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房产税或不可能各地区步调一致

来源:中 证 网 时间:2017-01-18 12:55:22

  加快推进房产税试点落地

  □深圳市房地产研究中心 李宇嘉

  近日,中办、国办印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中,提出“在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。这或许意味着,在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房产税征管不可能各地区步调一致。由此,基于房产税的地方性,考虑楼市成熟程度,由地方探索本地房产税实施路径,应与全国房地产税立法同步进行,这也是国际房产税的一般做法。

  房产税改革不仅是楼市长效机制建设的重点,也是财税改革和经济转型的基础性制度建设。改革开放和城市化初期,居民不拥有不动产,地方政府不能负债,西方公共服务融资模式,即“房产税+市政债”,在我国没有生存根基。改革开放后,外向型经济大发展,地方大规模招商引资,制造业繁荣带动工业化和城市化叠加推进,短期内城市面临基础设施和公共服务融资的巨大需求。但是,民间投资能力孱弱,1994年旨在强化中央调控能力的分税制财政分权也并未对此做出预案。

  1998年“房改”及2003年国有土地“招拍挂”的确立,开启了地方政府一次性出售土地70年使用权,为基础设施和公共服务融资的历程,即“土地财政”。土地财政高效率地贴现未来70年城市化、工业化“红利”,巧妙地解决了短期内城市对基础设施和公共服务“一次投入、长期收回”的巨大融资需求。土地财政以其基础设施融资本质,及衍生出的低地价招商、补贴、作价、土地换配建等形式,让我国低成本优势尽显,奠定了铸就制造业大国和高增长奇迹的基础。

  “土地财政”融资的特性,决定了谁购房谁就免费享受未来70年城市公共服务。改革开放近40年来,工业化、城市化与公共服务完善相互推动下的“红利”,其外溢表现就是房价上涨带来的资产收益。因此,拥有的房产越多,享有的资产收益越高。但是,是否拥有房产及多寡,取决于初始财富、家族继承、知识结构、偶然选择等等,在遗产税、资本利得税和综合个人所得税或缺失、或起不到调节作用的情况下,房产有无或多寡已成为近年来贫富差距扩大的主要载体。

  从目前来看,开征遗产税、房产税或综合个人所得税等,其对于收入的有效调节,释放出的社会公正信号,正确的财富观,资源和财富的社会性等,对于夯实个体勤劳致富和个体间公平竞争观念,培育创新创业氛围,并使社会总财富水平不断增长的渠道永续畅通来说意义非凡。

  从政府治理、财税制度、功能定位上看,土地财政具有极强的中国烙印。目前,我国开始告别要素简单投入的规模增长,进入智力资本、科技创新驱动的“新常态”。旨在促进转型和新旧动力平稳过渡的货币稳健,因财富起点和机会先入为主的不平等,可能异化为楼市炒作、资产泡沫和贫富差距拉大,转型窗口渐失。因此,基于收入调节和培育新动力的需要,房产税落地已刻不容缓。

  另外,当下的土地财政或已脱离公共服务融资的本源。首先,低地价招商愈演愈烈,背后是固定资产投资,反市场补贴导致过剩产业和产能尾大不掉;其次,土地利用效率低,城市摊大饼扩张失控,基础设施无效向外延伸,地方政府债务继续攀升;再次,“土地+融资”的金融加速器效应下,货币被动投放,资产泡沫有向系统性风险演化的危险。

  因此,革新土地财政也需要房产税尽快落地。政策选择上,目前热点城市已相继进入存量房时代,“一次投入、长期收回”的基础设施渐进完善,空间、环境、成本全方位倒逼,土地支撑基础设施融资不仅力不从心,且融资需求也下降了。同时,大城市人口继续呈净流入态势,产业升级加速,公共服务供给和分摊的边际成本下降。巨大的需求、良好的就业和公共环境下,房价继续看涨。而且,这些城市的居民不动产拥有率比较高,但资产基尼系数很大,贫富差距也很大。同时,这些城市的不动产登记体系完善、居民纳税意识相对强,征收房产税的条件已成熟。

  在具体做法上,不管首套房免税,还是个人一定面积(比如60平米)免税,这些方案都可以考虑,技术上不存在任何问题,关键看破除阻力的信心和决心。另外,不动产统一登记还未完成的城市,可以设置过渡期,过渡期内只对新增第二套、新增一定面积以上的房屋征税,但税率设置一定要有调节资产收入的实际效果。待统一登记和信息平台建立以后,再对存量未缴部分补缴。

  总之,未来房产税在大城市试点征收,绝不能囿于法理和70年使用权,而应当从房产拥有者事实物权或用益物权的本质出发。看清楚该物权带来了巨大的资产收益,但过去到现在并无任何工具调节这种收入。房产税在热点城市落地,不管对收入差距的调节、新增长动力的培育、公共财政建设,都有长期且深远的影响。房产税试点落地,对于房地产税立法和实施也提供了实践基础。当然,土地到期续费、“住宅70年大限”等问题已提到解决的议事日程,所谓法理上的阻力也在减轻。

作者:佚名  责任编辑:小龙
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