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但无论在全国还是在一些特大城市，当前房地产市场总体上是供不应求，特别是多数居民能够承受的中低价商品房严重供应不足。比如近期在北京，数千人冒着高温昼夜排队长达一周，就是为了等到一个经济适用房项目的房号。而这种情况并非特例，出现在许多房价上涨较快的特大城市，表明在市场化的商品房开发体系下，中低收入阶层的购房渴望与能力的反差。

因此我们认为，只要多数居民的购房需求没有得到满足，随着一部分人购买能力有所上升，面对有限的商品房供应，他们只能接受房价继续上涨的现实。在一些相对发达的特大城市，来自境外或其他富裕地区的投资或投机性购房群体，更会使这些城市的房价不时大幅上涨。对此，无论是有关部委的联合调查，还是其他的财税或信贷措施，都无法起到根本的调节作用。

而根本解决之道，只能是增加房地产市场的供给，特别是进一步放开二手房市场，并有针对性地提供更多中低价商品房。只有大多数居民在其支付能力范围内就能买得起、租得起房，那些虚高的商品房价格才会应声而落，有关部门也无需一再兴师动众地搞各种联合调查。

也就是说，单纯靠市场化途径解决多数居民的住房问题，看来是行不通的。政府需要在其中发挥更积极的作用，为存在住房困难的中低收入家庭建立全面覆盖、分层次的住房保障体系。据北京市政府规划，预计到“十一五”期末，北京的保障性住房建设规模有望达到新增住房建设规模的四分之一。但即使完成这一堪称宏大的建设目标，也只能勉强改善大部分低保家庭、住房困难户和低收入家庭的住房条件，许多中低收入、住房困难家庭仍然只能望房兴叹。

北京是首善之区，政府为解决中低收入居民住房困难想方设法，依然是计划没有变化快，供给无法满足需求，其他大中城市的情况则更不乐观。一方面各大中城市的固定资产投资在继续反弹，新开工项目有增无减，中央希望进行的房地产调控难以落实；而另一方面，中低价商品房却越来越少，二手房转让又受到税收、信贷等多重限制，新增商品房价格继续猛涨。

这种调控与需求的双重困境，一再出现在房地产市场上，看似耐人寻味，实则事出有因。多年来的事实提醒我们，如何让房价走出越调控越上涨的怪圈，不能只从整顿市场交易秩序入手，而必须触及供需失衡的结构性问题。这就需要深入反思市场化住房改革的不切实际之处，并有针对性地调整有关政策措施，切实增加中低价房供应，让更多人圆一个安居之梦。(来源：第一财经日报 孙荣飞)

房价与宏观调控目标缘何背离

当国家发改委将5月份的房价数据公布时，全国房价与宏观调控背道而驰的现实摆在了所有人面前。这并非一个意外的结果。

到目前为止，在过去两年所实施的宏观调控措施被执行到位了的，唯有税收政策——营业税、二手房转让个人所得税，以及在部分城市已开始施行的二手房转让土地增值税。这其中，有由各地“自由”操作的个人所得税，最终细化的执行准则变相为房价增值部分的1%~2%。

且不论这些政策实施的具体情况，增加二手房转让环节的税收意味着增加流通成本，其带来的直接结果，是二手房价格的上涨。而在市场相对成熟的城市，新房与二手房已形成价格联动，二手房价格的上涨，必将拉动新房的价格。

这只是宏观调控政策对房价“影响”的一个方面。被认为可能最有效的90/70政策，目前还难以看出端倪。因为最早执行该政策的楼盘，离真正推出市场还有时日。

曾短暂发挥作用的收紧银根政策，一度使一些开发商发生资金周转问题。但那些已经在香港联交所排队等待上市的开发商，现在应该都已放宽了心。于去年上市的浙江房地产企业绿城中国，在上市短短一年内，除首次公开发行外，已有4次再融资举动，与之相应的是，绿城中国过去一年在杭州一举吃下多幅地块，其中不乏“地王”。

据香港某证券分析师介绍，目前在香港等待上市的房地产企业，其排期已排至明年初。环顾内地，拿地最多，扩张最快的，除了上市的房地产企业外，已难觅他人踪影。而当上市这一通道打开，很多开发商也突然发现，原来宏观调控并不可怕。

像万科、金地、富力这类能通过资本市场获得资金的开发商，他们已发现，宏观调控对他们来说是一个扩张的好机会。而一些资质还算不错的开发商，也积极地寻求上市的机会和可能。这成为开发商化解银根紧缩的最好办法。因此，今年前五个月，全国房地产投资出现27.5%的高增长成为理所当然。

当开发商手里不缺钱时，降价套现已成为不可能，捂盘惜售造成供应紧张再度成为开发商刺激市场需求的手段。需求未减，供应减少，房价何以不涨？在宏观调控两年多之后，不知谁还会对宏观调控将使房价下跌存有“幻想”？于骁

作者：  责任编辑：中网采编

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