碧桂园09年度业绩说明会，左三为碧桂园主席杨国强
网易财经3月30日讯 在今日碧桂园的2009年度业绩说明会上，碧桂园管理层表示，今年的合同销售目标定在300亿元，同比2009年增长29%，同时打算在今年投入50亿元用于新购土地，购地策略则仍然为谨慎。
2010年合同销售目标为300亿元
问：今年预计销售目标是多少？在政策调控的环境底下，你们有没有信心继续增长？第二个问题，今年你们有没有发债的计划，如果有计划的话，有没有时间表、目标和用途？
碧桂园总裁崔健波：今年我们的合同销售目标是300亿，同比2009年增长29%，对300亿的目标我们比较有信心可以实现的。
第二个目标，我们今年确认收入的面积，就是今年交楼的面积，我们的目标是440万平米，同比2009年增长26%。而我们2010年总的开工面积是1430万平米，其中有660万平米是今年新开工的面积，而我们2010年竣工面积的目标是525万平米，同比增长30%，
碧桂园首席财务官伍绮琴：今年我们预计在2010年底有超过80亿现金，所以我们的资金非常充裕。当然资本市场的变化很快，我们会持开放的态度来看待，最主要是什么样的的融资渠道对公司是最好、最适当的以及最便宜的。
今年投50亿元用于新增土地
问：今年资本开支的规模怎么样，还想知道你们土地储备的新增计划是什么样的？
碧桂园主席杨国强：土地储备方面我们一定量力而为，稳健的推进这个事，要不然钱放在银行，放在哪里都不发展，也不能搞得自己最后买了地没钱付，这完全是不可以出现的，需要寻求中间的平衡点。
碧桂园总裁崔健波：资本方面的开支是两个方面，一个是土地储备方面，我们今年预算的安排是70亿的基金用在土地储备。去年年底应付未付的土地款，在2010年支付的大概是22亿。也就是说50亿用来购买新增的土地储备。资本开支的第二个方面是酒店的建设投资，大概在4亿元左右。开发成本方面的开支是130亿，用来盖房子的。
碧桂园主席杨国强：有几百亿的预算销售，这个钱回来以后总要花出去的。
问：今年可能有50亿用于购买新增的土地，相比以往的水平算是高还是低？
碧桂园总裁崔健波：应该比去年少了一点，去年我们买地实际支出大概是67亿，为什么今年有所调整了？我们主要是预留2011年2月份到期的CB（6亿美元可转换债券），债券要提前赎回的话，我们要预留这方面的资金满足这方面的需要。
碧桂园主席杨国强：有300亿销售回来的钱足够去做了。
升息1%利息多付1亿影响轻微
碧桂园总裁崔健波：我们去年银行贷款的平均成本，在国内的103亿平均成本是5.4%，去年整年我们在利息方面的开支是7.9亿，如果国家调整银行的贷款利率，如果是上浮或下降1%，对我们公司的影响可能会增加或减少1.2亿的成本，应该说对我们公司这么大体量来看，影响是很轻微的。
"预计今年楼市趋势整体平稳"
问：最近国家推出不少整顿楼市的措施，控制地王出现，您认为这些措施对内地楼市有没有什么影响？另外，你们公司今年增加土地储备的时候，态度会不会比较谨慎？请您预计一下今年的楼市会上升还是平稳？
碧桂园主席杨国强：我认为今年的楼市，就整个国家而言，可能有个别城市比较贵，但整体应该是平稳的，因为中国经济一直发展得很快，城市化的进程也非常迅速。
至于说整顿地王的问题，我们公司买地一直比较谨慎，因为资金链一定要保证，我们长期保证有几十亿的现金流，不会在中心城市抢购很贵的地，措施是比较审慎的，所以对我们公司的影响不会很大。
碧桂园不会囤地不开发
问： 2007年的时候碧桂园为了上市，储存了很多地块，这些地块有些在偏远的地方，三年过去了听说很多都没有开发，你们是不是有囤地之嫌？如何回应这个问题？
碧桂园主席杨国强：按照国家规定，是否属于囤地有几个指标，我们买地按照国家的政策会全面开发，不属于囤地范畴。
问：去年碧桂园在香港发了3亿多美元的高息债券，请问你们在境外融资跟在国内融资的这个比例是怎么分的？筹集到的资金具体使用情况怎么样？我看你们很多项目都集中在二、三线城市，也有一些分析师预计，二、三城市的房价比一线城市的涨幅相对来说比较低，你们怎么看这个集中的风险？
碧桂园主席杨国强：一线有些城市涨得比较快，不过在金融海啸的时候，他们受影响特别多。二、三线城市根本没有什么影响，它是稳步的上涨。我们还是比较稳妥的。不然你在房价很高的时候买地，抢地王，改天受打压的时候糟糕透顶。今年国家开经济工作会议，还是强调加快中小城市的建设，我们也是走这条路，符合国家政策的导向。
碧桂园总裁崔健波：目前碧桂园2009年年底的借贷总额是175亿元，其中国内的项目开发大盘是103亿，境外债券借款有两方面，一个是可转债，一个是高息债，其中可转债是43亿，高息债是26亿，还有3.5亿是一般的商业贷款，这是一个总的借贷情况。
我们去年发行的3.75亿美元的高息债券，除了偿还中信的贷款之外，其他都汇到境内，汇入中国买地或作为一般的流动资金。
问： 2009年公司的土地成本占销售价格的占比，较2008年其实有略微上升的，是不是因为一线的发展商都介入到二线发展，推高了土地价格。因为公司主要发展二、三线城市到中小城市，对将来拿地会不会有点压力？对中小城市今年的土地价格趋势你怎么看？
第二个问题，公司还是计划在广东省外的发展占到33%的比例，其实看土储的话，广东省的土储占了46%左右，是不是就近期而言，广东省外发展的毛利率水平是不是相对较低？今年公司的发展重点是什么？是提高省外的深入发展，还是推高项目的价格呢？还是在广东省继续找一些高毛利率的项目？
碧桂园主席杨国强：在二、三线城市土地上升的问题，随着城市化进程的逐步加快，一个城市的成熟是很正常的事情。至于碧桂园如果不走出广东，永远都在广东，我相信一个企业是发展不大的。至于你说的比例，在不同的时间内会有一些调整，但不管怎么样，按经济规则办事，把两个对比起来，哪个对公司的利益最大，我们就采取哪种方式。
