全球三大评级机构之一的惠誉评级发布最新报告指出，中国内地房地产开发商目前与香港开发商在上世纪70年代的情况相近，高度依赖预收房款等方式筹集资金，严重缺乏自有资本。惠誉称，目前内地开发商正处于自有资金积累的转型期，但“如不付出巨大努力，将无法缩小与香港公司在信用水平上的差距”。

房产商起步门槛低

“中国内地房地产开发商基本上正处于亚洲房地产公司典型发展模式的早期阶段。”惠誉在前天发布的《高度异质化的中国住房市场》报告中毫不讳言。与香港地产商上世纪70年代的情况相近的是，内地开发商目前几乎完全专注于住宅开发，由于可以通过预售筹集资金，对资本的要求也比较低。

但目前这一模式已开始不合时宜，深圳已拟率先禁止开发商直接向客户预收房款。而随着今年以来房产调控的急鼓繁弦，银行信贷的闸门也开始逐步缩紧，新华社前天也发布评论称，以银行信贷为主的住房金融体系近几年来越来越显现出不能适应形势的迹象。

融资需求强烈的内地开发商不得不逐步转向资本市场，发行债券更是成为了筹资的重要手段之一，绿城中国在11月初刚刚发行了七年期的高收益债券融资4亿美元。由此，市场对开发商信用评级的需求也在迅速增加。

现金流高低决定命运

尚未正式切入内地开发商评级市场的惠誉昨天评论称，随着内地开发商资本的进一步积累，将会分配更多资金用于物业投资，这将提高现金流的稳定性，并增强信用状况。惠誉认为，从信用评级角度看，，商业地产比住宅更能为企业带来长期而稳定的现金流，从而改善信用状况。

惠誉特别举例顺驰因财务危机而被路基收购的个案分析称，如果迅速扩张不能与健康的资产负债表和多样化的融资来源相结合，风险将会无限放大。惠誉称，流动性较高的开发商在目前市场放缓的大环境中存活能力更强。惠誉认为，尽管宏观调控在短期会影响开发商的边际利润，但长远有助提高市场的稳定性，让投资者容易分辨地产商的信用情况。

总体而言，惠誉对中国房地产市场颇为看好，认为中至长期展望为“正面”，认为城市化、抵押贷款的发放、强劲的GDP增长率将继续为房产市场需求提供有力支撑。然而，惠誉强调，在最近两至三年住房价格上升较快的城市中，“如上海，短期波动将不可避免。”惠誉称，对上海等房产市场的评级展望将受到不断变化的监管政策的限制，这些政策可能导致投机者推迟购买决定，“直至他们对长期的监管环境感到适宜为止”。

惠誉断言，那些土地储备更加多样化，特别是在中国二线城市中储备充足的开发商将能在调控风暴中遭受较小的影响。(c017)