼赚钱的炒房客纷纷出招，规避楼市新政。
一中院日前进行的一项调研显示，在该院近期审理的房屋买卖合同纠纷案件中，买房人违约的案件量明显增多，其中不乏炒房客因房产新政颁布后炒房风险增大，不愿继续履行合同而违约的案件。
为此，一中院通过分析近期审结的一起典型案例，对相关房主作出防诈骗提醒。
典型案例
买家付钱不过户 房主遭遇炒房客
李先生在海淀区成府路附近有一套60平方米的房屋要出售。
2010年4月10日，李先生通过房产中介与卖家魏先生签订房屋买卖合同。合同约定房屋成交价为150万元，魏先生应在签订合同时支付定金5万元，并于4月15日前支付房款85万元。
同时规定，双方于签订合同2个月内办理房产公证手续，魏先生于公证当日支付剩余房款60万元后，李先生将房屋及房产证、公证书原件交付给魏先生，所有税费由魏先生承担。
合同签订后，魏先生如期向李先生支付了定金和首付款共90万元。
2010年6月7日，双方通过某房产中介协商共同到公证处办理委托公证。但后来双方就委托公证范本未能达成一致意见，最终未能办理公证手续，就此发生争议。
于是，李先生诉至法院，要求魏先生继续履行合同、支付剩余房款并按照合同违约条款承担迟延履行违约金。
魏先生则反诉要求李先生限期出具合法并能实现合同目的的公证委托书、承担迟延办理房产证的违约金。
法官揭秘
植入公证内容 低买高卖炒房
本案看似一起简单的房屋买卖合同纠纷案件，实则背后隐藏着炒房客以买房自住之名投机炒房的玄机。
为规避买卖房屋的相关税费，降低转卖成本，职业炒房客购房时一般不办理过户手续，而是在签订植入特别条款的买卖合同后，找出各种理由，要求房主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公证书。
如果这时房主发现遭炒房客算计而不愿履行合同，炒房客便会要求房主赔偿违约金。
这种操作方法符合炒房客低买高卖的运作原则，以较少资金换取较大回报。另外，也可规避楼市新政对个人新购房屋套数的限制，使其在新政颁布后仍能继续炒房。
法院判决
是否委托公证 不影响房屋买卖
法院经审理认为，李先生与魏先生所签合同虽约定双方于签订合同后2个月内办理公证手续，但因约定不明，双方对公证的具体内容、时间和办理手续等事项产生分歧意见，导致合同未能继续履行。
魏某与李先生签订房屋买卖合同的目的，在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的转移，并非通过买卖合同完成委托公证，是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。
因此，在合同未明确约定公证委托具体事项的前提下，魏先生要求李先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求缺乏依据。
因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续，故魏先生应在双方自行办理过户手续后，将剩余房款支付给李先生。
最终，法院判决双方继续履行合同，驳回李先生的其他诉讼请求和魏先生的反诉请求。
炒房步骤
●步骤一
“公证”留后手 取得代理权
法院经调研发现，此类案件有一些共同之处，炒房客与房主签订房屋买卖合同时，合同中往往含有公证条款。
此举的目的在于从房主处取得该房屋出售、过户等相关事项的代理权。从而在下次买卖中，将房屋从该房主名下直接过户给新的买房人，以此达到获取更多差价的目的。
同时，公证条款往往先进行模糊约定，从而不致房主在签订合同时生疑拒签。
●步骤二
伙同中介做“笼子” 让房主往里钻
从表面看，炒房客是为买房自住，且按合同约定实际支付大部分甚至全部房款，但这只是骗取房主信任的一个步骤。
合同履行过程中，炒房客一般会找出一些理由，比如声称买房实际由其父母出资，房产证可能要写父母名字，可先将办理买卖过户等事宜委托给炒房客本人办理。炒房客以此作为房主办理房屋过户手续的替代方式，从而为自己留下炒房的活动空间。
另外，炒房客会主张为防止支付房款后不予过户情况出现，可委托给房产中介某业务员，由其作为共同信任的监督人办理房屋买卖过户等事宜。而实际上该业务员是炒房客在“黑中介”中的“同伙”，与炒房客一同“做笼子”让房主往里钻。
●步骤三
业主担心违约 只能“配合”炒房
有的房主没有识别出炒房客的“阴谋”，径直配合其办理公证手续。
有的房主虽有顾忌，但担心自己违约，且认为炒房客已支付价款，最终往往无奈地予以配合。
本案中，李先生在签订房屋买卖合同时没有注意到公证条款。
当魏某要求按照其提供的公证范本办理委托公证手续时，李先生才发现魏某有炒房的嫌疑。
