彭澎
日前，广州市政府公布最新的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造，在未来3-5年的时间基本完成位于城市重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还等优惠政策，吸引社会资金参与。
据披露，“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于其未来10年新增建设用地2.4倍。那么多的土地资源“入市”，对广州的房地产市场影响如何？实际上，猎德村改造是一个试点和起点，琶洲村等多条村改造的全面启动宣告广州正式对“城中村”发起攻坚站，放弃了原来不让开发商介入城中村改造的政策；同时，在国家控制土地、广东省土地资源紧张的前提下，让城中村成为新增土地的来源，也使开发商将开发重点转向以城中村为主的“三旧”改造，开发商的角色可能要多承担城市建设的任务，这从琶洲村改造方案中开发商的角色可以看出。
大量而优质的土地资源毫无疑问是财富的盛宴。这对于各个利益主体（政府、开发商、村委会、居民等）来说，在不一定招投标的情况下，会构成一个怎样的利益博弈格局？据说，城中村的一些村委头头早被开发商“盯上”，在既有体制下，这传递出了一种什么样的信息？前些时候，听一家开发商说他们为了控制某个区域，不仅把该区域的地块通过招标全拿下了，对于我说还有几块城中村可能成为政府调控当地的工具，该开发商表示已经在与当地村里运作；最近又听某国企高层准备打造一个新的科技园区，用地的目标就是“三旧”项目。也就是说，“三旧”已经成为开发商、政府、国企新的争抢目标，在这新一轮抢地潮中，村委或居委将是各大利益集团围绕的轴心。因此，防范腐败要从这个环节抓起，不要让“三旧”改造大潮出现太多贪腐大案。但村官并不是反腐倡廉体系的重点，也不是体制内能够很好监管的对象，其灵活性、隐蔽性很多时候被当作体制优势，所以这是重点，也是难点。
政府和开发商可以从城市拆迁改造中获取巨大收益，并在对民众的利益侵占中威胁社会稳定，这几近常识。所以，省国土资源厅副厅长黄德发日前发出警告，“拆迁改造，政府不能总想赚大头”。问题是，如何遏制政府的这种牟利冲动呢？由于开发商介入，因此，政府首先要让开发商有利可图。当初不让开发商介入城中村改造，一是担心伤害村民利益，二是担心容积率太高，不利城市建设。前者由于开发商要得利，政府只能大幅退让，但具体操作中仍可从开发商身上得利，并将部分城市建设的职能转移给开发商，作为低价批地或不经过招标的条件；后者肯定会出现容积率偏高的现象，这在猎德村就可看到，但问题的关键是高到多少才是极限。由于有“事前征询制度”，村民的利益在某种程度上可以得以保障，但也要防止村干部为了私利损害村民的集体利益。对于容积率要有最高限度，并对不同区域要有指导，有关部门要实行批复程序的公开、公平、公正，通过接受社会公众、新闻媒体的监督，来保证不会出现以调高容积率来换取私利的做法。
“三旧”改造可以说非常复杂，牵涉多方面的利益，而最需要保护的就是被拆迁房主的利益。为此，广州将试行旧城更新改造“事前征询制度”。第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造。第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附有生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可实施拆迁。仅是这样的一个制度可以保护拆迁户利益么？“事前征询制度”在新的搬迁（拆迁）条例出台前注定是一个讨价还价的艰辛漫长的过程，既要防止原居民的利益受损，又要防止出现“钉子户”，影响改造进程。谈判机制的设定非常重要，利益的整合需要技巧，这是参加过猎德村改造的有关政府官员对我谈的心得。任何谈判都是利益磨合过程，城市建设的大义、城市规划的严肃、普通民众利益的保护、政府公信力的权威、村集体经济组织的作用、改选方案的科学等等都是事前征询的基本要素。
