站立于岁末的尾巴上，当我们遥望年初苏州楼市专家的话语，不禁惊叹他们超越常人的预言——下半年，苏州楼市将拉开一场前无所有的价格战。仅把目光锁定于园区，便可管中窥豹，略见一斑。
从路劲凤凰城的4999到中海国际社区的4580，再至上郡临湖壹号的3999，每一次大跌眼镜的价格，均造成了逆市飘红的销售神话。虽然“一口价”与“起价门”终究玩得只是一个心跳，但是为何手捂钱袋的众人几乎是毫不犹豫地掏出钱来？为何低价入市能够成为这场“价格战”的王者？
勿庸质疑，楼市与股市一样，飘红的背后均有一只操盘手。今日，笔者就带各位走进“7天创造楼市销售神话”的上郡临湖壹号背后操盘手一探究竟。
7天创造楼市销售神话
先看上郡临湖壹号如何一步一步进入众人眼帘的系列回顾：
9月23日，“园区湖东惊现三字楼盘，低价入市能否飘红？”新闻首次出现在苏州搜房网， 当日点击量过万。
9月25日，网络上出现“湖东惊现3字头楼盘，均价究为几多？”的大胆猜测。随后，平媒、电媒、网媒把上郡临湖壹号的均价作为重要新闻素材进行关注。
9月28日，根据搜房调查结果，”八成网友园区五千均价，我就出手！”之文亮相于网媒与电台。
9月29日，住博会上，上郡临湖壹号3999起价成为媒体与众人关注的焦点。
10月18日，上郡临湖壹号VIP预约卡正式公开发售，现场领卡418张。
10月20日，《苏州政府22条楼市暖市暂行政策》出台，众人猜测楼市是否呈现回暖；
11月1日，临湖壹号开盘，呈现千人抢房的08盛事，为低迷楼市注入生机活力。
“临湖壹号的成功就是抓住了国庆住博会前这7天！”上郡负责人陈发光感叹道。
成功根源1：产品定位成功
在《探苏州楼王销售秘籍》一文中，笔者曾报道：华成房产之所以夺得前三季度销售桂冠的重要原因就是产品定位的成功。看来，成功项目也有其共性可寻。临湖壹号操盘手谈及它的成功时认为：上郡临湖壹号对客源与产品的科学定位，是其成功的重要原因。
临湖壹号操盘手陈发光剖析道：购买此产品的80%为年轻小白领，但是仅征对年轻人这个群体，我将他们分为三类：25岁左右刚毕业的：30岁左右急需婚房的，35岁左右结了婚但仍租房的。第一类人群如果家里提供了首付，有可能买房，但是受去年形势影响以及当下形势的不确定，仍处于观望中。而后面两类年轻人才是我们是大的目标锁定：马上要结婚或者结婚后有了小孩或者快有小孩但没有房子的两类人群，只要我们的价位打动了他们的心，这类人就会立马出手。
客源的定位就决定了产品的定位。因此，十一月份推出的80%瞰湖公寓总价在29.8-35万。户型面积从75-140平米，主力面积75-90平米，其中两房75-85平米，88平米小三房，110-140平米舒适大三房，小区总共600余户。
成功根源2：时机的恰当
“金九银十”是楼市销售的一个重要时机，但是要到十一月份才取得预售许可证的临湖壹号如何抓住“金九银十”呢？“只有抓住9月29日的住博会，这个项目才有可能在今年存活。为了让这个产品在国庆前的一周一炮走红，我们可谓争分夺秒，一些程式化过程，都省略了。”陈发光回忆道，“我当时甚至明确表示：给我7天，程序化的过程我先不走，如果这个项目成功了，皆大欢喜；反之，我陈发光立马走人。”
国庆期间是楼市兵家争夺客源的重要时机，上郡又是如何先人一步，争得更多的客源的呢？“虽然我们打出了3999的起价，但是均价究竟为多少却一直是众人心中的一个谜。于是，何时公布均价就成为了一个至关重要的关注点。”操盘手根据市场的反应步步剖析道：
9月23日，“园区湖东惊现三字楼盘，低价入市能否飘红？”新闻首次出现在苏州搜房网的当天，50个来电，18组客户来到现场进行咨询。当晚，是否公布均价？何时公布均价？陈发光思索了两个晚上后决定：暂时封锁一切有关均价的消息，只是透露均价有可能在五千左右。
两天热度后，为了解诸位购房者心中的疑惑，9月25日，网络上出现“湖东惊现3字头楼盘，均价究为几多？”的大胆猜测。此时，上郡只是通过各大媒体告知各位购房者：项目均价届时会在住博会上公布。
9月28日，也就是住博会的前一天，根据搜房调查结果，”八成网友园区五千均价，我就出手！”之文亮相于网媒与电台。住博会当天，项目前可谓人头攒动，5000不到的均价已经打动不少置业者的心弦。
国庆过后的一个周末，售楼处来了约200多组客户，具体的均价还是没有完全公布。我们认为客源还会更多，因此为了抓住更多的客源，我们当时决定进行预约卡登记。
10月18号，预约卡登记这天来了五百人左右，我们的目的很明显，就是把要买的目标群体紧紧锁住。当天，我们公布项目均价在4500左右。经过后期的客源储备，11月1号，开盘当天，我们在4500均价的基础上还便宜了80元每平米。
“不断地设定悬念，不断地给购房者心理上的落差，不断的价格优惠。”陈发光笑谈道，“我们在一步一步地打动购房者的心，优惠给了他们一定的心理落差，因此出手成为一种必然。”
成功根源3：系列的网媒炒作
众所皆知，引发“园区热”的项目就是以4999、4580、5050为代表的项目，那么要成为热点，只有3999！
回顾一下苏州楼市的“价格战”吧！均是从网媒上开始“口水战”的！“临湖壹号客源定位在30岁左右的年轻人，根据这部分群体爱上网的特征，我们项目第一手的信息，均是在网络上先公布的。”操盘手如此分析道网络媒体在信息传播快以及波及面广的优势，“上郡第一消息面市后，50个来电，18个现场来访就已经证实了网媒的巨大传播效果。”
“从9月23日至9月29日这一周时间，我们完成了一个网媒的系列炒作，也就造就了上郡11月1日的销售神话。”谈及开盘当天，临近9点半，首批所推的200套房源销售一空，为了让更多苦候的购房者实现置业梦想，君地置业又加推了12号楼的场景，陈发光再次强调，“我们的成功就花了7天！”
