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观察:地价房价“高处不胜寒”

来源:中网资讯财经 时间:2015-10-30 10:35:12

  【中网资讯财经综合消息】在央行再次祭出双降之后,目前买房利率负担是近十年来最低的,此轮降息周期带来的购房成本下移实质上已经接近15%。数据显示,双降之后楼市成交活跃,“金九银十”已成定局,楼市或将迎来“暖冬”。

  新9·30政策和双降的出台,进一步刺激了“金九银十”中的房地产市场,一线城市豪宅仍在大卖,土地仍然遭抢,但无论是房市、还是地市,均已是高处不胜寒。

  作为楼市风向标的深圳在九月后开始转向。在7、8、9三个月时间里,深圳楼市的成交一直在下滑。进入9、10月,价格开始松动。新房市场出现开发商降价促销,二手房市场则主动下调报价。深圳中原的抽样结果显示,坂田、南山、龙华、蛇口等上半年疯涨的区域房价已出现下跌。

  10月21日,碧桂园联合中国金茂以52亿元的代价拿下中关村(11.10, -0.15, -1.33%)科技园丰台园东区三期2宗商业用地。但是,据传近期碧桂园集团内部对这2宗土地的处置产生了不同意见,或将退出地块开发。

  北京亚豪机构市场总监郭毅认为,这一事件凸显了北京市场高价拿地的风险。即使通过联合拿地,也不一定能规避地价过高、未来难以销售的风险。

  2015年,在北京已出让的29宗宅地当中,实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗,加上目前正在出让的土地,将达到18宗以上。

  这18宗地块项目的未来售价均超过6万元/平方米,进入高端住宅产品序列。其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右,而在2015年截至目前,北京纯商住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

  这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力,另一方面也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢,因此未来北京豪宅市场可能将会出现供过于求的现象。

  最新的三季报数据或许能解释碧桂园的担忧。中原地产研究部统计数据显示:截至目前,已公布三季报、合计58家房企总营业收入为3778.3亿,但合计净利润只有282.1亿,净利润率只有7.5%,房企的盈利能力大幅下调。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,房企已告别高利润,在2015年上半年,房企的平均净利润跌至9.1%左右,而在2014年房企的平均净利润率为10%,在2013年净利润高达11.97%。

  预期随着中小房企集中公布三季报,整体房企的净利润将在8%左右,2015年,将是房企第一次出现行业平均利润率低于双位数的年份。

作者:佚名  责任编辑:张 弘
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