■ 本报记者 李锦伟
以迅猛的成交势头，近期龙华楼市成为深圳楼市的复苏先锋，成为市民热议的片区。解构龙华楼盘热销的背后，是片区价值提升？是购买居住人群发生变化？还是片区价格与价值的回归重合？
随着看房客的回流，新楼盘的推售，深圳楼市春暖花开。龙华片区成交量借势上位，立即成为深圳楼市近期热点。据悉近期全市成交量的前十名中的多个名额被该区域的楼盘占据。根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据显示，2月16－22日，全市成交一手房1397套，宝安区一区独大，成交527套，占全市的37%。而龙华的金地梅陇镇、世纪春城、溪山美地等楼盘以日均成交10套左右的成绩在片区领跑。另外，2月21日开盘的金域华府开盘热销，也使得龙华被推到舆论风口浪尖上。置业者涌向龙华的现象，是否是龙华楼市率先走出楼市调整“阴霾”的信号呢？
信号：
存货快速消化片区：熟地配套提速生活
存货快速消化
据金地梅陇镇的销售负责人表示，春节一过，看房客就快速回流，大部分的看房客都表示出浓厚的购房兴趣，而且还不仅仅是来看看问问、试探房价是否会继续降价。“春节后配合元宵节、情人节等节日，周末客户上访量都达到了100多批，梅陇镇的剩余单位已经销售了几十套了，对比节前，销售速度明显加快了。”
记者周末走访金地梅陇镇、金域华府、上河坊等楼盘，销售人员都忙于招呼现场咨询的客户而前后奔走。为了更周到地接待到每个到访客户，客户从咨询到看样板房时间都被控制在10－15分钟之内。
该片区成熟的开发模式和率先完成房价的价值回归，使得福田、罗湖还有部分南山的青年白领置业大军涌向了龙华片区。龙华梅林关口的金域华府的第一批单位在1月1日推出，300多套单位在一个半月内消化完毕。而在2月21日推出的第二批单位，总共233套单位也快速销售完毕。再往前推，龙华的快速消化力也体现在金地梅陇镇的四期销售中，2008年11月1日，梅陇镇推出460套高层单位，开盘当天即销售80%，而目前只余少数户型。
龙华成交量一跃龙头并非偶然。
片区：
熟地配套提速生活
“除了品牌号召力外，该片区特别是梅龙路路段的楼盘配套设施基本成熟，而福龙路开通后，交通便利性得到极大改善，成为白领移情特区外的首选之地，因此金地梅陇镇等楼盘惠益首当其冲。”一位关注龙华片区楼市的资深业内人士分析，龙华片区价格经过2008年的调整，已经基本与价值相符，剔除了虚高的价格泡沫，接近成本价格的房价自然受到广大年轻置业者的追捧。
去年开始，随着龙华新城区的全面崛起、地铁4号线建设、深圳新客站落户龙华、梅龙路、福龙路等相继投入使用、旧城改造、大批中高档楼盘的兴建、华南首家KFC汽车穿梭餐厅落户梅陇镇……这些熟地生活配套使得龙华二线拓展区的城区价值全面提升，附近社区居民的居住舒适度也大大提升。
据悉，政府将准备在位于福龙路与金地梅陇镇的交界处附近，建设一座公交总站和一所上规模的知名学校，公交总站占地3000平方米而且不带修车性质，而规模学校将占地2900平方米。其实，目前该片区教育资源较为丰富，幼儿园、小学、中学共16所学校遍布其中，规模名校的落户，将进一步丰富该片区的教育资源，使得年轻置业者更无后顾之忧。
虽然龙华二线拓展区的城市配套日渐成熟，但是在靠近梅林关口的龙华新区大道附近，生活配套还有待改善，周边是电子厂和在施工的轨道4号线，高驾轨道主体已经基本建成，而往东方向是农民房。龙华片区的整体腾飞，还有待整体生活舒适度的提高和新区的配套建设完善。但是至少目前二线拓展中心区已经成为一个新的成熟置业热点。
消费者：
认同居住价值
龙华片区的居住价值得到认同，得力于金地、万科、星河、兆科地产等品牌开发商的进驻，一些高档住宅、酒店、写字楼以及商业配套设施的建设完成，很大程度改善了区域的居住环境。特别是金地梅陇镇附近的二线拓展区，周边围绕着世纪春城、幸福枫景等社区，随着华润万家、首家KFC汽车穿梭餐厅、24小时便利店的相继开业经营，整个居住社区氛围已经形成。
交通环境的改善也使得龙华片区身价翻番。“新客站的建设首先会改变龙华在特区外的地理位置，交通会更加便利，成为人流量相对集中的区域。那么龙华房产的出租回报率相对提高，会吸引来更多的居住者，而且也将改变龙华的房地产市场结构，延长产业链。”深圳中原地产董事长赖国强认为，交通的重新布局对拉动深圳特区外房地产发展是非常好的契机。
根据知名中介研究报告显示，与特区内南山和福田相比，龙华的二手楼交易量和价格相对稳定，去年交易量进一步收缩，这表明居住的人员相对稳定，炒楼的投资客相对较少。租赁市场方面，区内租金均价约为31元／平方米，以两房户型较为热手。随着二级市场供应的短缺，龙华片区三级市场逐步走入业主惜盘时代，目前整个片区的有效盘源不到总量的2%。
