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险资背景房企蜂拥股权收购 行业高杠杆运作隐含风险

来源:21世纪 时间:2016-12-03 13:44:20

  险资在以另类方式切入房地产行业。短短4天之内,景瑞向恒大出售了两个项目公司股权,其中转让天津景秀置业全部股权、上海景麒49%股权。两笔出让作价19.54亿元。

  11月30日,宝能以10.34亿元拍下浙江钱江水利旗下浙江锦天房产100%股权与债权、锦天物业100%股权。

  阳光城以13.5亿元总价收购杭州中大圣马置业与浙江物产良渚花苑等15家公司股权并承担其债务,预计总成交资产过百亿。

  恒大、宝能都是有险资背景的房企,阳光城亦是,今年8月,阳光城以34亿元收购以色列保险巨头凤凰控股有限公司52.3%股权。

  对此,同策咨询研究部总监张宏伟指出,由于险资资金成本低,募集规模也较大,因此,拥有险资背景的房企在这一轮股权并购中具有优势;类金融、小额贷等背景的房企,在做股权投资的时候,资金使用的便利程度和优势就不如前者。

  自调控以来,多宗股权并购案例均出现恒大、融创、宝能的身影。一名长期关注房地产资本市场的业内人士指出,闽系房企在市场波动周期中,较善于抓住并购机会。除了银行借款、公司发债等常规性融资外,公司股权、项目股权、在建工程都可能作为融资抵押物;甚至购买其他上市公司股权进行投资,再质押套现。加上民间资本利用较充分,杠杆率较高。

  上述业内人士指出,目前市场对物业资产价格估值偏高。对于卖方而言,短时间收益可期,因此部分公司会有退出想法,直接卖项目股权。“这个现象只是启幕,10月份新政之后,明年下半年将会有更多房企卖项目股权”。

  房地产市场的非理性繁荣,与上市房企杠杆的快速提升脱不了关系。如何有效控制杠杆正在成为调控风暴后,对房企生存能力的大考验。

  据同策咨询对2016年三季度样本上市房企杠杆倍数的统计,排名前三位的是鲁商置业、京投发展、天津松江,杠杆倍数分别为16.7倍、10.7倍、10.4倍,远高于平均值。

  鲁商置业三季度总负债395.5亿元,资产负债率达94%。同期经营活动产生的现金流量净额为-42.4亿元,投资活动产生的现金流量净额为-0.2亿元,融资活动产生的现金流量净额为-50亿。

  同策咨询指出,即使现有负债全部续借,鲁商置业2016全年合同销售金额至少要达到70亿以上才能维持资金平衡,而截至三季度末,其营业收入为37亿。在调控之下,四季度市场销售遇冷可能性极大。换句话说,未来两年,除非鲁商置业仍保持前两年的高周转,且信贷不受紧缩政策影响,否则公司可能出现严重资金缺口。

  而三季度信达地产杠杆达6.5倍,在同策咨询统计中也处较高水平。该机构认为,这是由于信达高价拿地引起。

  经机构统计,2016年开年以来,信达地产已斥资215.13亿元拿下三幅地块,前11月其销售额为114亿。同策指出,信达拿地背后,是大股东中国信达通过基金为其“输血”,再寻找操盘方。三季度信达地产资产负债率达87%。因此不难理解其在上海、深圳两幅高价地上与泰禾展开合作。

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,虽然目前环境下房企融资额度有所增加,但相比前几个月仍然较少。融资成本浮动不大、融资渠道仍然多样。2016年将近年底,由于多数公司债已完成发行,房企融资多以银行贷款等传统融资方式为主,较少采用市场化方式。但从房企发布的融资计划来看,多家房企发布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式,总额共计1043亿元人民币的市场化债权融资预案。

  同策咨询研报显示,今年11月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币363.72亿元,环比10月增加51.45%,但相比6-9月融资仍然较低。债权融资额度仍然占房企融资总量的绝对比重(92.48%),其中境内银行贷款成为最主要渠道;信托、委托贷款额度也大幅上涨;11月没有任何公司债发行,海外债权融资总量同步萎缩。本月股权融资中除融创中国发新股外,只涉及股票期权计划,在房企融资总量中占比为8.47%。(编辑 骆轶琪)

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作者:佚名  责任编辑:小龙
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