鲁能系重构地产版图 广宇发展“蚂蚁变象”

    迟滞许久的山东鲁能集团（下称“鲁能集团”）地产业务整合终于迈出了关键性的一步。
    2009年12月25日，广宇发展（000537.SZ）发布公告称，拟向鲁能集团定向增发股份，购买其拥有的7家房地产公司的股权。以发行价格9.88元/股，发行数量最多不超过7亿股计算，鲁能集团注入上市公司的资产价值最高约为69.16亿元。
    “集团注入7个地产项目，是为了进一步将公司打造成为集团地产业务旗舰的平台。”广宇发展的证券代表李江表示，接下来鲁能集团还会陆续把其余的地产资产也置入上市公司。
    此前，由于鲁能集团股权的变动，坊间曾传言鲁能集团将处置旗下的地产业务，而是次业务整合，则显示出鲁能集团将地产业务做大、做强的新规划。
    “鲁能集团的资产注入，有望使广宇发展的地产业务提速，进而成为一线地产公司。”中投证券房地产行业首席分析师李少明认为。

注入资产

    “广宇发展只是个偏居一隅的地产公司。”一位北京的业内人士认为。他表示，在天津和北京都有项目，但是广宇发展的大部分项目集中在重庆，而且项目规模和土地储备有限，发展缓慢。
    公开资料显示，目前广宇发展的房地产收入占公司营业收入的90%以上，主要依靠子公司重庆鲁能，而无其它地产业务，呈现出极不稳定的状态。
    财报显示，从2008年至2009年中期，广宇发展一直处于亏损状态。截止到2009年6月30日，广宇发展亏损1533.77万元，每股收益仅为-0.03元。
    “这次增发对广宇发展而言，并不亚于把一只‘蚂蚁’变成‘大象’的效果。”上述业内人士认为。
    此次鲁能集团向公司置入重庆、宜宾、济南、海南等地7家公司100%的权益或剩余权益，都具有大量的土地储备，也使广宇发展一跃布局全国重点市场。
    据中投证券测算，鲁能集团本次置入的二级开发用地建筑面积950万平方米，一级开发用地1万亩，广宇发展二级开发的土地储备将由334万平方米迅速增加至1122万平方米。
    “对于鲁能集团来说，一方面，拥有许多优质的地产项目和土地资源，另一方面需要构筑和搭建起一个上市平台，待时机成熟了就可以把左手的资源装进右手的上市平台。”上述业内人士认为，从控股广宇发展开始，鲁能集团一直在为旗下的地产资源谋划上市的渠道。
    “因为此前这些项目公司的股权分散于鲁能集团旗下的一些子公司手中，要把他们注入上市公司必须先把分散的股权集中起来。”上述分析人士说。
    首先，这几个地产平台公司通过收购股权的方式分别把上述7个地产公司的权益或剩余权益归于自己公司下。
    至2009年底，鲁能置业、恒源置业等地产平台再通过无偿转划的方式将这7个公司的股权转划到鲁能集团。
    把鲁能集团分散的地产资源集中后，2009年12月初，鲁能集团开始整理广宇发展这个上市平台。
    鲁能集团通过鲁能置业收购占广宇发展总股份19.19%的南开生化的100%的股权，然后同样通过无偿转划的方式把这部分股权转到鲁能集团。另一方面，恒源置业把占广宇发展0.827%的股份也无偿转划到鲁能集团。
    至12月10日鲁能集团初步完成对广宇发展的重组布局。

估值疑问

    公告显示，此次鲁能集团拟注入广宇发展的7笔股权，账面价值按被投资单位账面净资产乘以拟注入股权比例计算，共计20.6亿元，预估值却高达59.2亿元，评估增值38.5亿元，增值率187%。
    资产的高估值也引来市场的一片质疑。上述业内人士认为，此次注入广宇发展的7家房地产公司负债率较高，这样的估值与资产的实际价值不符，明显偏高。
    据统计，这次注入的7家地产公司资产负债率均处于高危阶段。其中，6个公司的资产负债率均超过65%，海南三亚湾的资产负债率更是高达89.58%。
    同时，上述公司的盈利能力也堪忧。2009年1至9月，重庆鲁能归属母公司股东的净利润为3217万元；同期，宜宾鲁能亏损2259万元；鲁能亘富亏损1378万元；海南鲁能广大盈利6382万元；海南三亚湾盈利2366万元；海南英大亏损2511万元；海南盈滨岛亏损861万元。
    李江也坦言，对于59.2亿元的估值目前确实存在很多异议，也有人认为这个估值过低。“其实，资产估值高是由这次公司获得海南项目的土地增值带来的。”
    “鲁能地产在三亚湾和大东海的土地，公司自2000年就开始取得，并进行持续开发，那时的楼面地价仅几百元。”一位业内人士分析，鲁能进入海南时间比较早，那时开始圈得的土地跟现在涨至几千，最高时达到8000元/平方米的楼面地价比起来划算很多。
    据悉，自1993年登陆海南以来，鲁能地产开始四处跑马圈地，经过16年经营，累计先后在三亚的三亚湾和大东海、海口等城市拥有19平方公里的土地项目。