公租房建设有望全面推开。
住房城乡建设部等七部门12日联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（下称《意见》），要求新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
根据《指导意见》，公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。
《指导意见》强调，各地所建公租房只能租赁，不得出售；实行“谁投资，谁所有”，投资者权益可依法转让。
一位熟悉情况人士告诉记者，6月11日，国务院副总理李克强主持召开了公共租赁房建设工作座谈会。全国各省主管副省长、重点城市市长和中央房地产企业有关负责人均参加了会议。
据悉，由国务院专门召开的某种政策性住房工作会，还属首次。
姓“公”姓“私”
根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。
《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3至5年。
《意见》当中提出了若干优惠政策措施，推进民间资本进入公共租赁房建设。吸引民间资本参与到公共租赁房建设当中，是此次出台的《意见》较之前征求意见稿内容中最大的变化。
投资者权益可依法转让,这条政策措施被认为是打开了公共租赁房投资建设主体单一之门的关键政策，如果公共租赁房所有权可以转让，则其由民间资本建设和运营就扫清了法律障碍。
相对于廉租房和经济适用房来说，公共租赁房租金高，受保障人群素质较高，回报稳定，被认为最有利于民间资本参与的产品。此前，经济适用房和廉租房建设当中，由于项目利润率低，加之政策执行上，地方政府普遍给予优惠政策不足。民营企业持续参与保障性住房建设的例子很少，全国大部分保障性住房由国有企业控制。
目前，普遍的认识是，民营企业能为保障房建设带来资金，其灵活的体制机制也可能有助于降低项目成本。
实际情况中，连公共租赁房工作走在全国前列的重庆也不例外，虽然其未来三年内每年连续建设公共租赁房面积达到1000万平方米，其仍坚持姓“公”。
“公”姓运营难题
据悉，住建部从2009年初开始制订《意见》，其间召开过几次全国性座谈会，并且让北京等城市先行进行了公租房建设管理的试点探索。
然而，直至北京等城市出台地方版的《公共租赁房管理办法》，中央版本的“公共租赁房指导意见”仍未推出。
按照惯常工作进度安排，住建部应该先推出“公共租赁房指导意见”，然后出台全国版的《公共租赁房管理条例》，其程序如经济适用房管理条例制定程序一样。
据记者了解，北京、上海、重庆、江苏等地区已经开始建设公共租赁房，但是此前建设规模增长并不快。究其原因，一是缺乏规范性操作规范，例如公共租赁房用地是否应该协议划拨，全国也没有一个统一要求。二是地方政府不愿意自己手中持有大量政策性住房，这些住房的管理和运营是个大问题。
上述熟悉情况的人士说，地方政府多数不愿意持有政策性住房，即使廉租房这样地方政府必须建设的保障房产品，也有地方政府采取了“售转租”的方法。公共租赁房虽然产品品质较好，毕竟是政策性住房的一种，如果政府手中大量持有和运营这样的房屋，不仅增加了政府财政投入，似乎又回到了福利分房的时代，与住房制度改革不适应。
最重要的原因是，公共租赁房是以回收租金来逐渐回收政府投资成本。以土地完全免费划拨计算，每平方米建设成本最少也在2000-3000元，日常运营管理费用每平方米每月也需要一定的费用。正常运营的情况下，以60平米房屋计算，东部沿海地区至少需要10年收回成本，中西部地区需要时间更长。
问题是地方政府手中没有足够的资金支撑公共租赁房进入良性循环，其还需要建设廉租房、经济适用房等其他政策性住房产品。
此前，曾有消息称，北京市准备将公共租赁房作为reits(房地产投资信托基金)的打包资产，甚至想成立一个百亿“公屋局”，来专司公共租赁房管理运营，但是最终流产。
据了解，北京市原计划的由政府集中管理运营公租房的模式之所以破产，原因是现行北京市经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房产品建设、管理均由区县政府住房保障部门负责。北京市住房保障办只是负责市级层面的保障人群住房保障产品提供和全市住房保障监管工作。
如果将公共租赁房所有管理权力收归市级层面机构负责，可能会对区县做保障性住房的“积极性”产生影响。“可能会有区县说，你要收就都收回去吧，不能只收回公共租赁房，而不收回廉租房。”一位不愿公开姓名的北京市房地产行业协会人士指出。
