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2017年涨幅最高的成都 小区风险分布大揭秘!

来源:房地产数据中心 时间:2018-01-05 11:31:37

  今日揭秘的城市是成都,这个被写进歌里火遍全国,并在2017年获得房价涨幅榜第一的成都,小区风险分布如何呢?中估联数据从大数据角度来为大家揭开神秘的面纱!

  城市概述

  中估联数据评定成都市的房地产风险等级为(A),评级展望为(风险低)。

  成都市在2016年被定位为第六座国家中心城市,是“一带一路”战略要求的西部国际门户型中心城市。产业结构优质,提出了“1331”战略性产业发展思路,经济处于稳步增长状态,近两年人口流入势头强劲,住房需求随之迅速增长。

  受政策影响,成都出让土地出现量涨价跌的现象,销售方面,在住房供给连续7个月下滑的情况下,房价却领涨全国,2017年12月基价达12196元/平方米,居民购房压力相应增大。区县风险分布不均衡,市中心区和高新区具有较高的投资开发价值。

  2016年,成都市GDP为12170.2亿元,人均GDP为76960元,常住人口1591.8万,增速8.6%,一、二、三产业比例关系为3.9:43:53.1,城镇化率达70.6%。

  

2017年涨幅最高的成都 小区风险分布大揭秘!

  小区风险评级结果分布

  中估联数据对成都市下辖11个行政区、2个非行政区其中7617个楼盘进行风险评级,按照ABCDE五个评级分段表示,六个重点城区风险评级分布为:

  

2017年涨幅最高的成都 小区风险分布大揭秘!

  从评级结果上看,A、B、C、D、E各个评级占比分别为8.8%,24.1%,31.4%,25.7%和10.0%。风险度为C级的小区数量最多。

  各区县评级结果占比分布情况如下图所示:

  

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  从各区风险评级结果来看,风险级别较低的是高新区、武侯区和锦江区的楼盘。高新区小区风险评级结果为A或B的小区数量占比达到52.8%,武侯区相应的占比为52.4%,锦江区相应的占比为33.5%。

  风险较高的则是新都区和郫都区,新都区小区风险评级结果为D或E的小区数量占比达57.1%,郫都区相应的占比为51.7%。新都区和郫都区离市中心较远,虽然房价相对较低,但活跃度和支撑度较差,住房变现能力不够,周边公共配套设施有所不足。

  在研究过程中,我们把楼盘建成年代分成四个区段 (1990年之前,1990年到2000年,2000年到2010年,以及2010至今),得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示:

  

2017年涨幅最高的成都 小区风险分布大揭秘!

  仅从建成年代来看,成都楼盘总体呈现风险和年代的负相关,尤其是近几年,建成年代越新,风险等级高的可能性越大。具体展开到评级二级指标(租售比、房价支撑度、交易活跃度),结果如下:

  1、租售比:成都市大多城区,如高新区、锦江区、武侯区、成华区、温江区等,租售比指标与建成年代呈负相关,位置相似区域的新房租金差距不如房价的差距,相对而言,新房租售比更低。

  2、房价支撑度:大多城区的房价支撑度指标与建成年代呈现一定的正相关,尤其几个传统主城区,如锦江区、高新区、青羊区、武侯区、成华区,建成年代在2010年后的房价支撑度评级为A的小区数量基本超过半数。

  3、交易活跃度:大多城区的交易活跃度指标与建成年代呈正相关,房子越新交易越活跃,新房变现能力更强。

  解析:

  租售比体现了使用价值与长期投资价值之比,反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系,使得小区与小区之间横向可比。

  房价支撑度利用小区周边地理信息数据,结合GIS技术,反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度,体现了小区区位价值。

  交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据,体现小区在市场上的成交预期,反映了小区变现难易程度。

  业务建议

  小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据,评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况,并结合单套的面积、朝向、楼层等因素,灵活判断是否放款以及放款成数。

  2017年,成都中心城区范围扩容,由传统的6个主城区,增加至11+2个城区,由11个行政区和高新区、天府新区组成。可见,成都为国家中心城市的建设做好准备。在成都开展抵押贷款业务时可着重考虑高新区、武侯区和锦江区,而在新都区和郫都区开展业务时则需要风控部门加强监控。

  当然,金融机构在进行抵押贷款业务的时候,更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果,有针对性地实施贷款策略。

作者:佚名  责任编辑:晴天
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