地王效应
最终多由市场买单
记者昨日了解到，开发商拿到地王后，如果光“晒太阳”不开发，在未达到闲置地程度时，需要损失的主要是地价款的利息。而如果地王最终能退地，至多就是损失几千万元的竞买资金和地价首付款的利息。如果根据合约能找到“借口”，最终地王可能连竞买资金也不必损失，可“全身而退”。
地王“按兵不动”
消费者为高房价买单
广州市2007年产生的地王，虽然目前多数仍未开发，正在“晒太阳”静待各自命运的转折，但在地王诞生伊始，土地市场的发烧，在一定程度也扩散在楼市上。地价飙升后，虽然政府再三强调，地价高并不代表最终房价就高，但购房者仍有种心理暗示，“地价高了，以后房价还能低吗”？
尤其对于地王们两年来不动工甚至“全身而退”的情况，有市民质疑，这是否是地王在楼市扫荡出高房价的“烂摊子”后，开发商却“拍拍屁股走人”？地王既没有增加更多的住宅供应，也没增加开发商太多的成本，但却间接地影响了楼市的短期上涨？
对此，广州维森置业有限公司总经理张维伦认为，地王出来后，确实是开发商、政府、银行三方受益，但埋单的是市场。“有点明修栈道，暗渡陈仓的味道。”有业界人士表示，开发商主要出于品牌、“江湖地位”等考虑，希望拍出高地价，从而可以拉升房价。而另一方面，地价拍得高，对于政府拍卖也有好处。
政府放宽付款政策
间接助长地王产生
据了解，2007年，广州市共卖出207亿元土地，比预算的90亿元增收117亿元。但在住宅土地上，虽然“地王”们营造出“热土”氛围，但多数却无法如期还清地价，政府实际上收到的地价并未如数据上的多。
到了去年，货币从紧再加上销售不佳，开发商资金紧张甚至断裂。房地产市场上各班人马开始呼吁对“地王”宽限付地价时间，广州市有关部门根据合同的约定，对“地王”交付地价进行了宽限。今年年初，广东省更出台文件，明确此项宽限政策。
有消息人士透露，政府其实也比较尴尬。因为即便把“地王”收回，也无法再拍出同等的高价位，对于政府财政来说，也是不小的损失，因此，也就实施了比较宽松的措施。“但这种做法有点像东郭先生，把狼养大，被反过来咬了一口”。因为到了今年，由于金融危机的影响，国家在去年开始实施适度宽松的货币政策。开发商又可以从银行处拿到贷款，而且不少大的开发企业往往每次获得授信就是上百亿元。腰包重新鼓起来的开发商，又开始在土地上“发威”，地王回归。张维伦表示，针对前期地王的各种放松宽限，也间接鼓励了开发商继续热衷拿地王。
退地损失：
首付地价利息和保证金
开发商拿下地王后不开发要承担的损失有多大？业界人士认为，总的来说，开发商的损失并不大。合富辉煌首席分析师黎文江介绍，此前琶洲地王曾转手三次，但开发商至多也就损失早期缴纳的保证金，再没有其他的损失。“也没有说退了地王，开发商就不许再拿地了。”
广州维森置业有限公司总经理张维伦介绍，开发商拿“地王”的成本，具体要看各个地块的合同约定情况。如果是开发商和政府协议解除的，就可以“全身而退”，连保证金都可以重新拿回。保证金是起始价的10%左右，一般大约是几千万元。
闲置地王，日交210万元
2007年“地王”中，部分地块至今未交清地价。而近年来，广州市在土地出让时，对延交地价等有严格的规定。虽然各个地块的合同约定不尽相同，但一般在土地合同中规定，开发商如果不能按时支付地价，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 1 %。缴纳违约金。延期付款超过60日，经催交后仍不能支付的，政府有权解除合同，开发商无权要求返还定金，政府还可请求受让人赔偿损失。
在2007年卖出的高价地中，最贵的“地王”总价是21亿元，按照1 %。计算，地价款每延交一天即要缴纳210万元的滞纳金；最便宜的“地王”总价是2900万元，也就是说延交一天地价款要缴纳2.9万元滞纳金。
目前这批“地王”仍未到约定竣工时间，如果因为“晒太阳”造成无法按期竣工的，每延期一天还要再支付总地价 1%。的违约金。也就是说，上述计算出来的费用还要翻倍。
退地，至多损失几千万
张维伦介绍，开发商如果“退地”，则有两方面要损失钱：即首付地价的利息和保证金。首付地价上限一般不超总价的1/3，而保证金一般是起始价的1成。
记者抽取了2007年一幅风传“退地”的地块为例来计算。该地块面积较大，起始价也比较高，为6.82亿元，即保证金是6820万元。最终成交价为15.9亿元，按照1/3计算，首付款为4770万元；再根据当时1~3年期的贷款利率是7.20个百分点计算，则损失利息约为343万元。两者加总，如果非协议无条件退地，大约要损失7163万元。
