当下中国房地产“崩盘论”之言论来势凶猛，且预言今年楼市会遭遇灭顶之灾———香港楼市即是“崩盘”风暴前的信号，即使是去年楼市火爆的内地亦恐难逃“崩盘”危机。2014年中国楼市究竟何去何从，是否会出现如“崩盘论”般危言耸听的结果?此外，又该如何看待李嘉诚、王石、任志强等一众地产大佬们的风向转变?
眼下，业界地产大佬们“内部”产生严重分歧，一边是以牛刀、谢国忠、易宪容为代表的楼市“崩盘论”、“房价暴跌论”、“泡沫破裂论”，但纵观这批人近几年的预测，基本没实现;另一边是以李嘉诚、王石、任志强为代表的楼市“抛售套现论”、“不妙论”、“风险论”，却很值得关注。素有地产超人之称的李嘉诚，去年出售或分拆业务的长和系内地商业项目达到六个，将李嘉诚撤资中国楼市传闻推到风口浪尖。王石大叫“小心了，不妙了”。而号称“任大炮”的任志强都“扛不住”改唱空房地产，频频提醒疯狂攻城略地的房企们，市场风险隐现，小心“被套死”。此外，房企领军的万科总裁郁亮带领80名高管考察团学习小米。不仅万科正在积极寻找转型思路，自2013年起，已有多家房企进军文化业、金融业、旅游业、能源业、影视业、酒店业、养老业、互联网业、体育足球等多元化领域的消息传出，谋求战略转型的意图明显。无疑，房企把“早转型与晚转型”的问题，提高到关乎企业“早死与晚死”的生存战略高度。
再联系到香港个别楼盘大幅降价40%，内地恒大启动降价模式，内地楼市连续两月成交腰斩，不禁引起“楼市要变天了”、“楼市风险加大”的担忧。2014年中国楼市究竟何去何从，是否会出现如“崩盘论”般危言耸听的结果?
整体看，2014年的楼市的确难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。香港和内地部分城市楼市均出现降价的现象，这在以往并不常见。前者与国际资本流向有关，后者则主要因供需关系变化所致。中国内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三四线城市风险积聚。业界普遍预期楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。从去年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
部分三四线城市盲目进行新城建设，导致“空城”、“鬼城”出现，甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露，使得三四线城市的风险浮出水面。三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是最大的问题。在内地土地市场最为火爆之时选择撤出，或者说明李嘉诚认为，内地楼市已出现过热风险。这也正是王石、任志强提出警示的主要原因。外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200：1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500：1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。另一个值得关注的因素在于，随着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些国际机构预测，2014年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加剧。尽管内地机构对此颇有异议，但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市，已是不争的事实。与此同时，房地产投资增速也出现下滑，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。
不过，今年中国楼市会出现“崩盘”吗?笔者对此并不认同。事实上，业内大佬说今年楼市“形势不妙，有风险”，并非指市场的客观形势发生严重变化，而是指楼市与改革不确定性，已经开始加剧大佬们对房地产行业发展前景的担忧，表明地产大佬们心理预期逐渐发生转变，即由乐观转向悲观。如任志强说，买车摇号的城市房价还得涨;王健林说，京沪楼市20年涨势不变，两年后，二三线城市住宅市场麻烦大了。
今年开年中国楼市步入“分化与盘整期”，呈现“房冷地热”趋势，很多三四线城市供应量过剩，房子已经出现卖不动的迹象。不过，虽然楼市“量价齐跌”降温的势头蔓延，但土地市场仍然一片火热，各地地王频出，逼得企业不得不大举贷款拿地，一旦两三年后不能收回成本，后果可想而知。不可否认，中国楼市最大的局部风险来源于土地市场与金融及三四线城市供大于求等行政调控管制破坏市场预期。一方面是去年楼市火热转入今年前2个月持续寒冷，地市却一直高歌猛进地上涨、地王频现，另一方面是多家银行停止房地产贷款的传闻让房地产板块暴跌，与此同时，行政手段干预市场依然在继续，不仅影响供求关系，也让房价处于“滞涨”境地。
事实上，房企大佬们唱空房地产背后的逻辑，说明过火与过冷都是不适合房企生存与发展，要保持“平稳”的“温暖”。2014年国内的经济复苏缓慢与市场化改革存在冲突、市场供求矛盾凸显、楼市呈现地热房冷、购房者信心不足与房企疯狂造地王、金融环境恶化的同时出现，与内地楼市密切相关的香港开始进入振荡，让楼市前景更加不明朗。局部市场面临巨大的风险与危机，如果当多个层面的因素集中一起爆发，楼市走势的预期自然就存悲观。毫无疑问，房企大佬改口“唱空”房地产，不是说明楼市要大跌要崩盘，是警示政府改革与调控方向必须市场化，砍掉行政手段，是警告房企在盲目抢地与乱投资及“大跃进”的发展念头下，应该保持市场谨慎与理性，是提醒楼市“发高烧”过度会导致房企“死亡”。
在“稳中求进”的基调之下，房地产领域改革关键环节的实质进展情况，可能会根据宏观经济形势相机决策。笔者认为，一方面，房地产投资增速、房价较大下滑的可能性不大;另一方面，在强调质量的前提下，即使宏观经济受到比较大的外在冲击，房地产获得格外优待的可能性也不大。当前中国楼市总体上发展平稳，且在新型城镇化与市场化改革方向的推动下，未来楼市仍有前景。但房地产调控破坏市场与楼市风险积累过长及金融问题无法彻底消除的大背景下，中国楼市呈现严重的“后遗症”。越调越涨，不调更加涨，调控之后，市场不仅没平稳，却进入起伏，今年更进入“不安全”的潜伏期。
