近日，上海市房地局发布2006年第1号土地出让公告，宣布以挂牌竞价方式，出让总面积近178万平方米的20幅土地，其中13幅为住宅用地。

　　虽然是久旱逢甘霖，但市场反应却并未如预期中那么热烈，而这次突然大量卖地的前前后后，也有颇多值得玩味之处。

　　地块偏远 难吊开发商胃口

　　有关公告显示，即将推出的13幅住宅用地中，纯住宅为9幅，商住用地4幅。从区位上看，集中于宝山、嘉定、南汇、青浦、松江等上海近郊区县，只有两幅在内环以里的徐汇区，而且单幅规模都不太大。

　　对于市场最为关注的“90平方米户型占70％”的问题，公告中称将依据中央相关政策精神，而具体比例“详见地块挂牌文件”。由此可知，是否执行以及如何执行户型限制新规，还是按各具体项目情况而定。

　　但此次推出地块大多位置偏远，难以引起开发商的兴趣。众所周知，目前上海的外环以外区域，大量楼盘集中供应，可普遍销售不佳，此外还有不少存量土地等待开发。

　　“外环以外的土地，我们一般不考虑，最想拿到的是靠近中环的项目。”复地集团总裁范伟告诉记者。这大致代表了上海开发商们的共同想法，因为大家普遍认为，外围楼市短期内难有起色，贸然进入，风险太大。

　　放手卖地 力挺郊区财政？

　　最让人不解的是，政府为何选择在这个时候，一口气推出如此大体量的土地？

　　首先，此次调控仍在进行之中，市场并不活跃，新盘成交量有限。其次，90平方米以下户型比例问题，市政府方面至今未出台细则落实解决，各个区县依在等待上级通知，很多面临规划调整的项目，处于半停顿状态之中。开发商自己都不知道何去何从，哪有心情出手买地？

　　有知情人士向记者透露：“这是因为各区县财政资金压力很大，不得不尽快出让土地给和其他城市一样，上海市郊各区县大都奉行所谓“房地产财政”，卖地以及房地产开发税收成为财政收入的主要来源。去年针对上海的强力调控，导致各区房价齐声下跌，成交量大减，住宅土地出让又被长期叫停，市郊区县的财政状况可想而知。

　　以闵行区为例：因为有上海地铁一号线起点站，那里是时下年轻白领购房的首选区域，住宅供应量向来也比较大，区级财政严重依赖房地产业。2004年，该区财政收入超过60亿元，比2003年大幅增长近40％，其中仅营业税一项即接近27亿元，占地方财政收入四成多。

　　按区政府方面的说法，“快速发展的建筑业、房地产业和租赁商务服务业，是完成地方营业税的主力产业。”而这里面，还不包括土地出让的收入。

　　但去年调控之后，闵行区成为房价下跌重灾区，该区区长陈靖甚至大胆喊出了“要和开发商抱团取暖”的口号。对开发商来说，市场不好，资金不能回笼，就是冷。而对政府来说，房地产形势不好，税收及卖地收入锐减，也是冷。

　　在此之前，上海的土地出让大都是综合竞标，价格仅为参考因素之一，不起决定作用。同时，近期住宅用地招标出让，以避免挂牌或拍卖过程中推高地价，已成为北京等地的主流做法。明白了上述背景，这轮卖地一反常态采用“挂牌出让，价高者得”的方式，也就不难理解了。

　　郊区财政需要资金，庞大的市政建设也需要资金，逆市卖地自然可解燃眉之急。据记者得到的最新消息，今年10月，上海还会有一次规模较大的土地出让行动。c031