温天纳 经济学者
当特区官员在上周暗示将调整一些楼市打压措施时，刺痛了笔者一位投资银行界友人的神经。
在2010年3月，笔者发表过一篇有趣的文章，谈及这位友人在港岛买房受辱的经过。在受上述刺激后，事隔超过年半，他依然心有不甘。
说真的，由于当今香港产业倾斜和空洞化，创造财富的两大门路，若不是“金融”，就是“地产”。有业内人士说，地产价格已经大幅回落。不过，按笔者观察，地产价格在不少区域根本没有调整过。由于笔者一向有留意楼房实质交易价格变化，若粗略分析，从2010年3月到2011年3月，价格大约上升了“三成”，一些乏人问津所谓“低质量”的低层楼景住宅单位，在今年2月于特区政府财政预算案出炉后，竟然成为抢手货，令人啼笑皆非。
楼价并未出现明显的调整
踏入2011年中旬，由于房价升上天价，市场无法承接，银行也开始初步收紧按揭，到目前为止，二手楼市已经成为有价无市的局面。不过，老实说，房价并没有出现明显的调整，最多只是没有成交。因此，当特区官员在上周对楼市的“微调”暗示，笔者友人的即时反应很大，也引起了他的不满。
何解不满？不妨参考笔者在去年3月撰写的文章故事如下：
不少投资银行家都喜欢炒卖和冒险，平常赚到钱，当然是希望好好运用平常辛苦获得的财富。除了去消费之外，投资和投机都是投资银行家的最爱。投资和投机既可获得财富，又可以追求刺激，看似一举两得。
近年房地产投资是香港相当热的话题，楼市也愈来愈疯狂，所有新楼盘一推出市场，便被一扫而空，二手楼房也待价而沽，叫价不菲。房地产投资由再度成为投资银行家的目标，早前笔者有一位友人在港岛东区买了一个特色天台单位，笔者也去过参观，装修得挺别致的，天台尽览维多利亚公园和维港景色，大厦虽然已经盖好20年，但是在目前的楼市下，这种特色类型的房子叫价肯定不低。
该物业位于港岛东区一个新旧交叉的地方，该区非常有特色，也成为近年“潮”人流连之地。上周日（11日），适逢有另一个新楼盘在该地段开售，友人特意相约笔者一起前往看看有关设在铜锣湾的“示范单位”。
“狰狞”的脸孔
由于友人也只是一时兴起，但是他作为一个投资客，一早已经把支票簿放在口袋，以备不时之需。对笔者来说，自己并非什么投资客，这也不是一早安排好的活动，友人相约得也有一点突然，因此笔者只是本着观摩的心情跟着这位友人到开发商那里，如果有得看示范单位，就看，若没有得看，也就算了。
因为笔者没有打算去买相关的单位，笔者也不想麻烦其他朋友，没有预先和开发商或地产公司朋友打招呼。不过，就是这个原因，笔者目击了在疯狂的楼市下，一副副“狰狞”的脸孔的涌现。
事缘友人在商业大楼外，向一位地产经纪查询并进行委托，然后再去27楼的示范单位去看看。当他们进入那幢大楼的大堂之时，开发商的员工竟然问他们来做什么？当他们说是看楼盘的时候，令人意想不到的事情就发生了。那位员工竟然对那个经纪和笔者的友人破口大骂，叫他们走。说什么单位现在是开放给老板的朋友看的，若不是朋友的话，不要白撞，马上滚开。地产经纪苦苦哀求，那名开发商的员工神气地喝骂，叫地产经纪下午再来碰运气。幸好笔者在外面打电话，否则脸皮薄的笔者一定会非常尴尬。
今天与97年
想不到作为消费者，友人打算花千万港元去买房子，却给人羞辱一番，世界真的是变了。
现在的楼市，真的有点像97年的感觉，就是鸡犬皆升，无论是在什么地段，只要装修弄得别致一些，就马上被称为豪宅，尺价过万已经成为大众接受的事实，万二万三元一尺已是万人争夺的好价格，金融海啸的冲击已经不见了，我们已经进入疯狂的楼市。
参考过往美国、日本和香港在97年的时候，经济在高速增长后，资产泡沫形成后，随着紧缩政策的抬头，将导致泡沫经济的爆破。随着日本泡沫经济在1990年代爆破，美国房地产市场在2006年开始爆破，不知道香港会否重新面对新一轮的泡沫经济和爆破，这实在值得我们共同去思考。
笔者曾在《纳论中国投资大趋势》一书中写到房地产市场周期犹如人生成年期，人需要18年成年，楼市盛衰也需要18年。
在这18年的周期当中，通常前14年房价是上涨的，后4年的房价是下跌的，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，在之后是两年的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。
18年的周期
不过，这个历史周期的评估并没有考虑到很多因素，例如各国在相继推出的量化宽松政策、也没有考虑到2009年内地新增贷款突然爆升到人民币10万亿元，也没有考虑到2010年内地开始出现的紧缩政策，更没有考虑到香港实施的美元联系汇率，导致香港完全丧失财金政策的主导权。
在所谓18年的周期中，前7年缓慢上升是由于经济刚从萧条中走出，经济才开始增长，相应地房价也开始缓慢上升﹒其后5年加速上升，再后2年出现泡沫化的疯狂，其中主要是由于土地的供应始终是有限的，当房价涨到一定的程度后，市民开始意识到他们手中资金若要取得最佳回报，可能就是投放在房地产上。当过量的资金不停在房地产市场上追逐时，导致了土地价格暴升，直至出现转折爆破为止，当然，政府针对城市规划的限制或发展均对房地产市场也产生了火上加油的作用，延展或扭曲市场的周期。不过，经历疯狂后，特区政府和我们还是需要思考如何面对难以避免的崩溃
