北京卖地任务难完成 4成土地被特权阶层圈走

2010年初，北京市公布了巨大的供地计划，计划供应住宅用地不少于2500公顷，其中保障性住房供地面占比50％（1250公顷）以上。相较于2009年供出的住宅用地1072公顷，2010年的计划增加了超过1倍。

这曾给2010年初的市场带来一股新鲜空气。2009年，中国房地产市场经历了一轮飙升，土地市场上更是火热异常，大龙地产“地王”、广渠门地块、央企国企异军突起加入抢地大军成为热门新闻。

此时，北京市推出的天量供地计划，显示了政府平抑地价、房价的愿望，也给市场带来了供地充足、地价有望平抑以及房价下跌可期的预期。开发商私下表示，“很想相信”政府能够推那么多地，但其实，“一旦有地块放出来，争夺依旧是你死我活，先抢到手才踏实。没有人会傻等政府后面多供地。”

开发商心里揣着一个道理：按照以往经验，完不成供地计划是正常的，完成了才不正常。目前看来，开发商们又赌赢了。

北京市土地整理储备中心数据统计显示，截至12月15日，北京通过招拍挂方式共出让232宗土地，土地面积共计2440万平方米；其中住宅用地和包括住宅用地的地块59宗，土地面积共计923公顷，完成了商品房用地供应计划（1250公顷）的73.84％。

2010年，重拳之下的全国房地产市场经历了最困难的时期，在历时最长、力度最大的一次调控下，房价戏剧般不跌反涨。国家统计局数据显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，环比上涨0.3％，同期北京的房屋销售价格同比上涨达到了9.1％。反观房价的源头——地价和供地量，似乎可以找到房价不降反升的理由。

计划赶不上变化

完不成供地计划成为常态，北京市供地究竟难在哪？

北京市土地整理储备中心副主任王兵曾公开表示，相较于其他城市，北京市供地难度较大，主要原因是拆迁难度和成本都太高。北京郊县农民因拆迁补偿一夜暴富，高昂的拆迁成本，被转嫁到土地出让底价，继而传导至楼面价、房价。

北京供地难的真实原因其实比这更加复杂。华远地产董事长任志强曾向记者透露，北京市很多地根本供不出来（指无法进入市场程序），原因是每年土地供应总量中的约40％以上，都被中央机关、部委、部队大院直接划走，这在地产圈已是公开的秘密。

任志强解释说，“为什么西城、东城没有土地放出来，不是因为没有地可用，而是有些地方无论拆迁还是重建，北京国土局根本管不着，北京国土局的工作也很难做。”

中央机关、部队大院和央企在京的用地、住房，统一由国务院机关事务管理局负责。每年，上述各部门都需要填报一份“年度土地利用计划表”，详列各部门、各企业及其所属单位拟在来年利用北京市范围内的存量土地，以及建设项目使用北京市范围内的新增用地计划。

据本刊记者了解，上述新增、存量土地的使用并不通过招拍挂，而是直接行政划转。每年，这部分土地的数量、其所占北京市总体供地量的比例，以及用地的成本，对于公众都是一个未知数，从不对外公布。

此外，即便是正常拆迁，也经常遇到特殊情况。金融街股份一位副总办公室墙面上，挂着北京市总体规划图，其中即将或者正在拆迁的地方，被明显标注过。这位不愿署名的副总透露，这些准备拆迁的地方，开发商甚至比国土局都提早去考察过，但很多地方根本拆不动，或者拆到一半就拆不下去了，国土局也没有办法。

与农民的拆迁补偿谈不拢是最普遍的情况，但也有时，一片很好很平整的空地上，冒出一栋二层小楼，小楼主人称这片地是他的，一般会开出高昂的拆迁费用，并且提出一些无理要求，如要求政府把十几公里以外的高速公路改建到旁边。

这位副总表示，一般敢这么做的人，都是特权阶级。只要遇到这种情况，开发商就不谈了，因为明白这块地已经有主了。据说，这种情况在北京各郊县都有，并不特殊。

即便是“摊大饼”似的发展扩张，北京市历年的供地计划完成情况仍以完不成为主。从2003年以来，除了市场极好的2007年和2009年完成计划，其余年份的实际供地数量与计划均相差约四成至五成。一些开发商戏称，“北京的供地计划永远只是计划而已，计划赶不上变化。”