首季40亿外资砸向沪高档住宅 先来者已开始抛售

今年一季度，海外基金依然活跃于上海市场，今年前三个月，境外基金公司将超过40亿元人民币资金投向上海高级住宅领域。与此同时，第一轮进入上海的海外基金相继进入收获期，继花旗、高盛之后，摩根士丹利等也开始抛售已收购物业，而接手的买家依然来自境外。

高档住宅物业受青睐

全球五大房地产顾问公司之一的戴德梁行研究部透露，今年2月，美国大型投资集团凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米。

事实上，境外机构收购的上海高档物业不止一处。今年1月，来自英国的家族投资基金高富诺以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米。而在去年，高富诺相继收购了“翠湖天地”6、7两幢。

2月，韩国未来资产（miraeas－set）以9.63亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号，成交均价约61000元/平方米。

业内人士表示，凯雷收购“济南路8号”之后，这一项目依然用于对外销售，而目前项目对外报价最高已经接近10万元/平方米。

从一季度成交情况来看，上海外资收购全部集中在高档住宅物业。

转手收益超50%

仔细观察可以发现，三宗交易全部属于“外－外”交易，也就是说，几家外资基金公司都是从另一家外资手中接盘。

2006年被基汇资本（gatewaycapital）收购所得的“翠湖天地18号”被“改装”为顶级酒店式公寓之后，短短两年时间，韩国未来资产的收购价格较上次6亿元的收购价高出50%以上。

高富诺收购的“华山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元收购的物业，此次转手增值额同样超过50％。凯雷收购的“济南路8号”的上家则是来自印度尼西亚的著名家族企业三林集团。丽晶苑在2005年开盘时，三林集团以低价购入，经重新包装后卖给了凯雷。

三处物业共同点在于，上家接手购入它们后进行再次包装转手。

部分外资开始套现

从去年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现。此前，花旗高盛两大投行分别出售其在上海的大型办公物业，紧随其后，多年来只进不出的摩根士丹利也开始将投资变现。而接手方依然还是境外机构，但部分性质已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金。

对于前期进入中国市场的基金来说，由于此前收购多是用美金买入，随着近期人民币升值速度明显加快，其回报