漫长工期：
竣工时间一再延后
原名为上海香港新世界花园二期的“丰盛皇朝”，1993年被香港郑裕彤家族旗下的新世界发展获得项目土地使用权。记者查阅了近年来新世界发展及其下属新世界中国地产的年报。新世界中国地产1999年的年报披露，该地块项目在2000财政年度完成开发;而在新世界发展2002年、2003年的年报中，都将该项目的竣工时间定为2004年12月;此后若干年内，年报中该项目的竣工时间一直“待定”;直到2008年，年报将竣工时间推迟至2013年12月。
据了解，新世界花园二期的开工时间在2007年，目前已有三四栋高层完成外立面工程，达到了申请预售标准，但开发商尚未领取预售许可证。
记者查阅销售信息发现，2001年，香港新世界花园一期的销售价约5000元/平方米，而目前未开盘的“丰盛皇朝”，网上报价已高达6万元/平方米。
规定模糊：
开发商不领“证”不会受罚
中房信分析师薛建雄表示，开发商“捂盘惜售”，不外乎三种手段：达到预售条件，却迟迟不去办预售许可证;明明应该一次性推出的房源，却分成几批办理预售许可证，分几批推盘;拿到了预售许可证，却没有在规定的15天之内开盘。然而，对于第一种情况，目前没有成文的规定，“一般来说，多层住宅结构封顶，高层住宅主体结构完成三分之二，并达到《城市商品房预售管理办法》中规定的其他条件，就可以办理预售。”
权威人士告诉记者，不按许可证的规定日期开盘，而是一再延后，以及开盘面积少于规定的，都可算“捂盘”。如果开发商仅仅是“不作为”，一直不去拿预售许可证，就很难界定，主管单位最多只能发告知单，敦促其开盘，但没有具体的处罚规定。
还有业内人士认为，开发企业根据自身的资金情况调整入市节奏，属于正常的营销手段，但对于香港新世界花园二期这样没有正当原因反复推迟竣工时间的楼盘，虽然不属“捂盘”范畴，但变相达到了“囤房”的目的。
薛建雄还指出，造成“捂盘”的原因很多，有的是公司内部运营发生问题;或者与其他公司、机构产生纠纷;也有可能是房屋性质发生了改变，比如被政府收储用作保障性住房的房源等。不过，大部分“捂盘”，还是开发商对房价上涨有预期，希望通过房价上涨斩获超额利润。
资本魔方：
或为增厚上市公司利润
据了解，早在1993年10月5日，卢湾区人民政府批准新世界发展(中国)、上海市卢湾区住宅建筑工程公司和999南方(美国)公司共同出资组建上海局一房地产有限公司(“局一房产”)，局一房产从1993年8月开始开发香港新世界花园一期，并在2001年11月全部竣工。
此后，局一房产的控股方新世界发展(中国)，通过一系列令人眼花缭乱的收购活动后，将局一房产100%的股份纳入名下，并将资本扩大至7.5亿元;之后，局一房产被新世界发展(中国)以7.65亿元的价格转让给了新世界房产，新世界房产又于去年7月将其转让给了“丰盛控股”。而丰盛控股的拥有人正是香港新世界发展有限公司主席郑裕彤的女婿杜惠恺。
2009年，丰盛控股介入ST星美重组，香港新世界花园二期作为其在内地的优质资产迟迟没有预售动作。有分析人士认为，香港新世界花园二期推迟上市是为了借壳ST星美之后，依靠局一房产在这一楼盘上的丰厚获利，大大提高ST星美的利润。
(本文来源：中国证券网-上海证券报 )
