万通控股副总经理郑沂近日透露，继先后与TCL、汇源达成合作之后，目前有10多家同级别的大企业正在与万通控股洽谈工业地产合作事宜。
今年内，万通持有的工业物业面积将从现有40多万平米增至100万平米以上，增长2~3倍。三年之内预计可出租物业面积达到300万平米左右。至2013年，现有工业物业租金将达5000万以上。
“我们判断工业地产市场机会很大，也是目前投资的一个重要方向。” 郑沂表示。
“基金管理人”
腾讯财经获悉，万通筹划已久的首支工业地产基金将在年内发布。郑沂透露，首期资金规模为10亿人民币，万通会参与20%左右的投资额。这也是国内第一支人民币工业地产基金。
目前国内大部分的地产基金集中在住宅开发，其本质是债类基金。并且，大部分的房地产开发商是把基金当做融资手段。
郑沂认为，在国内房地产市场变化的情况下，上述模式不是可持续的，万通控股的想法是做基金管理人。郑沂主管万通工业地产和基金两个板块，曾参与证监会REITS法规制定和试点。
作为基金管理人，郑沂称，第一，万通工业地产基金的定位不是在住宅，而是定在持有收租型的工业地产；第二、不做债类基金，而是跟投资者风险共担、收益共担，不去承诺保底多少；第三、基金将分散到4—5个项目，投资期限为5—7年，保证投资不受短期的市场波动影响。
目前为止，万通旗下管理5支基金，资产管理规模36亿。
“工业地产不受政策调控影响，波动相对较小，偿债能力强，资产周转率高，而且会产生土地增值带来的资产溢价，收益稳定可靠。”在谈到工业地产的发展时，万通控股董事长冯仑曾这样表示。
与制造业联手
万通实业转型万通控股以后，逐步试水轻资产模式。简单来说就是依靠外部基金来扩张， 产品金融化。
万通控股目前有三大块业务，分别为工业地产、基金与资产管理、海外业务。工业地产是轻资产模式的最先切入点。而这一切入是以和制造业的联姻开始的。
2008年，万通和TCL集团分别出资55%、45%，共计2.5亿元注册资本成立万通新创，采取售后回租的模式收购TCL名下土地资产。
2012年，万通控股再度与汇源签署工业地产合作备忘录，对汇源集团旗下工业地产资源进行整合。
郑沂透露，TCL和汇源之后，万通正在跟其他工业物业企业谈合作，这也是公司最重要的投资方向之一，“级别都是和上述两家一样，也包括了跨国公司。”
郑沂称，万通工业地产会避开大型的工业园模式（即需要大量的土地供给的地方）。“这是我们投资的一个禁区。基本上还是在相对比较成熟的，有市场需求的物业。”
经济放缓下的工业地产扩张
根据宏观经济学家的判断，中国经济目前正在进入放缓通道，能够反映制造业情况的PMI指数也不乐观。对于正在扩张中的万通工业地产来说，这或许并不是一个好消息。
郑沂对腾讯财经表示，制造业不景气，缺钱才会有更大动力把资产出售然后回租，以盘活资金。而对于此类售后回租的租期，万通一般要求时间较长，所以即使短期经济波动，主力租户还是稳定的。此外，万通工业的一个重要投资策略是工业物业创新增值使用，即把本用于传统厂房的物业重新改造定位于仓储、研发等升级使用，而后者的市场需求与电子商务、消费、产业升级、社会分工细化等关联更大，受出口及制造业滑坡的影响较小，和内需挂钩更紧密。而中国未来的发展趋势是经济结构调整，出口、投资比例会降低，消费占比会提高。（文/江旋）
