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中小房企为何被挤出一线城市?拿地门槛升高、融资渠道收紧...

来源:明源地产研究院 时间:2017-08-03 16:18:31

  一线城市一些中小房企的员工,最近每天晚上都是“醉生梦死”的,一顿大餐跟着一顿大餐,一个聚会跟着一个聚会,在外人看来非常潇洒。

  只有他们自己明白,这些灯红酒绿不是胜利后的庆祝,更像是末日来临时的狂欢。

  他们所在的房企,手里都没有待开发的地了,近期拿到地的可能性也不大。而之前的项目,只剩下“收尾”的工作,根本就不需要多少人。

  于是,整个公司都弥漫着“末日”的氛围,有的人忙着跳槽,有的人得过且过。

  一次又一次的狂欢,有的是欢送曾经的战友,有的则是留守者麻醉自己的盛宴。

  据明源君所知,这样的中小房企,有一大批。他们为什么会沦落至此?他们为什么会拿不到地?明源君认为有4方面的原因:

  1、拿地规则变化,一些地块门槛升高,中小房企根本没有资格拿。

  2、融资渠道逐步收紧,中小房企融资手段有限,没有钱拿地。

  3、中小房企财务成本高、金融能力差,巨头拿到能赚钱的地,他们拿到会亏本,不敢拿。

  4、中小房企实力、品牌有限,财务成本高无法应对长周期,也无法通过旧改等方式拿地。

  下面明源君详细来说……

  一些地块门槛很高

  中小房企根本没资格拿

  我国之前的土拍,一般都是“价高者得”,中小房企只要肯出钱,也能拿到地。

  本轮调控各地方政府试图通过限地价来限房价,不再搞“价高者得”,出台了“熔断”、“熔断+抽签”、“限地价+竞房价”、“限地价+竞自持”、“招标+拍卖”五大类模式。

  明源君认为,“限地价+竞自持”、“招标+拍卖”这两个模式,最有可能成为长期政策。

  “招标+拍卖”模式,目前已经在多个一线城市落地,也在土地拍卖中进行实践。

  比如,上海之前就曾发布一则土拍规则调整的公告。新规则下,当土拍竞报申请房企超过3家时,则先招标,通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家;而后这3家房企走拍卖程序,决定最后买家。

  明源君详细研究过相关规则,最后结论是:

  一旦中小型房企碰上巨头,必败无疑。非上市房企,50强以后的房企,没有做过装配式、绿色住宅项目的房企,基本都没戏了。

  而地方政府这么做的逻辑可能有2:

  一是通过将土地聚集在优秀房企手中,更有利于实现市场的平稳和政府调控;

  二是少量的巨头或优秀房企在竞争不那么激烈情况下,会比较理性。举牌时,不易被恐慌情绪所左右,加上参与拍卖的只有3家,拍出地王可能性会降低。

  而深圳上半年供应的12宗商服地块中,深圳湾超级总部基地的5宗地块对竞买企业的主体资格和土地出让条件均设置了严格要求,针对性强,最终全部底价成交。而剩下的自由竞争的商服地块则由平安、华侨城等大房企拿下。

  所以,现在一线的一些土拍现场,中小房企根本无法进入,更不要说拿到地了。

  融资渠道收紧以后

  很多中小房企根本没钱拿地

  中国的开发商,现在很缺钱,中小开发商更缺钱。

  许多中小房企,过去都是拿到地之后,再去找合作方,然后上杠杆筹钱的。

  而这种模式现在在一线,现在已经很难实现。

  有媒体报道称:北京要求拿地企业需要持银行开具的存款证明,证明资金来源,还会利用央行大数据去排查拿地资金加杠杆的情况。

  另有媒体报道称:深圳土地交易中心的最新规定,如果5个工作日内无法交清土地款,不仅要没收保证金,还要罚款成交价的20%。

  通过加杠杆的方法拿地很难,那就只有动用自己的钱,可现在,融资渠道正在全面收紧。

  首先,卖房获取资金这个最健康的渠道收紧了。

作者:佚名  责任编辑:晴天
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