新年伊始，香港楼市出现波动迹象。据香港地政总署公布的资料，香港大埔市地段第221号面积约 37696 平方米、租期为50年的私人住宅用地，平均每平方米的招标金额为5.65万港元。而去年9月份位于同地段的另一地块每平方米的招标金额为17.7万港元/平方米。短短五个多月时间，土地招标单价已暴跌将近70%之多。
笔者认为，造成地价暴跌的原因有很多，包括宏观经济、楼市状况、政府意愿、社会稳定、个别地块风险等因素。
首先，地价走低是宏观经济的反映。
房地产是国民经济的晴雨表。自2014年以来，我国经济进入新常态，由高速增长向中高速增长过渡，房地产市场也伴随宏观经济的调整出现量价齐跌态势，香港经济与内地经济的联系越来越密切，香港经济与楼市也不会独善其身，会伴随我国经济进入调整而呈现调整之势。
其次，地价走低是楼市低迷的反映。
土地市场与楼市、房价与地价之间互相影响，互为因果。楼市供不应求，房价不断攀升，盈利空间不断打开，开发商便有拿地的冲动，导致地价不断攀升；反之，楼市低迷，则开发商没有盈利的预期，拿地意愿不强，会导致地价走低，甚至流拍。据统计，香港自2003年至2015年的12年中，房价涨幅已高达3.7倍。但自去年九月份房价开始下跌。据报道，香港房价2015年四季度的单季跌幅达到了7.5%，进入2016年之后更是加速下跌。自去年9月至今已明显回调9.5%。2016年1月，香港楼市成交量也创下25年来的新低。
由于楼市低迷，开发商拿地意愿不强，自去年11月至今，香港已出现两幅住宅土地的流拍。近日大埔第221号地块招标地价大幅下跌与楼市低迷不无关系。
再次，招标地价走低是政府对后市态度的反映。土地作为垄断产品，由政府来控制，招标底价由政府来决定，在楼市低迷的情况下，政府为了防止流拍，会把招标底价定的较低。政府不再过度依赖土地财政，对财政制度进行改革，也会有利于地价降低。
除了上述原因，社会稳定也是影响房地产价格的一个重要影响因素。一般说来，社会稳定、人们安居乐业，房地产的投资需求才会旺盛，房地产价格才会不断上涨。最近香港出现的一些不和谐因素已经使一些商户感受到社会不稳定，甚至有人已经撤离了香港，也是导致地价走低的一个重要影响因素。
另外，个别地块地价较低不能代表整个土地市场的状况，每个地块区位不同，开发、限制条件、供应规模不同，未来赢利空间不同，也会出现地价之间的差异。大埔地段第221号地块由于有环保组织提出的司法复核，属于有条件拍卖，该地块投资有一定风险。开发商付款后，需等司法程序走完，政府胜诉后才能开发。若政府败诉，则开发商只能收回地价款本金，不赔偿利息。因此，该地块的招标价格较低只是个案。
综上，香港地价下跌是各种因素综合作用的结果。个别地块的招标价格会对未来地价有所影响，也会对未来开发商投资香港起到一定导向作用。但香港地价未来的走势还需要根据未来香港的社会稳定、经济发展、土地财政制度改革、房地产市场等的情况进行综合分析做出判断。
（赵秀池，首都经贸大学房地产研究中心主任、教授，海外网特约评论员）
