华融74.6亿夺华嘉胡同地王
北京淡市推地思路起底
华夏时报记者 董映颉 北京报道
8月20日，经过193轮竞拍，备受瞩目的北京西城区华嘉胡同地块最终以总价74.6亿元、溢价率110%被北京华融收入囊中，楼面价63377元/平米。
这一价格令华嘉胡同地块一举成为北京历史上成交总价最高的地块，同时高达6.34万/平米的楼面价，也创下了今年以来的单价最高纪录，若除去商业部分，住宅楼面价或已超10万元/平米。
“这一结果我认为还是比较正常的，”北京市房协副秘书长陈志对《华夏时报》记者表示，“这一地块本身位置的稀缺性就注定了它地王的命运。”
不过，“地王”的出现无疑将传导市场向好预期、开发商资金缓解的信号，这对于刚刚被宣布“房价开始下降”的北京楼市来说，或许是个“好消息”，但对于北京市土地部门来说，热门地块的出让背后也隐藏着其难以言明的矛盾心态。
“地王”复出
根据北京市土地储备中心的信息显示，华嘉胡同地块位于西城区丰盛地区，东至金融街E9用地及消防站项目用地边界，南至华嘉胡同，西至金融大街，北至王府仓胡同，是三年多来北京市供应的惟一一块二环内住宅用地。
截止到8月19日，该地块共获得北京华融、信达、安邦保险、SOHO中国、方兴-保利联合体给出的5次报价，其中最高报价为36.1亿元。
根据招标文件，地块竞得人需无偿还建地上商品住宅共计312套，同时需为被拆迁人提供地下车位312个，每个车位的售价不得高于25万元。居住用地内除去无偿还建回迁用房外，地上剩余房源全部由西城区政府以42363元/平米的单价回购。
除此之外，该地块还附带了其他苛刻条件，如竞得人需无偿还建地下人防工程不小于10000平米，项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案须服从金融街拓展整体规划建设安排等。
“因为这一地块上限制条件太多，所以参与企业只有五家，不过华融是这一地块的一级开发商，所以也有一些优势。从竞拍过程中可以看出华融对这一地块是志在必得。”北京一位在竞拍现场“观战”的开发商告诉记者。
资料显示，竞得者北京华融的全称为北京华融基础设施投资有限责任公司，隶属于北京市西城区国资委，由西城区国资委履行出资人职责，并授权同属西城区国资委的北京金融街投资(集团)有限公司行使股东职权。
业内人士分析，金融街此前一直在调整战略重心，希望能借助金融街西扩的机会，重新将重心转回北京金融街区域，并预计可积极争取区域土地储备约200万平米。2012年，金融街控股就合计斥资近64亿元拿下西二环西侧月坛南街两地块。此前，金融街控股一位副总也曾对媒体表示“会尤其关注西城区挂出的优质地块”。
早在今年2月17日，原本挂牌出让的华嘉胡同被因故叫停，当时业内人士分析，由于这一地块出让的时间正值全国“两会”前夕，土地市场的动态很容易成为政策焦点，因此此次叫停行为不排除是政策原因。
政府托市？
北京地王甫出，对北京市土地部门“托市”的质疑声又起。
“从华嘉胡同地块的成交价格可以看出，北京市政府对这一地块的期望还是很高的，溢价率放到110%，之前北京市一直把土地溢价率控制在50%以内。”业内一位分析人士指出。
就在7月底，北京土地市场挂牌的大热地块孙河地块因定价过高而流拍。当时接近北京市国土局的一位业内人士曾告诉记者，近期北京市有意加快推地节奏，且推出孙河两幅热门地块的目的是意在托热土地市场。
根据北京市土地储备管理中心的信息显示，孙河地块的挂牌日期为7月15日，华嘉胡同地块挂牌时间为7月17日，基本为同时推出。
“孙河地块流拍确实让政府部门感到比较意外，所以此次华嘉胡同地块的出让，土地部门也比较重视。”北京一位开发商告诉记者。
实际上，尽管从华嘉胡同地块的位置来看，这一地块只要推出就会成为“绝无异议”的地王，但是，这一地块推出的时机背后却隐藏着政府的推地思路，也与未来土地与市场的发展趋势密切相关。
“从土地市场低迷期政府的推地思路来看，地方政府往往会迫于财政压力而采取‘托市’措施，比如推出优质地块、降低起拍价格、降低竞拍门槛等措施，以适度‘炒作’土地市场，刺激土地市场回暖。”同策房地产研究机构总监张宏伟表示。
公开数据显示，7月当月，北京土地市场仅成交4宗宅地，规划建筑面积同比减少近七成。7月，北京土地出让收入同比下滑45%。
“在持续接近半年的地热房冷后，土地市场逐渐开始降温。房企由于成交不佳、资金链趋紧等因素，购地已趋于谨慎。”中原地产首席分析师张大伟在“绿城京杭府媒体品鉴活动”上表示。
上述业内分析人士指出，这一地块出让的时间点非常巧合，8月18日，国家统计局发布的数据显示，四大一线城市中房价惟一还在坚挺的北京也终于撑不住出现了环比下跌的态势，这也是北京房价自2012年6月以来首现下跌。
“在这样的时间点上，北京成交地王地块，无疑给市场带来新的预期，不但证明开发商资金充裕，也给楼市再次带来了向好的信号。”张大伟表示。
