从地王到流拍 深圳土地拍卖演绎冰火两重天

□本报实习记者 万晶

深圳市刚刚结束的一场土地拍卖中，位于宝安区和龙岗区的五块出让土地中，仅有龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧的一地块被深振业A(行情论坛)在无人竞拍的情况下以6.9亿元的价格获得，其余四块流拍。

此次挂牌出让的5宗居住用地，2块在龙岗，3块在宝安，总建筑面积高达74万平方米，但报名参与竞买的开发商非常稀少。其中，一块位于龙岗区宝荷路南侧的地块有两家发展商报名竞拍，最后因为没有人举牌而流拍，另有三地块因无人报价或报价低于起拍价而流拍。

地价下跌土地频频流拍

据记者了解，此次深振业A拍得的地块，建筑面积为24万多平方米，楼面地价只有2836.48元/平方米，使用年限70年。仅比2006年9月该地段一块出让地每平方米高出319元，基本上已经回落到2006年的地价水平，甚至比2005年龙光地产拿下龙岗中心城的某地块还便宜161元/平方米。

业内分析人士告诉记者，去年底深圳楼市进入低迷期以来，开发商拿地非常谨慎，土地流拍已经不是第一次发生。去年12月6日，位于龙岗的2宗挂牌出让的11万平方米居住用地未能成交。去年12月17日，深圳市宝安区的三宗地块因为无人竞买而宣布流拍，这三宗地块合计占地面积近13万平方米，均为居住用地。之后不久，深圳市首次出让两块限价房用地也有一块无人问津。

流拍频频发生，即使勉强出让成功，楼面地价也持续走低。深振业A此次以底价拍得的龙岗地块楼面地价仅2836.48元/平方米，远远低于几个月前龙岗和宝安相似区域的地块均价。去年12月17日流拍的三块宝安观澜的地块，起始楼面地价分别达到3582元/平方米、4587元/平方米和4881元/平方米。而去年11月2日，宝安观澜2宗地块被和记黄埔地产以5.1亿元的价格拿下时，楼面地价分别达到6487元/平方米和6826元/平方米。

深圳本地一家开发商给记者算了一笔账，楼面地价若超过3000元/平方米，再加上每平方米2000多元的建筑费用，成本超过5000元/平方米，目前关外已有楼盘跌到了7000多元/平方米，开发商没有多少利润空间。加之后市更难预料，开发商不敢轻易拿地。

戴德梁行深圳公司总经理程家龙分析认为，土地流拍，一方面是因为银行收缩房地产贷款和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，没有能力拿地；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，对大势难以把握，拿地十分谨慎。

面粉贵过面包难以持久

自去年底楼市进入“拐点”以来，土地流拍现象在全国各地屡屡上演。去年12月21日，厦门市年度最后一场土地拍卖会从开始到结束，全过程不到15分钟，出让的六宗地有四宗“流拍”，被当地媒体称之为“厦门土地拍卖会有史以来最为迅速、最为冷清的一次”。仅仅相隔几天，福州市2007年最后一次土地拍卖会上，包括福州市区及周边的10块地块，仅成交两块，剩下八块地块因竞买人不足而被迫“流拍”。

土地拍卖的冷清情景同样出现在一向炙手可热的京城。今年1月16日，北京迎来了首次土地集中入市，当天有7块土地招标、挂牌出让，与大家的预期迥异，参与的开发商寥寥无几。就连最为大家看好的来广营乡清河营村1号地，和位于四环以内广渠路15号地和“鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地也遭到冷遇，3地块仅有6家开发商参与投标。更让人意外的是，广渠路15号地竟以流拍告终，成为自2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内地块首次出现的流拍。

新年伊始，上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼面价仅7502元/平方米成交，大大低于人们的预期。而仅仅两个月前，杨浦区新江湾城的D3地块被仁恒地产获得时出让总价为13.01亿元，相当于楼面价2万元/平方米。

同样的情形在广州、南京、天津也多次出现。南京市江宁区某地块去年底时拍卖价3.86亿元，楼面地价2618元/平方米，比此前同类型地块4446元/平方米的楼面价低了近2000元/平方米，地价下跌近四成。与之形成鲜明对比的是，去年南京全市11个区共拍出113幅地块，总金额达到近350亿元，相当于往年的3倍，每月至少有一个“地王”诞生，最高地块成交价达25.95亿元。从“地王”频出到流拍，地价的持续下跌蔓延全国，这不禁让人想起一位地产界名人说过的话：“面粉贵过面包的现象不可能持久。”