外资基金退而自保_与开发商“蜜月期”结束

来源：第一财经日报(上海) 时间：2009-03-20 12:53:24

　　如果净收益达不到预期，外资房地产投资基金宁愿选择放弃。看起来，Aetos Capital（下称“Aetos”）近期的动作，极有可能是遵循着这一投资原则。

　　继此前单方面提出终止收购雅居乐（03383.HK）白鹭湖项目25%股权之后，Aetos旗下的亚洲房地产投资基金Aetos Capital Asia(下称“Aetos Asia”)与合景泰富（01813.HK）的合作也宣告终止。自此，该基金在中国房地产市场的两项投资都成为没有结果的游戏。

　　Aetos的撤出

　　Aetos Capital成立于1999年，是一家总部位于美国的私人股权投资公司，其创始人是James Allwin，他曾是摩根士丹利投资管理的负责人。除此之外，该基金旗下不少高层管理人员均来自摩根士丹利，包括负责中国房地产投资业务的谢昭平(Kenny Tse)。

　　2007年，与任何一个不愿错过中国经济高速增长机会的投资基金一样，Aetos Capital兵分几路抢滩中国市场，迅速在短短一年之内完成了4项投资，这也是该公司截至目前在中国的所有已公开投资。

　　Aetos在中国的第一笔投资始于2007年6月，公司与中国人寿(行情股吧)资产管理公司签订合作协议，宣称将在中国房地产领域进行战略合作，但一直没有实质性进展。同年8月，连锁酒店速8中国宣布，Aetos Capital向其投资5000万美元。随后的10月和11月，Aetos Asia先后与合景泰富和雅居乐达成合作。

　　Aetos中国区负责人谢昭平此前接受媒体采访时表示：“第一，我们会收购一些收租的商业物业，包括写字楼、商场等，会全部买下来；第二，我们会选择跟一些品牌好的发展商合作开发，主要是住宅和商场；第三，我们也有一些私募项目，会给一些地产公司提供私募基金，比如在它们上市之前，我们会以私募基金的形式给这些公司提供资金，换取10%左右的股权，然后在一两年后带它们去上市，在IPO的过程中实现增值。”他同时强调，“我们不是热钱，不会赚一把就走”。

　　不过，时间仅仅过去一年多，Aetos却选择了主动撤退。据合景泰富发言人透露，双方对此次终止合作并没有分歧，“公司一提出收回股权，Aetos方面非常爽快就答应了”。此前，Aetos则单方面向雅居乐提出终止合作，并要求退回订金及利息。一次是主动退出，一次是“爽快答应”，Aetos在中国房地产投资项目上“斩仓出局”的态度再明显不过。

　　显然，已经下跌的国内房地产市场短时期内失去对海外基金的吸引力。一位与海外基金常有接触的知情人士透露，投资中国的房地产基金对项目净收益的要求都达到20~30%。一旦他们发现项目无法达到这个预期的收益率，往往会果断放弃。

　　外资与开发商“蜜月期”结束

　　当国内开发商的野心征服理智的时刻，海外投资基金无疑扮演着“锦上添花”的角色。但无论何时，逐利的资本都不是救世主。

　　广州高力国际物业服务有限公司总经理林国东透露，目前国际上许多地方的房地产市场趋于稳定，只有中国的市场还处于上升通道中，开发商的利润也远远大于成熟的市场，这是吸引海外投资基金的首要因素。数据显示，国内几家大型房地产开发企业在2007年和2008年的净利润率平均处于20%左右，但国际上房地产企业的平均利润率仅5%。

　　但是，已经下跌了一年的房地产市场，对开发商的利润增长已形成挤压。

　　开发商利润率的回落背离了海外基金最初的投资回报目标，外资的兴趣正在淡去。林国东表示，目前开发商利润降低，但外资不会降低对回报率的要求。据悉，外资对国内的政策风险颇为紧张，认为国内政策风险高，因此在中国的投资也锁定了较高的收益率。

　　另外，海外投资人的态度也在发生转变。某香港上市公司的投资者关系部负责人透露，现在已经很难让欧美的投资者相信，中国的房地产市场仍保持着较好的增长。“他们普遍会认为，欧美都已经很不景气了，中国不可能好到哪里去”。基于上述原因，今年该公司根本不会考虑海外再融资或者引入海外投资基金。

　　基金投资兴趣的下降以及退出意愿的“浮现”，宣告了开发商与投资基金之间“蜜月期”的结束。由于不认可Aetos单方面提出终止收购的做法，雅居乐拒绝按照要求退还12亿元定金以及利息，双方的纠葛还在进一步协调当中。

　　还有一些公司正面临更大的麻烦。去年资本市场急速下挫挡住了许多地产公司的IPO之路，这些排队上市的公司中，相当一部分引入了私募股权投资，并签下了复杂的对赌协议。一旦海外投资者急于回收资金，这些地产商所面临的，将是变卖资产还钱抑或是股权被清盘转让的结局。

　　不过，林国东依然认为，中国还是海外基金眼中最有投资潜力的市场，许多大的投资公司也募集了资金在国内寻找机会。“比较起来，在国内的美国基金比重会下降，而来自欧洲的基金规模会增加”。

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