搜房网遭中介“封杀”
5年来，搜房网的端口套餐费用从60元/月上涨到了600元/月，上涨了10倍。最近几年，中介商在网络端口支出几乎是每年翻倍，中介行业的收费标准几年都没有做过调整，市场成交总量也基本稳定，平台获利暴涨的背后是中介商的失血
本报记者 黄烨 实习生 赵魏偞
对于“纷纷扰扰”的房地产市场，王建华颇为熟悉。作为青建博海地产集团有限公司的副总经理，他既参与过公司海外地产项目的建设，也亲自负责部分“刚需快销盘”和高端别墅项目的售卖，更通过诸多楼盘价格的沉浮起降，了解二手房市场的种种变化。
但今年以来，王建华变得有些焦虑：谈到过往经历和部分二三线城市“限购令”的取消，他会眉飞色舞，暗自高兴；提到“对于当前房地产市场形势的总体判断”时，他却收起笑容，皱起眉头，对《国际金融报》记者发出了一句感慨：“日子普遍不太好过。”
“不太好过”的岂止是房地产公司这个市场的上游环节。作为房地产市场买与卖两端的“中间环节”，地产中介们和依托中介们的互联网平台，同样在“咬着牙过日子”，甚至“吵起了架来”。
日前，美股房地产家居网络平台上市公司搜房房地产网(下称“搜房网”)在上海，被包括中原地产、21世纪不动产、德佑地产、我爱我家、福美来、九间伴等在内的13家品牌中介企业组成的上海中介联盟“联合抵制”。在近日一场公开的新闻发布会上，上海中介联盟甚至宣称，“下架在搜房网的所有房源。”
这是继今年5月杭州及6月青岛等地的地产中介后，又一座城市加入了抵制搜房网的大潮。
对此，《国际金融报》记者8月12日和8月13日多次联系搜房网，但截至发稿，其并未对采访要求进行任何回复。搜房网一位原先负责与媒体对接的人士坦言，“这件事涉及到公司的核心利益，个人既不知晓，也无法提供相关的信息给你。”随后，记者又拨打了搜房网创始人兼董事长莫天全的电话，但已处于无法接通的状态。
8月14日晚，截至发稿，《国际金融报》记者又查询搜房网手机移动端的APP应用，结果发现，德佑地产、福美来等几家宣称“下架搜房网相关产品”的中介公司重新出现在了搜房网的页面上，但暂时仍未看到21世纪不动产、我爱我家等中介机构的身影。
“说穿了，还是利益分配问题。”对于搜房网和上海中介联盟的纠纷，一位要求隐去单位和姓名、在上海工作了近8年时间且管理多家门店的地产中介人士对《国际金融报》记者直言，“搜房网的要价太高，中介群体们又不愿意给，因此就发生了纠纷”。
“但更重要的原因是，今年二手房市场普遍不景气。要是搁在往年，比如，红红火火的2009年和2010年，根本就吵不起来，我们也不会较真或在乎那些‘小钱’。”上述人士坦言。
不过，几位互联网人士在接受《国际金融报》记者采访时坦言，房地产电商模式虽然遇到挫折，但长久来看，不管是一手房市场还是二手房市场，根本抵挡不住“互联网思维”的大潮和“互联网化”，且在这一块，包括搜房网、安居客房地产租售服务平台(下称“安居客”)在内的数家网络平台“仍有很大的上升空间”。
安居客CEO梁伟平此前在公开场合接受《国际金融报》记者采访时说，“限购令”下的房地产市场是“非市场化的市场”，“一旦交易像欧美国家那样‘完全市场化’，包括我们在内的公司将会有更多的数据流量和交易机会”。
风波再现
“我不懂什么叫房地产电商，但几年前，包括安居客、搜房网、新浪二手房和超级经纪人在内的几家网站找到我们门店，要求将我们的房源挂到他们的网站。”上海宝山区和闸北区交界处的一家中介的资深员工8月12日晚告诉《国际金融报》记者，“当初，他们刚找到我们时，一般都是免费模式。现在，除了新浪二手房等几家没做起来的网站，其他几家普遍开始收费，还不低。”
“到目前为止，我们老板签的合同还在有效期内，因此，我每天仍会登录几家网站更新房源。就拿搜房网来说，我每天会登录上去，更新3套左右的房源。”这位“怕网上生意受打压”并坚决要求隐去姓名的上述中介员工称。
但从今年的情况看，对于中国房产电商而言，注定“不太平”。
今年3月，上海九大知名房产中介联手封杀安居客，这让互联网房产信息平台初现危机。公开的联合声明中，这9家中介公司对安居客提出了“取消竞价、设置消费上限、停止随意涨价、消费数据透明化、提高服务质量”等要求。为此，中原地产、宝原地产、德佑地产、21世纪不动产、汉宇地产、链家地产、福美来不动产、我爱我家等联手成立上海房产中介维权联盟，以便与安居客进行协商。
紧接着7月30日，中文分类信息网站58同城网CEO姚劲波的一席狠话——“我要做一个平台，让中介没有活路”，又引起市场广泛争议。但很快，不到24小时，姚劲波就对外发布了1000多字的长微博，改口称，“要打击的是黑中介，不是正规经纪行业”。风波未去，长春等城市的多家房产中介8月又抱团要求与58同城谈判，“原因是58同城收费太高”。
8月4日，事件进一步升级。包括中原地产、21世纪不动产、德佑地产、我爱我家等在内的13家品牌中介企业组成的上海中介联盟正式宣布：“即日起下架在搜房网的所有房源。”
“我朋友在杭州做二手房。他们早就抵制了，下架只是后续行动而已。”参与抵制搜房网的13家中介公司的其中一家中介人士8月13日对《国际金融报》记者说，“如果不改变现状，也许我老板将继续抵制下去。”
对此，记者试图求证最新消息，但搜房网始终未给予答复。同时，搜房网在美国资本市场上，也没有发布任何与纠纷有关的公告信息。
因何交恶
那么，搜房网和中介们撕破脸的原因究竟是什么？
“就是收费太高了。”一位了解房地产电商的互联网人士8月8日下午告诉《国际金融报》记者，目前，与中介的合作模式有两种：一种是“套餐制”，即搜房网采取的模式，这种模式的缺点是“收费可能高了点”；另一种是“点击收费模式”，主要是安居客采取的模式。
据称，后一种模式是“互联网电子商务的主流平台均采用的模式”，相比传统的“闷包”套餐模式，“按点击收费更考虑和保障了经纪人利益，也促使经纪人做出符合市场机制的理性行为”。
有分析称，搜房网之所以采取套餐制，也与这家公司目前的盈利模式有关。资料显示，搜房网的收入来源分为四大部分：在线广告、一手房业务、挂牌业务和其他增值业务。本次争端所涉及的，就是其中的挂牌业务，即端口费。曾有人透露，搜房网对该项业务的收费，依据的是“越频繁刷新，权重越高，排名越靠前”的原则。
为此，这5年来，从最初的60版本、120版本升级到现在主打的600版本，搜房网的端口费足足上涨了10倍。所谓60版本，也就是每天可以刷新60次端口的版本。
上述位于上海宝山区和闸北区交界处的中介人士对《国际金融报》记者介绍，她自己用的是180版本，“这是我用的最低版本”，收费是520元左右一个月”。8月14日，在和对口的搜房网业务员交流后，她补充介绍，截至目前，就她所在的公司而言，只有120版本了，收费在每个月300元。
对此，中介行业的一位人士对媒体称，“最近几年，中介商在网络端口支出几乎是每年翻倍，中介行业的收费标准几年都没有做过调整，市场成交总量也基本稳定，平台获利暴涨的背后是中介商的失血”。
但换个角度看，交恶的原因本质上是由“不公平竞争”引起的。我爱我家上海地区市场部负责人于静称，线下中介如不购买搜房网高版本的端口，房源的排名就会下沉，“现在房源采用的是公盘制，即一套房源多家中介持有，谁买的版本高，推广位就靠前。更重要的是，这种版本只负责刷新，并不审查房源真实性、中介营业资质和经纪人职业能力，完全就是竞价排名”。
两败俱伤
从上海中介联盟发布会公开的信息看，上海中介联盟与搜房网的纷争也可能源于“诚信危机”。
据报道，莫天全曾许下承诺，推出让利经纪公司的“合作伙伴支持计划”。计划包括：搜房将从8月1日起全线降低高版本端口套餐价格，只保留120版本及60版本的售卖。但部分中介认为，搜房网在8月1日前向他们突击销售高版本端口套餐的行为，扰乱了上海的房产市场。同时，搜房网也没有在今年8月后降低高版本的端口套餐价格。
对于相关指责，搜房网始终称“没有不诚信的行为”，并强调之前答应的“端口费六折优惠”一直在进行中，8月1日之后不再售卖新版本端口套餐的承诺也已落实。
“在我看来，某些中介属于‘得了便宜，还卖乖’。”中房信分析师薛建雄8月12日下午对《国际金融报》记者直言，7月底，搜房网出售高版本端口的行为肯定存在，但这种所谓的“不诚信行为”，仅是“买卖行为”，属于“一个愿打，一个愿挨”。
“可以猜测，当初甚至可能是部分中介主动找到搜房网，要求购买高版本端口。如此一来，这些提前购买高版本端口的中介公司，就可以比老老实实等降价的中介公司多了竞争力，也会得到更多消费者青睐。”薛建雄称，归根到底，这很可能是“中介联盟内部的矛盾”，搜房网面对的问题仅是“如果有人愿意高价买，干嘛不卖呢”。
观点各不相同，但有一点或不容忽视——这场纷争，实际上没有真正的赢家。
业内人士称，很明显的影响是，中介端口费让步，不再推出收费更高的版本，将给搜房的挂牌业务“带来重创”。事实上，8月7日搜房网的财报发布前，就遭到资本市场的看空，股价连续一周下跌，跌幅近20%。
“端口费上涨意味着每个月要掏额外千万元的成本，下架房源就是‘以流血换平等’。”难怪一位上海中介联盟成员就“封杀搜房网”一事有颇为悲观的表态，“我们像戒毒一样，戒网。”
楼市缩影
值得注意的是，一位不愿具名的21世纪不动产员工向《国际金融报》记者表示了她的另一种担忧：“如果楼市继续低迷下去，我觉得中介向‘搜房’这类网络平台叫板的情况会愈演愈烈。毕竟，双方收益都不如往日了。这种纠纷和恐慌，只是楼市低迷的一个缩影罢了。”
“确实，一线城市除外，今年二三四线城市的楼市一直在低迷之中。”一位四线城市的房地产开发商8月14日上午对《国际金融报》记者说，“不要说中介了，也不要说他们和电商平台的纠纷了，就连我们，都感觉到了跟往年不一样的气氛，即使现在不少城市的‘限购令’在逐步取消。”
了解纷争的高端项目世袭领地的一位负责人8月11日也对《国际金融报》感慨，房地产市场“猪都会飞”的年代完全过去了，现在不少城市的楼市完全就变成了“买方市场”。
“就现在看，某处的楼盘单个卖火了，就意味着同片区的其他楼盘要彻底遭殃，甚至可能不能回本。”这位世袭领地的负责人直言，这是市场的一种担忧。
那么，面对不如以往的楼市，中介与网站之间，究竟怎么合作才能共赢？这件事就没有解决的机会？
“相互妥协、相互依存、利益共享才是发展之根本。”有人乐观分析，“毕竟，线下中介离不开房产网站的流量，房产网站又少不了线下中介的房源。纠纷化解是迟早的事，但由谁走出第一步、双方将各自做出怎样的让步、事后双方的合作模式又会有怎样的变化，始终是事件的焦点。”
在薛建雄看来，既然大量客户提出了要求，搜房网一定会作出最大的让步，推出优惠政策。但这样的让步作出以后，并不意味着天下太平。因为，总有中介公司会想出新的对策，来提高自己的竞争力，比如，向搜房网购买更多账号。“几乎可以想见，其他中介肯定又会跳出来，说这样不公平”。
事实上，搜房网本身亦在求变。7月中旬，搜房网曾宣布以2.11亿美元入股世联行和合富辉煌，分别收购这两家中介10%和17%股权。当时，媒体是这样解读的：搜房网原来一直奉行的“在线房源点击－端口流量收费”商业模式“已触碰到天花板”，正在探索新的盈利模式。
但这种改变同样的疑惑是：在愈发掌握话语权的同时，其他中介公司还愿不愿意与搜房网进行合作。
趋势未改
上述熟知房地产电商的人士认为，不管市场怎么发展，中间环节是中国房地产市场“不可缺少”的环节。这意味着，不光是中介公司不能消失，在讲究互联网思维的今天，电商网站同样不会消失。
一个信号是：8月14日，记者登录网页版和手机版搜房网，大致了浏览最新的房源信息。仅从上海浦东二手房的房源信息看，搜房网上显示的房源多为不太知名的小房地产中介，但也出现了福美来、德佑地产的房源信息。
在梁伟平看来，未来市场有的是机遇，“比如，中国二手房市场的总体体量很低。中国商品房开发历史不长，目前新房交易量在整个房产市场中占比较大，未来二手房的占比会超过新房”。
他举例称，美国新房体量与二手房体量比例为1∶9，英国为1∶8.1，澳大利亚为1∶3.5。相比这些发达国家，中国各大城市还是以新房为交易主流，“上海、广州和杭州一二手房体量比例分别为1∶0.71、1∶0.95和1∶0.49”。但按机构的算法，未来10年，二手房成交量至少增长3倍，年成交量有望从150万套上升到600万套，在房产市场中的占比达到70%。
胡娟是三和房屋信息咨询服务部的创始人之一。从事房产中介近10年的她，几乎是看着互联网房产平台一步步发展起来的。作为一家中小型房产中介机构，三和近年来通过房地产网站达成的交易额，已和线下直接完成的交易额基本持平，且大有反超之势。
“如果要我去‘戒网’，我一定是不会同意的。”胡娟8月12日对《国际金融报》记者坦言，她也曾尝试做自己的网站，但推广起来实在太困难了。万般无奈下，放弃了自营网站的想法。
“相比起来，搜房网和58同城这样的网站，虽然需要收费，可省心省事多了。”胡娟说，即使连锁的大企业会开发自己的网站和APP，但大批像三和这样的中小型房产中介还是会依赖着房地产网站生存、发展。不过，薛建雄认为，搜房网和安居客想要再发展，一定要改变“假房源”的情况。“实际上，中原地产这样的大型房产中介都在做自己的网站。但搜房网、安居客上的点击量明显仍高出他们很多，原因就是很多房源都是假的。这些假房源的价格往往标得很低，因而更吸引客源。作为中介公司，它们却不愿意将假房源发布在自己的网站上。”他说，一家公司如果只注重业务结构的调整，而不去改善自身内部的真正问题，最终也不会得到全面的认可。（来源：国际金融报）
